Vendita appartamento per casa vacanze con finanziamento d’impresa

[Seth]

Mi hanno parlato di un meccanismo finanziario per la vendita di appartamenti da destinare a case vacanze e simili, ma non sono sicuro di aver capito bene. Il senso sarebbe di permettere al venditore di intascare una somma un po’ superiore a quanto versato dall’acquirente. Per esempio il venditore riceve 100 e l’acquirente paga 80. La differenza la mette una banca. Però, non si tratta del classico mutuo ma di una operazione finanziaria per cui la banca finanzia un progetto imprenditoriale facendo i conti di quanto potrà incassare l’attività e chiedendo una rata mensile compatibile a rimborso del finanziamento.
In queste operazioni, mi hanno detto, si parte dal business plan e poi si cerca l’acquirente per il pacchetto, anziché l’inverso come nel mutuo.
Ne sapete qualcosa?
Vedete dei rischi dal punto di vista del venditore? (Per esempio se l’immobile, nonostante le verifiche preliminari, si rivelasse non idoneo all’attività prevista?)

 

[Heifetz]

Per esempio il venditore riceve 100 e l’acquirente paga 80. La differenza la mette una banca. Però, non si tratta del classico mutuo ma di una operazione finanziaria per cui la banca finanzia un progetto imprenditoriale facendo i conti di quanto potrà incassare l’attività e chiedendo una rata mensile compatibile a rimborso del finanziamento.

Mi sembra che sia un meccanismo di finanziamento strutturato legato non tanto alla compravendita in sé, ma a un progetto imprenditoriale (dove la banca valuta la redditività futura e stabilisce determinati requisiti ).

Vedete dei rischi

Bisognerebbe saperne di più per valutare i rischi.

Detto ciò, non è detto che il venditore riceva davvero subito i "100" promessi, perché la banca potrebbe legare l'erogazione ai risultati previsti.
Da capire bene anche chi garantisce cosa e con quali tutele.

(Per esempio se l’immobile, nonostante le verifiche preliminari, si rivelasse non idoneo all’attività prevista?)

Sì, ma solitamente la banca si tutela (subordinando il tutto a determinate condizioni) e certamente non elargisce soldi alla rinfusa.

In ogni caso,
servono molte più informazioni.

 

[Franci63]

Il senso sarebbe di permettere al venditore di intascare una somma un po’ superiore a quanto versato dall’acquirente

Comunque non più di quanto si incasserebbe con un a vendita “normale”.
Non capisco l’obiettivo di pensare a sistemi complicati per vendere un immobile (ma sarò limitata io ).

 

[Seth]

Comunque non più di quanto si incasserebbe con un a vendita “normale”.

Infatti non si capisce perché l'acquirente sceglierebbe un prezzo più alto se il mercato propone a meno, in ogni caso.
Forse semplicemente il finanziamento permette operazioni che altrimenti avrebbero più difficoltà a realizzarsi.

Non capisco l’obiettivo di pensare a sistemi complicati per vendere un immobile (ma sarò limitata io ).

C'è chi fa questo tipo di progetti finanziari e li presenta come molto attraenti, ma volevo appunto verificare.

 

[Seth]

Per inciso, tu fai un business plan della casa vacanze, e poi magari il giorno dopo ti cambiano l'aliquota IRPEF sugli affitti brevi...

 

[Nemesis]

magari il giorno dopo ti cambiano l'aliquota IRPEF sugli affitti brevi...

Caso mai, l'aliquota della cedolare secca.

 

[Seth]

Un'eventualità non del tutto remota, prevista nel disegno di legge della finanziaria, anche se il parlamento potrebbe emendare il testo.

 

[uva]

il parlamento potrebbe emendare il testo.

Penso che quel testo verrà modificato, e non soltanto perché molti parlamentari della maggioranza sono contrari.

L'aumento al 26% della cedolare secca per come è stato ipotizzato rischia di incentivare le locazioni brevi in nero:

chi resta fuori dalla stretta?
Potranno accedere alla tassazione al 21%, esercitando l’opzione in dichiarazione, soltanto i proprietari che facciano ricorso al fai da te. Che, cioè, affittino l’immobile direttamente, senza alcuna forma di intermediazione.
Non solo: è necessario che questo assetto venga mantenuto sempre nel corso dell’anno fiscale.
Soltanto chi utilizza il fai da te e non passa mai, neppure una volta, da agenzie o portali, potrà ottenere lo sconto di cinque punti percentuali rispetto al 26 per cento. In questo caso, c’è un ulteriore vantaggio: si versa la cedolare senza passare dalla ritenuta, direttamente e interamente tramite la dichiarazione dei redditi. -
l’identikit di questi soggetti assomiglia molto di più a quello di chi affitta senza dichiarare.

Fonte: IlSole24Ore NT del 23/10/2025

 

[Seth]

Ai fini di questo thread volevo più che altro evidenziare l'incertezza normativa. Fai un business plan sulla base delle regole del gioco attuali, ma il banco potrebbe cambiare le regole da un giorno all'altro.
Qualche tempo fa c'era stata anche una stretta sulle regole dei check-in, poi annullata se non sbaglio, ma i comuni si inventano nuovi divieti e restrizioni.

Se vogliamo parlare del merito, penso anch'io che la modifica contenuta nel disegno di legge di bilancio dovrebbe essere corretta in sede di approvazione parlamentare. Però non è detto, perché la lobby degli albergatori, rappresentata anche dal ministro del Turismo, è potente. Ci sono inoltre le esigenze di cassa del fisco sempre vorace. C'è il facile populismo di chi dà alle case vacanza la colpa dell'emergenza abitativa.