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  1. i dogi

    i dogi Nuovo Iscritto

    Poichè ho potuto notare che le risposte nel forum sono precise e puntuali, mi sono iscritto per poter a mia volta entrare in discussione.
    Vi vorrei porre un quesito e delle assicurazioni su quanto di seguito esposto.

    Sono in possesso di una casa acquistata prima del matrimonio. Dopo 7 anni mi sono sposato in regime di separazione dei beni (dichiarata in chiesa ma comunque con valore legale a tutti gli effetti) e siamo andati a vivere in questa casa. Ora dopo ulteriori 15 anni vorrei acquistare una 2° casa in località di villeggiatura e comunque distante solo di 25 km. Mia moglie lavora nel comune dove attualmente abbiamo la residenza.
    Ora poichè a mia moglie spetta l'agevolazione della 1° casa poichè non solo non la mai avuta, ma non gode di nessun diritto reale di proprietà, uso, abitazione su tutto il territorio nazionale(se non abitare normalmente nella mia abitazione ma cio dovrebbe essere definito non un diritto reale ma normale coabitazione con il marito ed i figli dovuta al matrimonio).
    Quindi Lei acquisterebbe la casa con l'agevolazione di 1° casa e trasferirebbe la propria residenza entro 18 mesi oppure importante entro 12 se si desidera recuperare gli interessi passivi dall'IRPEF al 19% (bisogna vedere se possibile poichè le rate del mutuo le pago io).
    Preciso che Lei stipulerà il mutuo, però mi risulta che così facendo la base l'imponibile per il calcolo dell'imposta principale quella di Registro(I. Registro 3%, in luogo del 7% e due fisse:imp.catastale 168€, imp. ipotecaria 168€, in luogo del 2% e 1 %) NoN potrà essere determinata purtroppo dal Valore Catastale che (determinato moltiplicando 115,50 sulla rendita catastale aggiornata per la 1° casa e relative pertinenze, garage C6) nonostante il notevole incremento subito negli ultimi anni é comunque inferiore di 2/3 al prezzo efffettivo pattuito e corrispondente al mutuo 100% da richiedere. Per quest'ultima parte non credo vi possano essere problemi ai fini fiscali anche se il prezzo concordato dovesse essere superiore al mutuo, in quanto è necessario ai fini dell'agevolazione dichiararlo nell'atto e non comporta alcun incremento di imposte. Certo serve al Fisco poichè qualora venissero meno i requisiti potrebbero scattare una serie di sanzioni legate al prezzo dichiarato.
    Ora non è chiaro (confermatemi questo) che anche il marito dovrebbe trasferire la residenza nel comune dove è collocata la casa e comunque meglio nella stessa poichè non si pagherebbe neanche l'ICI. Tutto ciò comunque non oltre 3 anni dal momento della scadenza dei 18 mesi necessari per stabilire la nuova residenza e permettere alle autorità competente di eseguire eventualmente le verifiche del caso. Successivamente si potrebbe ritornare a trasferire la residenza presso la 1° abitazione del marito.Aldilà di tutto ciò, esiste un altro problema per lo scrivente, cioè il mutuo lo farei accendere a mia moglie, ma le rate, particolarmente elevate, le pagherei io. Non credo ciò possa comportare problemi, poichè verrebbe inserito nell'atto per una migliore trasparenza, (mia moglie con un mutuo di soli 8 anni non potrebbe avere la capacità redittuale, ma anch'io, se non ricorrendo alle mie rendite di risparmio particolareggiate che verebbero messe a garanzia attraverso una fedeussione bancaria, che il mio Istituto accetterebbe anche se provenienti da un'altra banca). Allungare molto il mutuo non mi converrebbe, perchè verrebbero pagati troppi interessi e la spesa totale sarebbe esagerata ( es. 30 anni).
    Ho un dubbio sulla possibilità da parte di mia moglie di detrarre o meno gli interessi passivi dal suo stipendio, poichè anche se il mutuo è suo le quote sono da me regolarizzate.
    Desidero precisare che non si vuole evadere nulla, ma è corretto da parte del contribuente studiare tutte le fasi della legge in materia, per valutare se esiste la possibilità di risparmiare. In fondo il fisco a sua volta cerca in tutti i modi di assoggettare ad imposta il meglio che può, colpendo duramente gli evasori. Ma se ciò diventa soffocante, l'economia si spegne, perchè invece di incentivare le compra-vendite le blocca, deteminando così la crisi. Si sa che l'edilizia è il motore principale dell'economia.

    Un'altra idea che mi è venuta sarebbe quella di richiedere io il mutuo, in modo che l'acquirente della casa risulta non aver ricorso ad un finanziamento, bensi accettato una donazione in denaro dal marito che versa le rate. Questo sarebbe utile a mio avviso per avere un ulteriore abbattimento delle imposte determinate sul valore catastale e non quelle del mutuo o valore del costo della casa. La donazione in denaro, non dovrebbe essere colpita per i parenti in linea diretta compresa la moglie (separata ma non divorziata) se non oltre un milioni di euro.
    Certo che così facendo io non avrei un mutuo dalla banca favorevole, perchè non soggetto acquirente della prima casa. In questa ultima parte bisogna vedere quello che è più conveniente fare.

    Diversamente non so se possibile, donare l'mmobile ai figli minorenni ed acquistare io l'abitazione riacquistando i benefici di 1° casa, perchè in tal modo, io che non ho un lavoro da dipendente sarei più facilitato a trasferire la residenza, mentre mia moglie salvo 2 volte alla settimana vivrebbe con i figli nell'abitazione a loro donata.
    Certo che in tal caso ci sono ulteriori imposte che credo solo al 3% sul valore catastale e le due fisse da tenere conto.

    Potete confermarmi quanto espresso.

    grazie molte per l'interessamento.
     
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  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    se il mutuo è intestatoa tua moglie non vedo ilproblema di detrarre gli interessi. tua moglie potrebbe usare il suo stipendio solo per pagare la casa e per il resto farsi mantenere da te. non credo sia una cosa vietata nè che da ciò si possa dedurre la volontà di frodare il fisco. se io potessi mantenere marito e figlio, consentirei allo stesso di acquistare con il suo reddito una sua casa di cui godere insieme nei periodi estivi.
     
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  3. il tetto

    il tetto Membro Attivo

    Professionista
    Caro I Dogi ti sei già dato la risposta (la soluzione più conveniente) tua moglie acquista come prima casa l'immobile da te descritto, portandovi la residenza entro 12 mesi dall'acquisto con rogito fatto e pratica mutuo a suo nome, così facendo usufruisce delle agevolazioni fiscali prima casa e può detrarre le rate del mutuo a lei intestato. Gli interessi passivi del mutuo li scarica per intero in quanto come tu hai affermato le tasse d'intestazione agevolate del 3% + le fisse le page sulla rendita catastale rivalutata, però nell'atto verrà messo anche il valore reale della compravendita giustificando così la detrazione del mutuo. Essendo in separazioni dei beni tu non devi fare nulla, la tua residenza la tieni nel tuo Comune al limite ti presti solo se richiesto come garante del mutuo. Tua moglie è costretta a portare nel nuovo Comune la residenza, (qui state molto attenti in quanto in alcuni Comuni fanno le verifiche se la persona interessata ci abita realmente) e la manterrà nel nuovo Comune fino a quando finirà di pagare il mutuo (se non è residente/domiciliata tua moglie non potrà detrarre le rate del mutuo), anche se poi di fatto vivrà con te nell'altro Comune, solo così facendo riesci a "risparmiare" in modo legale. Tutte le altre soluzioni non sono convenienti.
     
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  4. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Confermo in toto quanto espresso da Il Tetto:daccordo:
    Inoltre complimenti a i dogi per come ha presentato il quesito che dimostra una profonda conoscenza della materia:applauso:
     
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  5. i dogi

    i dogi Nuovo Iscritto

    grazie per le gentilissime ed immediate risposte da Voi tutti , ringrazio anche per i coplimenti di Jrogin.

    Vorrei tuttavia rivolgermi al tetto che nella sua risposta afferma che nonostante la moglie sia titolare del mutuo possa rgolarizzare le imposte sul Valore Catastale. Nella mia lunga esposizione ( e mi scuso ) avevo messo in luce anche questo particolare.

    NON credo si possa in presenza di mutuo da parte dell'acquirente utilizzare come base imponibile per l'assoggettamento delle imposte il valore catastale, anche facendo richiesta espressa al notaio, come previsto dalla finanziaria 2007 (che tra l'altro abbassa il 30% come sconto le tariffe del notaio).

    Ciò secondo me appare vergognoso da parte del legislatore, perchè invece di facilitare chi fa ricorso al mutuo (perchè vuol dire che ne ha proprio bisogno, peraltro si parla di acquisto 1 casa), facilità chi ha tutti i soldi e quindi paga il venditore in contanti.

    Purtroppo la base imponibile non può essere inferiore al valore del mutuo richiesto. Es. prezzo pattuito del bene 400.000, mutuo di 400.000, valore catatstale immobile 160.000: imp. di registro Non è 4.800 ma 12.000 più 168x2.
    Fossero solo questi gli importi, si potrebbe supporre che se uno ha la possibilità, paghi.
    Ma ricordiamoci che poi c'è la percentuale dell'agenzia altri 12000, poi c'è il notaio che calcola a sua volta sul valore effettivo pagato e l'onorario è doppio perchè c'è l'atto di compravendita e l'atto di mutuo, senza contare tutte le altre piccole tasse connesse all'incirca 1000, non te la cavi a meno di 6/7000 di onorario. ricordiamoci che poi ci sono le spese di accensione del mutuo, e quelle di mantenimento con gli interessi che dovrebbero aggirarsi dai 70.000 ai 90/100.000 complessivi a secondo del mutuo variabile naturalmente sono simulate mediante l'utilizzo dei calcolatori che prevedono un incremento graduale di + 4% .(Al momento si consiglia a tutti, mia moglie lo otterrà con tasso di partenza al 1.8 come taeg poichè l'ho fatta diventare socia della banca, così facendo avrò solo lo 0.90 di spread da unire al tasso euroribor ad 1 mese che oggi è 0.87.E' vero che cambia ogni mese in sù ma anche in giù e non sai quali possono essere le rate future, ma si ricordi che i maggior interessi si pagano nei primi anni quindi anche se al 6° anno e successivi si dovrebbe pagare il 6% o oltre la spesa è minima perche l'80 % degli interessi è già stata pagata).
    Se l'acquisto non lo fai adesso che è il momento critico a livello economico e quindi le case si stanno abbassando non lo farò più. Per altro sono ancora in fase di contrattazione quindi spero di aggiudicarmela.
    Dimenticavo che poi ci sono le spese di mantenimento e di conservazione dell'immobile (ICI 7%°-tassa sui rifiuti-tassa sul passo carrabile, Enel, gas di rscaldamento che d'inverno deve sempre funzionare che ci abiti o no altrimenti saltano gli impianti). Insomma sono tutte cose da considerare prima di un acquisto di questa entità, a meno che siamo abbastanza abbienti. Sono convinto che tutte queste cose vengono anche dai ricchi più che valutate, perche non noi (o almenno io)
    che comunque anche se stiamo bene sopra la norma, non lo siamo (ricchi).

    Scusatemi per le banalità esposte ma ritenevo utile esprimere e forse giustificare le mie richieste che non vorrei possano da parte di qualcuno essere interpretate come forme elusive verso il fisco. In fondo i requisiti per l'acquisto come prima casa esistono realmente, basta qualche sacrificio in più quindi perche non utilizzarli e risparmiare 40.000(10%) - 12000(3%)= 28.000 euro di tasse. Certo come ribadisco sarebbero stati di pù se fosse stato fattibile utilizzare come base imponibile il valore catastale di 160.000 (3%)= risparmio circa 34.800

    grazie mille a tutti
     
  6. il tetto

    il tetto Membro Attivo

    Professionista
    Caro idogi, confermo quanto affermato e visto che metti le cifre ricordati che tua moglie pagherà le tasse come prima casa sulla rendita catastale rivalutata di €. 160.000 (€. 4.800 + le fisse e il costo dei due atti notarili acquisto + mutuo), nello stesso atto di compravendita dichiarerà la cifra d'acquisto di euro 400.000, così hai l'o.k. dalla banca per il finanziamento(anche se le voci non sono collegate, in quanto la banca ti può finanziare se dimostri che potrai pagare, fino all'80% del valore della perizia fatta dal tecnico, senza nessun riferimento a quanto andrai a dichiarare in atto).Questo è quello che ti costa ed è l'unica strada da seguire indicata anche dal fisco, l'altro procedimento da te indicato è solo accademico e per tua fortuna non va seguito.
     
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  7. i dogi

    i dogi Nuovo Iscritto

    Ti ringrazio molto per la risposta, pensavo ti fosse sfuggito il particolare.
    l'ho voluto ribadire perchè nei vari siti internet non la pensano cosi.

    vedi per esempio Ti riporto lo stralcio:

    L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’ applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’ immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’ immobile. L’ agevolazione spetta a condizione che nell’ atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
    Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.
    Se, però, per l’ acquisto della casa, l’ acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini IRPEF interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.

    Comunque se hanno sbagliato in questi siti, io ne sono ben contento.:)

    Ti ringrazio molto.
     
  8. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Confermo quanto affermato da Il Tetto nel post n°6 :daccordo:
     
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  9. i dogi

    i dogi Nuovo Iscritto

    Ok allora vado tranquillo.

    vorrei ora soffermarmi su un'altro punto che avevo già elencato e solo Arianna26 aveva trattato.
    Cioè, che sebbene il mutuo è richiesto da mia moglie le rate le pago io, perchè ho deciso di non prolungarlo troppo per non fare maturare troppo gli interessi. Anche questa modalità credo debba essere inserita nell'atto per far capire le capacità contributive. Tuttavia devo fare un atto di donazione di denaro o è sufficiente riportarlo nell'atto, oppure ignoro addirittura chi effettuerà i pagamenti?
    2° punto questa mattina ho ricevuto la telefonata per l'appuntamento con il venditore mi si dice che nei 2000 mq di giardino circostante la villa, una parte è costruibile cioè posso realizzare un'ulteriore casa in futuro.
    Mi ha fatto seguire via fax il certificato di destinazione urbanistica sul quale si legge che il terreno adiacente all'abitazione e facente parte della stessa è in zona B4 residenziale ed i mappali indicali sono in area di : "ambiti di riqualificazione".
    E' chiara la mossa, si desidera cercare di incrementare il valore dell'acquisto, ma aldilà di questo, mi è sorto un dubbio.
    Non è che devo dichiarare a parte anche questo terreno, per il quale magari esiste anche una rendita catastale?
    Certo che lo stesso dovrebbe già figurare nell'atto del venditore insieme alla casa e quindi dovrebbe essere tutta una cosa unica. Al momento è recintato insime come corpo unico alla casa. Mi è stato solamente ribadito che nel frattempo, il terreno in possesso dell'attuale proprietario è diventato fabbricabile. Ho in mano la visura richiesta dall'attuale proprietario che titola terreni e fabbricati nel comune di.. Fa riferimento solo alle due rendite catastali quella dell'immobile con 13 vani in A/2 (rendita 1.429.29) ed il garage sottocasa come C/6(rendita 110.63) pertanto la rendita effettiva non era 160.000 ma 177.861. Imp. di registro 3% 5.336 € +168x2, salvo terreno)

    cosa ne pensi? grazie
     
  10. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    se il reddito mensile di tua moglie copre la rata del mutuo io non farei nulla. salvo ovviamente mantenere la moglie..
     
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  11. i dogi

    i dogi Nuovo Iscritto

    cara arianna26 è impossibile se non fare un mutuo di 25 anni con lievitazione degli interessi.
    Se lo faccio di 10 anni un importo di 400.000 pagabile non mensilmente ma semestralmente, a tasso di partenza 1.8 variabile con incremento di +4% in modo graduale esce dai 22.000 ai 25.000 ogni semestre (è quanto percepisce netto all'anno). Insomma sono 50.000 euro all'anno di rimborsi tra capitale ed interesse (questi ultimi poco più di 7000 annui).
    Considerato poi che anche allungando gli anni, gli interessi passivi non crescono di molto per la loro deducibilità, rimanendomi peraltro l'incombenza di abitarci permanentemente fino all'estinzione del mutuo cosa impossibile da farsi (25 anni).
    Preferisco rinunciare al recupero netto di 1400 euro all'anno (quanto di spettanza a mia moglie sugli interssi passivi 19% con il limite di 4000) e dopo i 3 anni dal momento dello spostamento della residenza, fare la comunicazione all'erario di rinuncia alla deducibilità. Così mia moglie può risiedere di nuovo nella mia abitazione ubicata nel comune dove si svolge la sua attività.
    Ecco perchè sono costretto a versare io le rate avendone la possibilità. L'unico problema è se si può fare fiscalmente e senza ulteriori esborsi, considerato inoltre che deduce interessi passivi su soldi non suoi. Ecco perchè interviene una forma di liberalità assunta dal marito che peraltro come diceva "il Tetto" fa da garante al pagamento del mutuo.
    Certo la Tua idea è buona ma per importi di mutui più piccoli e quindi acquisti di unità immobiliari meno consistenti.
    Ci siamo innamorati di quella casa, pace pagheremo in futuro anche la nuova tassa IMU dello 0,76% che la finanziaria 2011 si appresta a varare.
    Spero di non complicarmi la vita. Troverò un modo legale senza incorrere in irregolarità.
    Credo che inserire in atto che il marito con separazione dei beni dona il denaro per il pagamento del mutuo, non rappresenti una violazione o il venir meno della separazione dei beni.
    Vediamo cosa ne pensano anche gli altri nostri amici del forum.

    grazie, alla prossima.:applauso:
     
  12. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    scusami dogi se continuo la discussione ma la banca le concede il mutuo con rate da pagare doppie rispetto al suo stipendio? a me TUTTE le banche interpellate a vario titolo hanno sempre detto che la rata doveva limitarsi ad un terzo del mio reddito, indipendentemente da garanzie altrui. è cambiato qualcosa? sei sicuro che le concedano il mutuo? comunque talvolta io e mio marito, in separazione di beni, spostiamo soldi da un conto all'altro, credo rientri nella normale gestione familiare, anche se le somme che sposteresti sono più ingenti, non vedo al momento motivi per procedere a donazioni anzichè a semplici spostamenti. in caso di controlli tu potresti serenamente giustificare la provenienza di quei fondi e non c'è nessuna norma che impedisce di adempiere al debitodiun altro. specie se si tratta del coniuge.
     
  13. i dogi

    i dogi Nuovo Iscritto

    La banca mi ha già confermato ufficiosamente di concermi il mutuo in queste condizioni. Infatti se hai letto attentamente ho spiegato di aver fatto diventare mia moglie socio dell'istituto che erogherà il mutuo, su consiglio stesso del direttore in modo da avere uno spread ridotto.
    Per quanto concerne se si può versare 1/3 del reddito questo non lo so, può darsi, però a me poco importa anche perchè in tal caso preciso nuovamente invece di 25 anni sarebbero 50 anni con quella cifra di mutuo richiesta da rimborsare. Alla fine la casa mi costerebbe 1 milione di cui circa 600.000 euro di interessi.

    Relativamente ai vari spostamenti, io starei attento, perchè come mi ha detto il mio avvocato, se si mischia troppo il patrimonio mobiliare, si corre il rischio di vedersi vanificare la separazione legale dei beni, in quanto risulterebbe solo fittizia e non effettiva, con tutte le conseguenze del caso.
    Certamente è necessario che il fisco faccia una contestazione in tal senso con elementi probatori (in quanto venuto a conoscenza di deteminate azioni volte alla elusione) qualora voglia recuperare ingenti somme evase con una apparente separazione dei beni, nella pratica dimostatasi tutt'altro. E' un caso raro ma che può accadere.
    Infatti quando ho avuto una causa con la mia impiegata, il marito di lei in giudizio è stato malamente messo alla porta(in quanto avendo la comunione dei beni non poteva testimoniare a favore della moglie) io invece ho potuto servirmi della mia consorte avendo la separazione legale. Tuttavia in quell'occasione mi disse: si tu hai la separazione, ma sono separati i conti, vi dividete le spese, mandi del denaro sul conto di tua moglie o lo ricevi, ecc, ecc, perchè si potrebbe configurare una mera separazione legale dei beni. Così mi disse. Io gli dissi di si e la cosa fini li. Poichè l'opposizione non gli venne in mente di fare ulteriori verifiche, forse perchè la testimonianze non era tale da tederminare le sorti del giudizio finale, si andò avanti, in appello e poi in cassazione, ed io vinsi la causa. Lei mi dovette restituire il mal tolto con gli interessi in 10 anni e spese legali.

    A mio giudizio se il fisco si dovesse soffermare anche su una cosa del genere, saprebbe di percorrere un vicolo buio, perchè tutti cercano di tutelare questo aspetto assai privato e si finirebbe in giudizio per anni sospendendo ogni possibile recupero.
    Aldilà di tutto questo, considerato i momenti non certo florei dell'economia italiana e che il fisco sbatte la testa ovunque pur di recuperare, noi cerchiamo di prendere gli accorgimenti opportuni per evitare di incappare in situazioni imbarazzanti e ostiche poi da sbrogliare.

    grazie
     
  14. i dogi

    i dogi Nuovo Iscritto

    scusami arianna ho letto di nuovo quanto avevi esposto e mi sono reso conto di non averti risposto completamente.
    Comunque nella prossima settimana avrò l'appuntamento con il direttore per entrare nei dettagli del mutuo di mia moglie, poi Ti saprò dire con certezza se mia moglie avrà dei limiti come rata o meno. Ma non credo.

    ciao
     
  15. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ti ringrazio. ho imparato molto dalla tua risposta in merito a separazione reale o fittizia. non avevo mai valutato quest'aspetto della vicenda.
     

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