Spese energia elettrica condominiale

[Seth]

E' una prestazione professionale specifica, che l'amministratore non è tenuto a svolgere,

Non è tenuto, ma non per questo non deve. Il debitore formale ovviamente resta solo il proprietario che a sua volta ribalta sull'inquilino le spese a suo carico, quindi il recupero crediti non può avvenire direttamente verso l'inquilino ecc. ecc., ma la prassi di comunicare la ripartizione delle spese fra locatore e inquilino secondo me ha un senso, perché mediamente parlando un amministratore "ne capisce" più di un proprietario, gli risparmia un lavoro e gli evita errori, ed essendo figura terza può limitare le dispute tra locatore e inquilino sui casi controversi. Se il contratto di locazione prevede diversamente sull'attribuzione di una spesa, lo si farà presente.

 

[mapeit]

Non è tenuto, ma non per questo non deve. Il debitore formale ovviamente resta solo il proprietario che a sua volta ribalta sull'inquilino le spese a suo carico, quindi il recupero crediti non può avvenire direttamente verso l'inquilino ecc. ecc., ma la prassi di comunicare la ripartizione delle spese fra locatore e inquilino secondo me ha un senso, perché mediamente parlando un amministratore "ne capisce" più di un proprietario, gli risparmia un lavoro e gli evita errori, ed essendo figura terza può limitare le dispute tra locatore e inquilino sui casi controversi. Se il contratto di locazione prevede diversamente sull'attribuzione di una spesa, lo si farà presente.

L'errore non è quello, da parte dell'amministratore, di suddividere le spese tra quelle di competenza del proprietario e quelle di competenza dell'inquilino. Se lo vuol fare, bontà sua, è un servizio in più che fornisce al condomino proprietario. L'errore è quello di inviare la richiesta di pagamento delle spese di sua competenza direttamente all'inquilino. E' qui che sta la scorrettezza. Il suo rapporto diretto deve essere solo quello con i proprietari. Con l'inquilino il rapporto lo tiene solo il proprietario-locatore ed è lui che deve inviargli il prospetto con la richiesta del pagamento degli oneri accessori di sua competenza.

 

[Seth]

L'errore non è quello, da parte dell'amministratore, di suddividere le spese tra quelle di competenza del proprietario e quelle di competenza dell'inquilino. Se lo vuol fare, bontà sua, è un servizio in più che fornisce al condomino proprietario.

Ok.

L'errore è quello di inviare la richiesta di pagamento delle spese di sua competenza direttamente all'inquilino. E' qui che sta la scorrettezza.

Scorrettezza se non avallata dal locatore.

Il suo rapporto diretto deve essere solo quello con i proprietari. Con l'inquilino il rapporto lo tiene solo il proprietario-locatore ed è lui che deve inviargli il prospetto con la richiesta del pagamento degli oneri accessori di sua competenza.

Ma tutto sommato al locatore può far comodo, oltre al servizio di ripartizione, di non dover inoltrare ogni bolletta, incassare e poi a sua volta versare, con perdita di tempo e magari una piccola spesa per l’operazione.
Ci sono passato quando ero inquilino. Il locatore non si curava di nulla e per le spese ordinarie ce la vedevamo direttamente con l’amministratore.

 

[mapeit]

Può far comodo ma è una scorrettezza. L'amministratore lavora per il condominio, non per i singoli proprietari locatori. Se io fossi un condomino e sapessi che l'amministratore fa questo lavoro per i proprietari-locatori pagato da tutti noi, non sarei d'accordo. Inoltre le richieste di pagamento delle spese condominiali vanno inviate dall'amministratore ai proprietari e solo a questi poiché ogni locatore potrebbe aver pattuito con il conduttore criteri di ripartizione diversi e si deve arrangiare lui a chiedergli il rimborso. A quale titolo l'amministratore può chiedere soldi al conduttore di un condomino ? Solo se avesse un mandato scritto potrebbe, in teoria, farlo e dovrebbe dimostrare di essere retribuito a parte per questo servizio che non deve incidere sul suo compenso corrisposto dal condominio.

 

[Seth]

Può far comodo ma è una scorrettezza. L'amministratore lavora per il condominio, non per i singoli proprietari locatori. Se io fossi un condomino e sapessi che l'amministratore fa questo lavoro per i proprietari-locatori pagato da tutti noi, non sarei d'accordo.

Ma quanto incide questo lavoro? Ad ogni modo questa sarà una preoccupazione dell’amministratore e degli altri condomini, semmai. Ora ragionavo dal punto di vista di locatore e inquilino.

Inoltre le richieste di pagamento delle spese condominiali vanno inviate dall'amministratore ai proprietari e solo a questi poiché ogni locatore potrebbe aver pattuito con il conduttore criteri di ripartizione diversi e si deve arrangiare lui a chiedergli il rimborso.

Se ha pattuito criteri particolari il locatore dirà all’amministratore di non ripartire perché ci pensa lui, oppure chiederà il servizio all’amministratore, eventualmente a titolo oneroso vista la maggior complessità.

A quale titolo l'amministratore può chiedere soldi al conduttore di un condomino ? Solo se avesse un mandato scritto potrebbe, in teoria, farlo e dovrebbe dimostrare di essere retribuito a parte per questo servizio che non deve incidere sul suo compenso corrisposto dal condominio.

Non so, come dicevo ho visto questa prassi e non pareva problematica. Forse fa comodo allo stesso amministratore che trova gli inquilini nello stabile mentre il locatore deve essere raggiunto altrove. Concordo che deve esserci l’avallo del proprietario.

 

[basty]

Tutte considerazioni ragionevoli e giuste. Ma la pratica quotidiana non sempre viaggia secondo canoni standard.
Rovescerei il modo di considerare il problema del triangolo condominio locatore è conduttore
Se anni fa era frequente, specie in alcune regioni che conosco (Piemonte) che gli inquilini versassero direttamente gli oneri condominiali, oggi direi che
1) È interesse oggi del locatore intrattenere direttamente i rapporti economici con l’amministratore, in modo da non scoprire in ritardo sorprese spiacevoli
2) Spesso risulta opportuno rateizzare le spese dovute dall’inquilino in modo più distribuito rispetto alle poche rate previste condominialmente, cosa gradita anche al conduttore e limita sorprese di morosità e problemi in caso di risoluzione del contratto
3) Poiché poi contrattualmente salvo casi specifici è possibile stabilire e concordare condizioni particolari, come addebitare al conduttore le spese di amministrazione, è consequenziale sia il locatore a comunicare il saldo conguaglio dovuto
3) Quanto al compito delll’amministratore, è prassi consolidata e diffusa quella di attribuire al capitolo spese di proprietà, certe spese ordinarie di gestione (amministrazione, assicurazioni, spese fiscali postali e cancelleria), oltre a certe spese straordinarie più spesso elencate a parte.
Quando includono nei riparti sia i locatori che i conduttori, non fanno niente altro che raddoppiare le righe e attribuire alla proprietà le cosiddette di proprietà e straordinarie, il resto al conduttore. Non c’è sostanzialmente lavoro supplementare: cambia però il numero dei versamenti e gestione contabile; se lo fa senza oneri supplementari bene. Oggi molti amministratori invece non accettano di avere rapporti con i conduttori per limitare le beghe, o chiedono un onorario su mandato.

Al nostro OP però interessava il merito della ripartizione spese: oggettivamente, esulando da quanto scritto sul contratto, concorderei con chi ( mapeit?) condivideva in astratto il criterio dell’amministratore; ma proprio per questo è stato opportuno contrattualizzare che tutte le spese condominiali restano a carico del conduttore.

Io ad es scrivo che tutte le spese di amministrazione (tra l’altro obbligatorie per legge) restino a carico del conduttore, escludendo solo la assicurazione RC e danni, che sono una garanzia per il locatore

 

[Seth]

Tutte considerazioni ragionevoli e giuste. Ma la pratica quotidiana non sempre viaggia secondo canoni standard.
Rovescerei il modo di considerare il problema del triangolo condominio locatore è conduttore
Se anni fa era frequente, specie in alcune regioni che conosco (Piemonte) che gli inquilini versassero direttamente gli oneri condominiali, oggi direi che
1) È interesse oggi del locatore intrattenere direttamente i rapporti economici con l’amministratore, in modo da non scoprire in ritardo sorprese spiacevoli
2) Spesso risulta opportuno rateizzare le spese dovute dall’inquilino in modo più distribuito rispetto alle poche rate previste condominialmente, cosa gradita anche al conduttore e limita sorprese di morosità e problemi in caso di risoluzione del contratto
3) Poiché poi contrattualmente salvo casi specifici è possibile stabilire e concordare condizioni particolari, come addebitare al conduttore le spese di amministrazione, è consequenziale sia il locatore a comunicare il saldo conguaglio dovuto
3) Quanto al compito delll’amministratore, è prassi consolidata e diffusa quella di attribuire al capitolo spese di proprietà, certe spese ordinarie di gestione (amministrazione, assicurazioni, spese fiscali postali e cancelleria), oltre a certe spese straordinarie più spesso elencate a parte.
Quando includono nei riparti sia i locatori che i conduttori, non fanno niente altro che raddoppiare le righe e attribuire alla proprietà le cosiddette di proprietà e straordinarie, il resto al conduttore. Non c’è sostanzialmente lavoro supplementare: cambia però il numero dei versamenti e gestione contabile; se lo fa senza oneri supplementari bene. Oggi molti amministratori invece non accettano di avere rapporti con i conduttori per limitare le beghe, o chiedono un onorario su mandato.

Queste sono considerazioni di opportunità magari condivisibili ma appunto ognuno si può regolare come crede secondo opportunità, gli amministratori nell’offrire il “servizio” e locatori e inquilini nel richiederlo e accettarlo.

Al nostro OP però interessava il merito della ripartizione spese: oggettivamente, esulando da quanto scritto sul contratto, concorderei con chi ( mapeit?) condivideva in astratto il criterio dell’amministratore;

Allora concordi con me sul punto.

Secondo me ha ragione l'amministratore. Quello per il drenaggio non è un consumo elettrico per consumi dell'inquilino ma per mantenere la casa in condizioni di abitabilità, onere che spetta al locatore.

ma proprio per questo è stato opportuno contrattualizzare che tutte le spese condominiali restano a carico del conduttore.

Non ho chiarissimo cosa preveda il contratto dell’OP, che d’altra parte sembrava interessato a capire il criterio di ripartizione.

Io ad es scrivo che tutte le spese di amministrazione (tra l’altro obbligatorie per legge) restino a carico del conduttore, escludendo solo la assicurazione RC e danni, che sono una garanzia per il locatore

Quindi non “tutte le spese”.

 

[basty]

Non ho chiarissimo cosa preveda il contratto dell’OP, che d’altra parte sembrava interessato a capire il criterio di ripartizione.

Se non ricordo male riportava che “tutte le spese condominiali” sono a carico del conduttore: non entro nel merito della liceità visto che non conosciamo la tipologia contrattuale

Quindi non “tutte le spese”.

Io ho scritto “tutte le spese di AMMINISTRAZIONE” esclusa assicurazione ( questo per quanto riguarda i miei contratti)