Termine locazione commerciale

[uva]

non so cosa fare adesso visto che il conduttore non vuole una proroga ma vuole un nuovo contratto e io no

Il conduttore non può importi la sua volontà.
Se non vuole la proroga, può disdire il contratto e rilasciare il locale.
Ma rispettando quanto previsto dalle clausole contrattuali (termine di preavviso) o comunque trovando un accordo con te.
Ricorda che se il conduttore va via a seguito sua disdetta del contratto, non ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

Se è un conduttore gradito (puntuale nei pagamenti e regolare nella conduzione dell'immobile) forse ti conviene concedergli un'ulteriore riduzione del canone se pensi che sarebbe difficile trovare un nuovo inquilino solvibile.

 

[User_43482]

Dice che vuole andarsene. ma può? Non ha mai dato disdetta. Io sarei ben lieta di proseguire con la riduzione.

 

[uva]

Dice che vuole andarsene. ma può?

Come ti ho già scritto nei post precedenti, devi leggere la clausola scritta sul contratto!
Sicuramente richiede un preavviso per la disdetta, che deve essere comunicata al locatore con raccomandata ar. Non so se richieda delle motivazioni.

Se vuoi che ne parliamo, scrivi qui quella clausola, che generalmente inizia così: "E' facoltà del conduttore recedere dal contratto..."

 

[uva]

Dice

Però rileggendo i tuoi post precedenti, nel n. #10 hai scritto che il conduttore "non vuole una proroga ma vuole un nuovo contratto".

Io avevo capito che lui vuole rimanere nel locale di tua proprietà, con un contratto nuovo a canone più basso.

Ora (post n. #12) scrivi che "vuole andarsene".

La situazione non è chiara.

 

[User_43482]

Il contratto recita: ) La locazione avrà effetto dal 01/05/2007 al 30/04/2013 salvo disdetta, da inviarsi con lettera raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza contrattuale.

Ovvero parla solo dei primi sei anni . Scritto da un avvocato. Ed è intitolato contratto ad uso non abitativo. L'avvocato mi aveva detto che di legge è comunque da intendersi 6+6.

 

[uva]

è comunque da intendersi 6+6.

Quindi non c'è una clausola che regola espressamente il recesso del conduttore, con preavviso di X mesi, giusto?

Se è così, da ciò che hai scritto deduco che entrambe le parti (locatore e conduttore) possono disdire il contratto ad ogni scadenza contrattuale (fine sesto, dodicesimo, ecc anno) comunicandolo alla controparte con raccomandata ar con un preavviso di 12 mesi.

Evidentemente ora il conduttore non può recedere alla scadenza del 30/05/2019 perché non ha osservato il preavviso.

Ti consiglierei di rivolgerti all'avvocato che ha redatto il contratto per averne conferma.

 

[User_43482]

Grazie per i preziosi consigli. . L'ho appena fatto.

 

[basty]

Io consiglierei di valutare anche che indipendentemente dalla esistenza della clausola sulla possibilità di recesso anticipato rispetto alle scadenze, il conduttore ha infinite "scuse" per disattendere al divieto di risoluzione anticipata unilaterale.
Ed una causa per obbligarlo a pagare per i restanti 4, 5 anni ha scarse possibilità di ottenere la riscossione di quanto spettante. Nella stragrande maggioranza dei casi si addiviene ad una transazione tra le parti.
Altrimenti il rischio è di trovarsi con un inquilino insolvente, o un nuovo inquilino "sgradito" che sei costretto a sopportare.

Nel caso qui discusso, mi sembra che il conduttore stia solo giocando al ribasso: e chiedendo un nuovo contratto intende addirittura garantirsi una durata certa maggiore dei 6 anni. Sei quindi di fronte ad una classica contrattazione: ognuno di voi dovra trovare qual è il punto di equilibrio tra le due esigenze.

 

[uva]

il conduttore ha infinite "scuse" per disattendere al divieto di risoluzione anticipata unilaterale.

Infatti se è vero che il conduttore vuole andarsene, come scritto nel post n. #12, io come proprietaria lo lascerei andare. Proprio per evitare il rischio di future insolvenze se non può o non vuole pagare un canone già ribassato.

Però gli imporrei di mandarmi una disdetta scritta "unilaterale" come dici tu, sollevandolo dall'onere del preavviso. Così sarei sicura che lui non può esigere l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (suppongo che il tipo di attività svolta in quel locale ne comporti il diritto, dato che stiamo parlando di un negozio)

 

[User_43482]

Vi ringrazio per i vostri consigli. Secondo me non ha nessuna intenzione di andarsene, vuole solo giocare al ribasso chiedendo un contratto nuovo. Cosi dopo un anno potrà cedere l'attività a terzi con un affitto inferiore. Se invece facessimo una proroga con contratto di riduzione questo non avverrebbe perchè il contratto di riduzione stabilisce chiaramente che in caso di subentro si ritorni automaticamente al canone previsto dal contratto originale.
Se il nuovo contratto che lui propone non è troppo basso potrei anche accettare perchè forse riuscirei anche ad avere la cedolare secca; ma anche questo non è chiaro, perchè è vero che il contratto è arrivato a naturale scadenza ma il conduttore è lo stesso. L'Agenzia delle Entrate, interpellata, dice che non sanno... mah!