Si può vendere gli 11/12 di un appartamento?

[giusiluz]

Buongiorno abbiamo ereditato un appartamento di 43 mq. Gli eredi proprietari degli 11/12 vogliono venderlo
(dato che non conviene tenerlo fermo, visto i pochi mq. di appartamento) e il proprietario del 1/12 rimanente
non si pronuncia a un anno dalla apertura della successione. Pur essendo rintracciabile non vuole rispondere,
si nega sia al telefono, non risponde al citofono e non ritira le raccomandate. Come possiamo procedere?
Nel caso che riuscissimo a vendere i nostri 11/12, quali sono gli obblighi nei confronti dell'erede reticente?
E quali possono essere i rapporti fra il nuovo proprietario e l'erede che non si pronuncia? grazie a chi vorrà rispondere

 

[Nemesis]

Nel caso che riuscissimo a vendere i nostri 11/12, quali sono gli obblighi nei confronti dell'erede reticente?

Dato che esiste una comunione ereditaria, dovete innanzi tutto rispettare quanto prevede l'art. 732 c.c., e cioè:
Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.

non si pronuncia a un anno dalla apertura della successione

Ricordo che la dichiarazione di successione va presentata entro dodici mesi dall'apertura.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Aggiungo che dopo aver fatto quanto indicato da Nemesis, sarete liberi di vendere a chiunque (rispettando le condizioni che avete già comunicato la comunista reticente).
ma non credo sarà semplice, avete già un compratore interessato agli 11/12?

 

[Ollj]

Nel caso che riuscissimo a vendere i nostri 11/12, quali sono gli obblighi nei confronti dell'erede reticente?

Credo difficili; ecco perchè ritengo improbabile che troviate un acquirente per i vostri 11/12; in tal caso per uscire dall'impasse non rimarrà che la divisione giudiziale richiedendo congiuntamente l'attribuzione del bene e liquidare l'erede "riottoso"; poi rivendere agevolmente il tutto.

 

[giusiluz]

ringrazio tutti, abbiamo già un possibile acquirente, prima voleva informarsi sugli obblighi nei confronti dell'erede "non allineato". Dire non allineato non è esatto, la nostra frustrazione è che non riusciamo a capire come la pensa, non lo vuole dire.

 

[Ollj]

Felice per voi quanto all'acquirente potenziale. Quanto al non allineato, è dovuto solo all'illusoria convinzione di potervi bloccare e far un dispetto.
Consigli all'acquirente di fare una offerta pee il rimanente 1/12 ed in caso negativo pretendere la quota giudizialmente obbligando il renitente allo scioglimento della comunione.

 

[Carlo27]

Per complicare le cose. Un mio parente (A) ha il 50% di una casa, che vuole vendere.
Di questo suo 50%, il 25% è stato ereditato, l'altro 25% lo ha acquistato da un altro erede.
Il proprietario dell'altro 50% (B) non vuole vendere, ed è disposto a rilevarne la % mancante, ma non accetta la cifra proposta da (A).
(A) minaccia di vendere a terzi il suo 50%.
Quindi, se ho ben capito da questa discussione, (A) può vendere tranquillamente solo il suo 25%, cioè la quota acquistata, mentre per il 25% ereditato si cade nel caso di giusiluz.

 

[Ollj]

può vendere tranquillamente solo il suo 25%, cioè la quota acquistata, mentre per il 25% ereditato si cade nel caso di giusiluz.

Può vendere tutta la sua quota. Perché ritiene che non possa vendere anche la quota ereditata?

 

[Carlo27]

Può vendere tutta la sua quota. Perché ritiene che non possa vendere anche la quota ereditata?

Sì, ma non mi ero spiegato bene.
Gli eredi erano 4, ognuno con il suo 25%.
In seguito gli eredi (A) e (B) hanno acquistato dagli altri due eredi il loro 25%, raggiungendo ognuno il 50%.
Ora (A) minaccia di vendere la sua quota a terzi.
Può farlo, ma su metà della sua quota (quella avuta per eredità), (B) può esercitare il diritto di riscatto.
Questa circostanza sminuisce la minaccia di vendere a un terzo compratore, perché chi compra il suo 50% deve mettere in conto il rischio di dover rinunciare al 25%.

 

[Ollj]

Chi vende faccia un'offerta di vendita alla controparte (se gli eredi erano 4 il dir. di prelazione riguarda sempre la totalità) sul suo 50%
Se la controparte rifiuta, venderà al terzo. O forse "A" non vuole che "B" consegua il 100%? Fosse questo lo scopo, prima o poi tutto verrà meno (divisione giudiziale)