Vendita di immobile al conduttore

[fabricio]

Buonasera FORUM
il conduttore di un immobile di mia proprietà mi ha chiesto di poterlo acquisire ,nel caso io mi decidessi in tal senso, per prima cosa dovrei farlo valutare da un professionista , inoltrando cosi una richiesta congrua in base ai prezzi di mercato . Mi e vi chiedo , ma tale valutazione sarà influenzata dal fatto che lo stesso abiti già nell'immobile?

 

[Dimaraz]

No.

 

[uva]

nel caso io mi decidessi in tal senso

Se adesso tu non hai necessità né urgenza di vendere mentre l'inquilino ha un concreto interesse ad acquistare, puoi inizialmente proporgli un prezzo un po' superiore alla valutazione del professionista. E da quello iniziare la trattativa.

La valutazione dovrà riferirsi all'immobile libero, come se venisse posto in vendita dopo la risoluzione del contratto di locazione e il rilascio.
Lo dico per esperienza: capita che i conduttori ci chiedono a che prezzo siamo disposti a vendergli l'appartamento.
Alcuni pretendono di ottenere lo sconto che il locatore concederebbe ad un terzo che acquista l'immobile attualmente occupato da un inquilino. Gli rispondiamo che è una pretesa infondata, perché il proprietario non ha intenzione di vendere prima della scadenza del contratto e del rilascio.

 

[Gianco]

Gli rispondiamo che è una pretesa infondata, perché il proprietario non ha intenzione di vendere prima della scadenza del contratto e del rilascio.

Basta attendere!

 

[uva]

attendere

Se ti riferisci all'attesa necessaria al proprietario per ottenere l'immobile libero, dipende dalla durata residua del contratto di locazione.
Considerando che il locatore può inviare disdetta all'inquilino al termine del primo periodo contrattuale (quadriennio nel caso di contratto libero, triennio se è un concordato) solo se ricorre una delle condizioni previste dall'art. 3, c. 1 l. 431/1998.

 

[fabricio]

Se adesso tu non hai necessità né urgenza di vendere mentre l'inquilino ha un concreto interesse ad acquistare, puoi inizialmente proporgli un prezzo un po' superiore alla valutazione del professionista. E da quello iniziare la trattativa.

in effetti...

sicuramente poiché vi abita da tanti anni ( trattasi di non ammobiliato) e ci sono dei lavori da fare mi offrirà meno...

Alcuni pretendono di ottenere lo sconto che il locatore concederebbe ad un terzo che acquista l'immobile attualmente occupato da un inquilino

in quest'altro caso invece, come dici ,volendo vendere l'immobile occupato ad un terzo è previsto uno sconto , ma perché e di che entità sarebbe?

 

[uva]

perché e di che entità sarebbe?

Dipende dalle intenzioni del potenziale acquirente.

Se lo scopo dell'acquisto è andarci ad abitare, l'immobile occupato dal conduttore è un problema. Occorre attendere il termine della locazione, che dipende dalle modalità di disdetta da parte del locatore previste dalla legge per evitare il rinnovo del contratto.
Inoltre alla scadenza di un contratto regolarmente disdettato non si è certi che l'inquilino vada via spontaneamente: se rimane lì occorre iniziare una pratica legale di sfratto per fine locazione. Con i tempi e i costi che questa procedura comporta.
Considerando questo scenario, lo sconto mediamente si aggira intorno al 20 / 30%.

Se invece il potenziale acquirente è un investitore in cerca di un immobile da reddito, un buon inquilino del quale il venditore può dimostrare la regolarità nei pagamenti e nella conduzione della casa è cosa gradita. Con il rogito l'acquirente subentra nel contratto di locazione diventando il nuovo locatore.

 

[chiacchia]

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[fabricio]

Se lo scopo dell'acquisto è andarci ad abitare, l'immobile occupato dal conduttore è un problema. Occorre attendere il termine della locazione, che dipende dalle modalità di disdetta da parte del locatore previste dalla legge per evitare il rinnovo del contratto.
Inoltre alla scadenza di un contratto regolarmente disdettato non si è certi che l'inquilino vada via spontaneamente: se rimane lì occorre iniziare una pratica legale di sfratto per fine locazione. Con i tempi e i costi che questa procedura comporta.
Considerando questo scenario, lo sconto mediamente si aggira intorno al 20 / 30%.

tutto ciò è comprensibile , certo è che il 30% non è poco..

Se invece il potenziale acquirente è un investitore in cerca di un immobile da reddito, un buon inquilino del quale il venditore può dimostrare la regolarità nei pagamenti e nella conduzione della casa è cosa gradita. Con il rogito l'acquirente subentra nel contratto di locazione diventando il nuovo locatore.

per cui niente sconto ....?
perché parlando con una conoscente che ha lavorato in un' agenzia immobiliare sembra che per il solo fatto che l'immobile sia venduto" non libero" comporti una riduzione del prezzo di valutazione

 

[uva]

In base alla mia esperienza, come detto nel post n. #7, gli acquirenti investitori (chi non acquista per uso personale o dei propri familiari ma per trarne un reddito) valutano la redditività dell'immobile considerando vari parametri. Che sono la tipologia del contratto in essere, il canone, l'affidabilità del conduttore. Oltre alle condizioni dell'immobile (da ristrutturare o ristrutturato), la posizione (se, ad esempio, un appartamento è vicino a università o ospedali è appetibile per le locazioni transitorie).
La trattativa sul prezzo prende in considerazione tutto ciò, e non si può dire a priori che

per il solo fatto che l'immobile sia venduto" non libero" comporti una riduzione del prezzo