Vendita di immobile al conduttore

[fabricio]

certamente ci sono diverse variabili da considerare, come scrivi, su cui poi formulare la richiesta .
se invece fossi io a voler vendere l'immobile e il conduttore ad acquistarlo
mi pare che lo stesso abbia diritto alla prelazione ,questo se si trova l'accordo sul prezzo, ma se non ci si accorda lo si può offrire ad un terzo..giusto? anche se la vedo dura, con un inquilino dentro..

 

[Nemesis]

se invece fossi io a voler vendere l'immobile e il conduttore ad acquistarlo
mi pare che lo stesso abbia diritto alla prelazione

Al conduttore di un immobile a uso abitativo è riconosciuto il diritto di prelazione (prelazione legale) quando il locatore si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza perché intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Oppure quando le parti l'hanno stabilito convenzionalmente (prelazione volontaria), con una clausola inserita nel contratto di locazione o con un contratto autonomo.

 

[uva]

mi pare che lo stesso abbia diritto alla prelazione

Siccome avevi scritto che l'inquilino

vi abita da tanti anni

probabilmente il primo periodo contrattuale è già trascorso e il contratto già rinnovato per quello successivo. In tal caso l'inquilino non ha diritto alla prelazione.

Di che tipo di contratto (libero 4 + 4 o concordato 3 + 2) si tratta?
Quando è stato stipulato?

 

[Franci63]

Se vai su internet c'è una sezione dell'agenzia delle entrate Agenzia Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Ricerca
Li puoi farti un'idea del mercato è gratis e ci vogliono 5 minuti

Si, ma è assolutamente un’idea mooolto approssimativa; ad esempio, nello stesso stabile, ci possono essere differenze anche sostanziose tra piano terra e ultimo piano, o in funzione dell’esposizione.
Sono dati che non possono assolutamente sostituire una valutazione di un professionista.

 

[Seth]

Buonasera FORUM
il conduttore di un immobile di mia proprietà mi ha chiesto di poterlo acquisire ,nel caso io mi decidessi in tal senso, per prima cosa dovrei farlo valutare da un professionista , inoltrando cosi una richiesta congrua in base ai prezzi di mercato . Mi e vi chiedo , ma tale valutazione sarà influenzata dal fatto che lo stesso abiti già nell'immobile?

Alla fine della fiera il prezzo lo decide il mercato ma non è che si possa prevedere sl millimetro. Se non c’è fretta, io chiederei all’inquilino il valore di stima .

Se adesso tu non hai necessità né urgenza di vendere mentre l'inquilino ha un concreto interesse ad acquistare, puoi inizialmente proporgli un prezzo un po' superiore alla valutazione del professionista. E da quello iniziare la trattativa.

La valutazione dovrà riferirsi all'immobile libero, come se venisse posto in vendita dopo la risoluzione del contratto di locazione e il rilascio.
Lo dico per esperienza: capita che i conduttori ci chiedono a che prezzo siamo disposti a vendergli l'appartamento.
Alcuni pretendono di ottenere lo sconto che il locatore concederebbe ad un terzo che acquista l'immobile attualmente occupato da un inquilino. Gli rispondiamo che è una pretesa infondata, perché il proprietario non ha intenzione di vendere prima della scadenza del contratto e del rilascio.

@fabricio però ha chiesto come regolarsi “nel caso decidessi“ di vendere all’inquilino. Quindi adesso, non ad appartamento liberato.

 

[uva]

ha chiesto come regolarsi “nel caso decidessi“ di vendere all’inquilino

Gli ho risposto come farei io:

se l'inquilino ha un concreto interesse ad acquistare, puoi inizialmente proporgli un prezzo un po' superiore alla valutazione del professionista. E da quello iniziare la trattativa.

Attualmente l'immobile è abitato da una persona che ha dei buoni motivi per rimanere lì: comodità dei vari servizi presenti in quella zona, vicinanza al lavoro, alle scuole dei figli, è lì da tanti anni e si trova bene, ecc.
Quando l'inquilino chiede al proprietario se gli vende la casa significa che quella casa gli piace e/o gli interessa per varie ragioni.
Per cui in tal caso io proprietaria (che non ho fretta di vendere) gli propongo un prezzo un po' superiore a quello che chiederei ad un terzo per l'immobile libero. Sapendo che se la trattativa non va a buon fine posso comunque rimandare l'eventuale vendita a quando il contratto non verrà rinnovato e l'immobile rilasciato.

 

[fabricio]

Al conduttore di un immobile a uso abitativo è riconosciuto il diritto di prelazione (prelazione legale) quando il locatore si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza perché intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

probabilmente il primo periodo contrattuale è già trascorso e il contratto già rinnovato per quello successivo. In tal caso l'inquilino non ha diritto alla prelazione.

Di che tipo di contratto (libero 4 + 4 o concordato 3 + 2) si tratta?
Quando è stato stipulato?

allora ho inteso che: l'inquilino abitando l'immobile da 15 anni ( è un 4+4) non ha diritto alla prelazione , come non l'avrebbe avuta allo scadere dell'8° anno..?
non vi è alcuna clausola relativa alla prelazione inserita nel contratto

 

[Nemesis]

l'inquilino abitando l'immobile da 15 anni ( è un 4+4) non ha diritto alla prelazione , come non l'avrebbe avuta allo scadere dell'8° anno?

È così. La prelazione non spetta, se non in occasione della prima scadenza contrattuale

 

[uva]

ho inteso

Hai inteso correttamente.

Siccome mi è capitato alcune volte che l'inquilino manifesti l'intenzione di acquistare la casa, posso dire per esperienza che spesso lui stesso chiede la valutazione ad un'agenzia immobiliare.
La quale potrebbe valutare la casa come se fosse proposta in vendita in quel momento, quindi occupata. Specialmente se la data in cui il proprietario potrebbe non rinnovare il contratto di locazione e ottenere il rilascio per venderla libera è lontana.

Io ribatto che non avendo necessità né fretta di vendere non ritengo accettabile tale valutazione "scontata".
Aggiungo che gestendo la compravendita senza mediatore l'inquilino risparmia il 3% di provvigione che chiedono mediamente le agenzie. A cui molto probabilmente si rivolgerebbe per acquistare altrove.
Inoltre rimanendo lì evita il fastidio e le spese del trasloco, che dovrebbe sopportare se acquistasse un altro immobile.

 

[chiacchia]

Si, ma è assolutamente un’idea mooolto approssimativa;

Ma è giusto, ci sono un mucchio di variabili ma almeno uno si fa un'idea, se la proposta è anche sotto le tre valutazioni di mercato che ti danno è chiaro che non è da prendere in considerazione la cosa ma potrebbe anche avere una proposta allettante