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Ducale

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera. Sono nuovo del forum. Ho cercato nel motore di ricerca, ma non ho trovato le risposte che cercavo.

Io, da privato, vorrei prendere in locazione più appartamenti e con il consenso da parte dei proprietari, vorrei riaffittare ad uso abitativo ad altri inquilini con regolari contratti prevedendo la maggiorazione del canone.

Le mie domande sono:

1) Bisogna avere la partita IVA?
2)Essendo il canone percepito per la sublocazione di unità immobiliare detenuta in base a un contratto di locazione, rientrante tra i redditi diversi (art. 67, comma 1, lettera h, del Tuir), è possibile fare la differenza tra quanto incassato dal me nell'anno e le spese specificatamente inerenti (art. 71, comma 2, del Tuir),
come il canone di locazione corrisposto al proprietario?
3) In caso affermativo, è corretto, nel modello 730, inserire nella colonna 1 del rigo D4, con il codice 3, l'importo incassato dalla sublocazione e tra le spese i canoni pagati al proprietario, anche qualora non si trattasse di attività esercitata in forma di impresa?
4) E' legale fare questa attività? Occorre avere, per esempio, un patentino da agente immobiliare)?
Grazie in anticipo per le risposte.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Tu intendi fare una vera e propria attività e non una "sublocazione" occasionale.
Ti consiglio di rivolgersi ad un consulente o commercialista cui esporre vis-a-vis tutta la questione e casomai chiedere solo dopo chiarimenti qui.
 

Un giocatore

Membro Assiduo
Proprietario Casa
C'è da vedere anche l'aspetto economico (business) dell'attività.
Qual è l'interesse dei proprietari? Qual è l'interesse tuo?
Poi occorre considerare l'interesse dell'inquilino-abitante, che chiede di pagare il meno possibile rendendo problematica la realizzazione del guadagno da parte tua.
Queste attività vanno solo se gli affitti sono in nero e vengono praticate da persone di certe etnie: prendono in affitto (in nero) immobili e poi subaffittano di nascosto a loro connazionali (con uso di brandine), che altrimenti non potrebbero avere un alloggio a prezzi da loro abbordabili.
 

Ducale

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie per le risposte. No il caso mio è di volere fare tutto alla luce del sole.
In pratica, persone anziane che hanno diverse abitazioni, preferirebbero affidare a me la locazione dei loro immobili, accontentandosi di percepire, anche se poco, ma senza problemi, perchè sono conosciuto come persona affidabile. Io ci guadagnerei sulla differenza che dichiarerei come redditi diversi. Il sub conduttore pagherebbe il giusto canone di mercato ed avrebbe come locatore un referente più disponibile dei proprietari anziani, stanchi e impauriti dalle eventuali morosità. I potenziali subconduttori, normalmente, sono anche miei amici. Se poi L'Agenzia delle Entrate mi viene a cercare, allora non credo che inizierei tale attività. Comunque non disporrei di ufficio e relazioni con il pubblico. Sarebbero tutti contratti tra privati che genererebbero entrate per il fisco. Mi sfugge qualcosa? Grazie
 

Ducale

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Io credo che fiscalmente non è scritto da nessuna parte che la procedura descritta sia irregolare. Il mio dubbio stava nel fatto se l'Agenzia delle Entrate, mediante la "presunzione", dimostrerebbe eventualmente un esercizio di attività svolta in maniera imprenditoriale con le ovvie conseguenze.
 

Ducale

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
E cosa c'entra il B&B! Non viene offerto nessun servizio. Solo contratti di affitto 4+4 con tanto di ricevute. Il proprietario dichiarerà un reddito fondiario (magari con cedolare secca) ed io un reddito diverso (38% sulla differenza tra il canone pagato al proprietario e quello percepito dal sub conduttore (per il principio della doppia imposizione), che magari può capitare che sia pari a zero).
 
B

Bluechewanna

Ospite
Buonasera. Sono nuovo del forum. Ho cercato nel motore di ricerca, ma non ho trovato le risposte che cercavo.

Io, da privato, vorrei prendere in locazione più appartamenti e con il consenso da parte dei proprietari, vorrei riaffittare ad uso abitativo ad altri inquilini con regolari contratti prevedendo la maggiorazione del canone.

Le mie domande sono:

1) Bisogna avere la partita IVA?
2)Essendo il canone percepito per la sublocazione di unità immobiliare detenuta in base a un contratto di locazione, rientrante tra i redditi diversi (art. 67, comma 1, lettera h, del Tuir), è possibile fare la differenza tra quanto incassato dal me nell'anno e le spese specificatamente inerenti (art. 71, comma 2, del Tuir),
come il canone di locazione corrisposto al proprietario?
3) In caso affermativo, è corretto, nel modello 730, inserire nella colonna 1 del rigo D4, con il codice 3, l'importo incassato dalla sublocazione e tra le spese i canoni pagati al proprietario, anche qualora non si trattasse di attività esercitata in forma di impresa?
4) E' legale fare questa attività? Occorre avere, per esempio, un patentino da agente immobiliare)?
Grazie in anticipo per le risposte.
1) No.

2) Sì.

3) Sì, solo che non potrai sfruttare la deduzione forfettaria del 5% sull'importo del canone (libero o concordato) di sublocazione nonchè applicare il regime fiscale della cedolare secca.

4) E' un'attività legalissima: il Fisco considera i redditi sublocativi di un immobile alla stregua di "redditi diversi" ai fini fiscali. Occhio però alle leggi regionali in materia di turismo: in caso di sublocazione turustica alcune Regioni (ad es. Emilia-Romagna) impongono l'apertura di una impresa di gestione di case e appartamenti per vacanza o tramite agenzia immobiliare.
 

Ducale

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Si, conosco quella legge. Massimo tre unità immobiliari per non essere considerata attività imprenditoriale.
Sono le risposte che cercavo. Grazie mille, veramente molto gentile e professionale.
 

Ducale

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Qualcuno mi sa dire, quindi, se riaffittando una decina di appartamenti (facendo regolari contratti di sublocazione e dichiarando il tutto nei redditi diversi) il fisco, mediante un percorso accertativo complesso, potrebbe dimostrare la sussistenza di elementi specifici di abitualità e professionalità, tali da addebitarmi una mancata apertura di una posizione IVA?
Preciso che a monte non esisterebbe nessuno studio/ufficio, nessuna relazione con il pubblico, nessuna pubblicità, praticamente solo contratti tra privati. Grazie
 

andcerve

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Mi permetto di riprendere questa discussione dopo ben tre anni per chiedere se:
1) è ancora vero che il reddito da sublocazione da dichiarare nel 730 si ottiene per differenza tra il canone di sublocazione e quello di locazione?
2) si possono dedurre anche altre "spese specificatamente inerenti" come ad esempio la provvigione dell'agenzia immobiliare che ha reperito il conduttore finale?

Grazie
 

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