Scioglimento comunione bene ereditato

[qbcfga]

Siamo in 5 coeredi (in parti uguali) di un immobile al quale siamo tutti interessati.
Due dei coeredi usano l'immobile (casa al mare) in modo tale da disturbare agli altri 3 coeredi
nell'esercitare il diritto di utilizzo del bene comune.
Volendo porre fine a tale situazione possono tre coeredi chiedere lo scioglimento della
comunione (art 1111 cc) o non è possibile (art 1112 cc)?
Dato che l'immobile ereditato non è comodamente divisibile in 5 parti
(come richiesto dal 720 cc) potrà essere venduto all'incanto?
Possiamo noi tre richiedere contestualmente alla vendita all'incanto il riscatto di parte
indivisa (1506 cc) essendo l'immobile facilmente divisibile in tre parti di pari valore?

grazie

 

[Salvatore Schiavone]

Andiamo con ordine.
Anzitutto, ciascuno dei coeredi ha il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione. Lo scioglimento può avvenire in due modi: in via consensuale (cosa che consiglio vivamente) oppure in via giudiziale.
Per la divione consensuale, che è un contratto redatto da un notaio, occorre ovviamente il consneso di tutti gli eredi.
Altrimenti si va dal giudice.
Se uno o più eredi sono interessati ad avere l'intero immobile, come nel caso di specie mi sembra, occorrerà che questi chiedano al giudice l'ASSEGNAZIONE a loro favore dell'intera prioprietà con addebito dell'eccedenza e, solo in via subordinata, la vendita all'asta.
In questo modo, prima di disporre la vendita all'asta, il giudice avrà l'obbligo di esaminare anzitutto l'istanza di assegnazione fatta da uno o più coeredi.
Dopo di che, il giudice nominerà un perito (CTU) con un duplice incarico: 1) verificare se l'immobile è comodamente divisibile e 2) qual'è il suo valore di mercato.
Il perito risponderà dicendo che l'immobile non può essere diviso e che il suo prezzo di mercato è 100.
Acquisita la CTU, il giudice dovrà assegnare l'immobile all'erede che ne ha fatto istanza, obbligandolo a pagare l'eccedenza agli altri coeredi secondo il valore stabilito dal CTU. La vendita all'asta viene quindi evitata.
Però, non è da escludere che anche gli altri coeredi chiedano l'assegnazione.
In questo ultimo caso, viste le reciproche istanze, il giudice dovrebbe disporre la vendita all'asta. Tuttavia, nel caso di specie, poiché l'assegnazione viene chiesta, come mi sembra, congiuntamente da 3 coeredi, che rappresentano la MAGGIORANZA, è anche probabile che il giudice li preferisca assegnadogli l'intera proprietà dell'immobile, proprio perché maggiornaza.
Consiglio vivamente comunque di trovare un accordo bonario. Il contenzio giudiziario sarebbe troppo costoso e lungo. Non credo che ne valga la pena.
Se il problema è il valore dell'immobile, consiglio di dare incarico ad un'agenzia immobiliare o a un tecnico di comune fiducia che lo determini in base ai prezzi correnti di mercato.

 

[Jrogin]

Ottima spiegazione quella di Salvatore Schiavone: chiara, semplice, lineare. Complimenti e grazie.

 

[qbcfga]

Ringrazio per il chiarimento ma vorrei avere ulteriori informazioni circa l'eventuale decisione di vendita all'asta.
Nel malaugurato caso che il giudice decidesse per la vendita all'asta noi tre coeredi (maggioranza di 3/5) possiamo chiedere ai sensi dell'art. 1506 cc il riscatto della parte indivisa pagando i 2/5 del valore secondo CTU agli altri coeredi? Abbiamo cioè la precedenza su aventuali altri acquirenti compresi gli altri 2 coeredi?
Grazie.

 

[Salvatore Schiavone]

No. L'art. 1506 cc riguarda esclusivamente la vendita con patto di riscatto compiuta tra privati. E'un'altra cosa.
Al più lei potrebbe invocare il diritto di prelazione e di riscatto di cui all'art. 732, ma la giurisprudenza ha chiarito che il diritto di prelazione e di riscatto si applica quando la vendita dell'eredità è compiuta con un proprio atto di autonomia patrimoniale (ossia con un contratto) e non invece quando la vendita è disposta con un provvedimento dell'autorità giudiziaria, come appunto nel caso dell'asta.

 

[qbcfga]

Grazie per il chiarimento: non possiamo usare il 1506.
Quindi se noi tre coeredi chiediamo contestualmente l'assegnazione dell'intera proprietà abbiamo la "precedenza" rispetto ad una successiva richiesta di assegnazione avanzata dagli altri 2 coeredi o non ha importanza l'ordine cronologico delle richieste di assegnazione?
Non riesco ad interpretare correttamente la sua risposta circa il 732 e il riscatto. Gli altri due coeredi non stanno vendendo a terzi senza avercelo comunicato dandoci la possibilità di esercitare quanto recita appunto il 732.
A che titolo potremmo invocare il diritto di prelazione e di riscatto di cui all'art. 732?
Grazie ancora.

 

[Salvatore Schiavone]

A) Se i tre coeredi instaurano la causa di divisione chiedendo l'assegnazione dell'intera proprietà con addebito dell'eccedenza, dovranno essere preferiti dal giudice proprio perché maggioranza. L'ordine cronologico delle domande è irrilevante.

B) Infatti, l'art. 732 nel caso da lei prospettato non trova applicazione

 

[Rosanna de Paola]

Dopo la morte di mio padre siamo rimasti 3 eredi : io , mia madre e mio fratello . La loro situazione economica è abbastanza buona mentre la mia nn troppo ed avrei bisogno di realizzare l'acquisizione della mia parte di eredità per una condizione di necessità reale ,tantopiù che tali proprietà ( che abbiamo lasciato in comune ) nn ci fruttano per impossibilità di gestione a distanza . Sono già passati 10 anni e sono stanco di procrastinare oltre questa decisione di dividere le proprietà ereditate , che consiglio mi può dare .Le spese finora sono state sostenute esclusivamente da mia madre che però ha anche usufruito ampiamente di almeno due immobili .

 

[bubincka]

Buongiorno Dr. Schiavone,

nall'ambito di questa discussione vorrei farle la seguente domanda.

Siamo 3 fratelli, ognuno possiede 2/9 di un immobile indivisibile e mio padre 3/9.
Io sono in tribunale perchè mio padre ha chiesto insieme a mia sorella l'assegnazione dell'intero.

La domanda:

Se il giudice accoglie la loro richiesta dovrebbero liquidare a me e mio fratello il conguaglio in denaro in rapporto alle nostre quote ?

E soprattutto (tra 100 anni) dopo la morte di mio padre cosa succede io e mio fratello abbiamo diritto alla quota legittima di eredità per questo immobile ?

Grazie 1000 della risposta.

 

[anand]

Salve

sono comproprietaria per 1/12 di un bene immobile + terreno indivisibile. La casa è attualmente occupato da due fratelli. Nessuno è d'accordo che loro restino li. E' possibile chiedere loro un affitto fintanto che non si giunge allo scioglimento della comunione? In base a quale articolo o precedente? di che entità?
Grazie