Sono sfrattato per morosità. Il proprietario può portare persone a vedere il negozio?

[lippa]

Il proprietario dello stabile in cui io ho l'attività commerciale mi ha mandato lo sfratto per morosità,io devo ancora rispondergli tramite il mio legale, ma lui è già due volte che mi si presenta in negozio senza avvisare con delle persone per fargli vedere il locale, senza dirmi a che titolo, dice solo "Possiamo dare un'occhiata?" secondo me sono gli eventuali nuovi affittuari, ma lui può entrare senza avvisare?
E se io non accettassi lo sfratto e saldassi il debito posso chiedere l'indennità commerciale se lui comunque volesse mandarmi via?
Posso rifiutarmi di farlo entrare la prossima volta che si presenta senza avviso con persone estranee?

 

[Salvatore Schiavone]

1) Il proprietario ha il diritto di verificare lo stato della sua proprieta, ma non di far vedere l'immobile ad altri potenziali conduttori, questo perché, fino a quando il tribunale non convalida lo sfratto, il contratto di locazione è ancora in essere e la tua occupazione dell'immobile è pienamente legittima.
2) Il proprietario può esercitare il diritto di accesso previo congruo preavviso e concordando con te la data e l'ora della visita. Ove non lo facesse, tu hai il diritto di impedirgli l'accesso all'immobile (salvo che l'azienda non sia un pubblico esercizio, ma in questo caso potrà accedervi solo come cliente).
3) Potrai evitare la convalida dello sfratto solo saldando le morosità pregresse e le spese legali che ti dovrà quantificare l'avvocato di controparte. Il pagamento potrà avvenire fino al giorno prima dell'udienza. Non potrà avvenire invece avanti al giudice perché nelle locazioni commerciali non è previsto il pagamento c.d. banco iudicis. Inoltre, a differenza delle locazioni abitative, non è previsto il termne di grazia per sanare la morosità.
4) Ove lo sfratto verrà convalidato, tu perderai definitivamente il diritto alla indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (pari a 18 mensilità). Tale diritto infatti viene meno tutte le volte in cui il contratto cessa per colpa del conduttore, ad esempio, per morosità e conseguente sfratto, oppure recesso o dichiarazione di fallimento. Naturalmente, con uno sfratto in mano, perderà di valore anche l'azienda, che sarà difficile se non impossibile vendere.
5) Se invece provvedi a saldare le morosità evitando la convalida dello sfratto, manterrai pienamente i tuoi diritti, Il proprietario non avrà nessun titolo per mandarti via. Inoltre, conserverai anche il diritto alla indennità; per percepire l'indennità dovrai però attendere la scadenza naturale del contratto (salvo naturalmente un diverso accordo con la controparte).

 

[lippa]

Sei stato chiarissimo.Grazie mille per questo consiglio.
Ora devo solo trovare il coraggio di fermarlo la prossima volta che mi chiede di entrare.

Ma se io saldo prima dell'udienza e però voglio lasciare lo stabile prima della scadenza del contratto perdo comunque l'indennità?!

Sai anche dirmi quanto tempo il giudice mi lascerebbe rimanere ancora nello stabile per liberarlo e in quanto tempo devo pagare arretrati e spese legali?

Posso chiedergli di tenersi la caparra iniziale come saldo degli arretrati?
Ti ringrazio in anticipo della risposta che mi darai.

 

[Salvatore Schiavone]

a) Se tu paghi prima dell'udienza, eviti la convalida dello sfatto e mantieni il contratto. Se poi decidi ugualmente di andare via prima della scadenza, ossia recedi anticipatamente dal contratto, perdi il diritto alla indennità. Lo dice espressamente l'art. 34 della legge 392/78: il diritto alla indennità viene meno in caso sfratto, disdetta o recesso del conduttore. Quindi, per non perdere l'indennità, dovrai: 1) evitare lo sfratto, 2) NON recedere anticipatamente dal contratto; 3) NON disdettare il contratto alla scadenza.
b) Se il giorno dell'udienza il giudice convaliderà lo sfratto, ti assegnerà un termine non superiore a 60 giorni per il rilascio dell'immobile. Tuttavia, tieni presente che tra questo termine assegnato dal giudice e l'effettiva riconsegna all'ufficiale giudiziario, possono intercorrere anche 5/6 mesi. Dipende dal carico di lavoro dell'Ufficiale giudiziario, che varia a seconda del tribunale competente.
c) Non puoi chiedere di compensare i canoni scaduti col deposito cauzionale perché il deposito cauzionale non ha funzione di garanzia del mancato pagamento ma quella di risarcire la proprietà per gli (eventuali) danni cagionati dal conduttore.
d) Tuttavia, in caso di convalida dello sfratto non vi è dubbio che la proprietà tratterrà il deposito cauzionale e ti verrà a chiedere i canoni pregressi per la differenza.
e) Per i canoni e le spese, la proprietà potrà chiedere un'ingiunzione di pagamento nei tuoi confronti. A quel punto, se tu sei solvibile, ti conviene pagare, altriment, se sei nullatenente e NON sei proprietaria di beni immobili, ti conviene lasciar perdere, perché escluderei che la proprietà spenderà altri soldi per perseguirti legalmente.
Buona fortuna.