Rivalutazione ISTAT in caso di riduzione canone

[Renzo Cippo]

Salve, ho la seguente situazione: contratto loc. commerciale che inizia a marzo 2015 e fino a maggio 2015 viene pagato un canone di 830 euro; da giugno 2015, a seguito di accordo registrato in Agenzia delle Entrate, il canone viene ridotto a 750 euro. Quindi:
mar15-mag15 --> 830 mensili
giu15-feb16 --> 750 mensili

Il dubbio è: la rivalutazione ISTAT va calcolata su (750x12mesi = 9000euro) o su (830x3mesi+750x9mesi=9240euro)?

Il proprietario ha così operato: a marzo16 risultava un indice ISTAT negativo, mi applica su 9240 una riduzione di 20 euro portando il canone a 9220, me lo ha diviso poi per 12 mesi richiedendomi 768 mensili da marzo16. In sostanza, con un indice negativo mi ritrovo un canone mensile aumentato da 750 a 768 euro! A me non sembra corretta questa richiesta...
Penso che il canone da prendere a riferimento per un'eventuale rivalutazione sia quello attuale (cioè nel mio caso 750) sbaglio? se fosse così c'è un riferimento normativo/circolare/sentenza che avvalori la tesi del canone attuale?

Grazie a chi vorrà aiutarmi.

 

[eleonora buda]

Le variazioni in negativo dell’indice ISTAT non producono alcun effetto diminutivo sui canoni di locazione in essere né a maggior ragione un aumento (come nel caso che proponi),salvo pattuizione contraria, quindi bisogna tenere conto di cosa c’è scritto nel contratto.
Se per esempio nel contratto c’è scritto che l’adeguamento ISTAT è su richiesta del locatore, allora se il locatore non lo richiede il canone rimane invariato. Diverso sarebbe se ci fosse scritto che l’adeguamento è automatico anche senza richiesta esplicita del locatore. In quest’ultimo caso potrebbe essere possibile la richiesta in diminuzione del canone.
Comunque il canone in corso per il periodo da marzo 2016 a febbraio 2017 è pari ad € 750,00 mensili x 12 = € 9.000 questa è la base imponibile per l'imposta di registro, ripeto, salvo pattuizioni diverse espresse in contratto.

 

[Renzo Cippo]

Grazie per la risposta. Ma intendi che la base imponibile ai fini della rivalutazione ISTAT è pari ad euro 750x12=9.000 ? no perché vedo che mi parli di imposta di registro mentre io parlavo di rivalutazione.
Sapresti indicarmi un riferimento normativo che prevede come base imponibile per la rivalutazione il canone attuale?
Grazie ancora.

 

[eleonora buda]

La domanda verte sulla richiesta del locatore a tuo avviso non corretta.

La base imponibile quindi il canone annuale in corso da marzo 2016 sarebbe pari ad € 9000 salvo pattuizioni diverse, come specificato prima e da verificare in contratto, che applicate alla flessione Istat possono portare ad aumenti o diminuzioni del canone annuale, per cui in caso di Istat negativo il canone o diminuisce o rimane invariato, ma non può aumentare e quindi non può esserci rivalutazione.

Nel tuo caso a marzo 2016 l'Istat era negativo, per cui il calcolo fatto dal proprietario è inspiegabile.

Per specifici riferimento normativi, sicuramente arriveranno risposte utili.

 

[uva]

Secondo me il riferimento normativo, trattandosi di locazione commerciale, è l'art. 32 della legge 392/1978: l'aggiornamento deve essere chiesto dal locatore e la variazione in aumento non può superare il 75% dell'indice Istat.

Siccome si tratta di un aggiornamento annuale, mi pare implicito che la base imponibile sia il canone in essere durante l'ultima annualità (nel caso in esame: da marzo 2015 a febbraio 2016).
Infatti il locatore ha calcolato (euro 830 x 3 mesi) + (euro 750 x 9 mesi) = euro 9.240. Ma non saprei dire se esiste una norma che regoli in modo dettagliato questo calcolo. Io come proprietaria avrei considerato il canone già ridotto, quindi (euro 750 x 12 mesi) = euro 9.000.

In genere si parla di aggiornamento in aumento. Non mi risulta che nei contratti di locazione (abitativi e commerciali) si facciano riduzioni dei canoni quando l'indice Istat è negativo. A meno che il contratto lo preveda con un'apposita clausola.

Comunque il calcolo del locatore mi sembra contestabile perché pur applicando l'indice Istat (negativo) corretto, lo calcola in modo tale da ottenere un aumento rispetto alla riduzione che aveva concordato col conduttore.
Io lo contesterei proprio in base all'accordo riduzione canone stipulato tra le parti e registrato all'Agenzia delle Entrate: in base a quell'accordo il canone annuo attuale non può superare i 9.000 euro se l'indice Istat è negativo.
Prima però è meglio verificare la durata riduzione canone prevista dall'accordo: fino alla scadenza del contratto o per un periodo limitato?

 

[alberto bianchi]

Io lo contesterei proprio in base all'accordo riduzione canone stipulato tra le parti e registrato all'Agenzia delle Entrate: in base a quell'accordo il canone annuo attuale non può superare i 9.000 euro se l'indice Istat è negativo.

Esatto. Questo è il succo di tutto il discorso.
E' vero che l'indice ISTAT si basa sulla differenza tra due indici nel corso di un periodo di 12 mesi, ma quello che si rivaluta è l'ultimo canone mensile e non la sommatoria delle 12 mensilità
Le prime 3 mensilità ormai non fanno più parte del contratto.
Conclusione:
In caso di indice Istat negativo lascia invariato il canone a 750 Euto. ...e se proprio vuole fare il pignolo e sfidare i vari Archimede, Pitagora, Euclide, Eulero, Gauss, Newton, Leibniz....e Hug,
deve ridurre il canone ad un importo inferiore a 750 Euro.