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  1. sibemolle

    sibemolle Nuovo Iscritto

    Volevo porgermi una domanda: Un Immobile oggetto di donazione da oltre 20 anni con la donante ancora in vita, è possibile stipulare l'atto di compravendita?.
    Grazie

     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Per un atto sicuro occorre preliminarmente controllare nei registri della conservatoria che non sia sta precedentemente iscritto un atto di opposizione alla donazione da parte di qualche altro erede interessato
     
  3. sibemolle

    sibemolle Nuovo Iscritto

    Non è questo il caso... non ci sono oppositori, quindi??.. si puo' rogitare.. o è come a dire della parte acquirente, che interpellato un notaio di sua fiducia asserisce che solo dopo la morte della donante e passati 10 anni dalla stessa è possibile vendere... a meno che ... il giorno dell'atto parte venditrice rinunci alla donazione e la vendita venga fatta dalla proprietaria ( donante )..

    In attesa di vostre risposte
     
  4. sibemolle

    sibemolle Nuovo Iscritto

  5. sibemolle

    sibemolle Nuovo Iscritto

    Nessuno che mi puo' dare delle risposte piu' chiare????
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Chieda ad un altro Notaio e porti quanto descritto al post seguente e poi mi informi
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    5 maggio 2005 il sole 24 ore
    Eredità, « legittima » meno forte

    Coniuge e figli potranno rinunciare a impugnare le donazioni lesive dei loro diritti Ipoteche salve dopo 20 anni
    U na svolta epocale nel diritto delle successioni ereditarie si avrà per effetto della conversione in legge del decreto sulla competitività: vanno in soffitta principi secolari a tutela dei più stretti congiunti del defunto in nome di una ritenuta prevalente attenzione per la sicurezza delle contrattazioni e delle garanzie a favore del credito bancario.
    Innovazioni che non mancheranno di suscitare una miriade di interventi e di riflessioni, non fosse altro che per la necessità di coordinare e rileggere norme che affondano le loro ragioni nella tradizione più consolidata con l'impeto di una riforma improvvisa, del tutto inattesa e forse perciò non del tutto meditata.
    L'azione di riduzione e l'azione di restituzione dei beni. Il legittimario leso nei suoi diritti o addirittura diseredato ( mediante testamento o mediante donazione), una volta esperita vittoriosamente l'azione di " riduzione" delle disposizioni lesive, se non trova capienza per soddisfare le sue ragioni di credito nel patrimonio del donatario, dell'erede o del legatario, può agire in " restituzione" per soddisfarsi sui beni donati, verso chiunque ne sia divenuto proprietario.
    L'azione di riduzione si prescrive nell'ordinario termine decennale e il suo vittorioso esperimento dell'azione di riduzione determina che i beni restituiti al legittimario vengono di diritto " ripuliti" « da ogni peso o ipoteca » di cui nel frattempo possano esser stati gravati.
    La difficoltosa circolazione dei beni donati. La normativa appena illustrata ha reso finora assai difficoltosa la circolazione di beni donati. D'altro canto, la defiscalizzazione delle donazioni ha reso assai numeroso questo tipo di atti, mentre in passato la frequenza delle donazioni era assai calmierata dall'elevato carico fiscale. Inoltre mediante donazione, si possono evitare le plusvalenze altrimenti dovute in caso di cessione onerosa ( si pensi alla vendita di aree edificabili o di partecipazioni societarie), prassi che è comunque abbastanza calmierata dal fatto che il Fisco sul punto ha già da tempo le orecchie diritte.
    Dopo 20 anni la donazione diventa inattaccabile. La prima novità della riforma è dunque quella secondo cui l'azione di restituzione può essere esperita dal legittimario leso o pretermesso solo se non sono decorsi « venti anni dalla donazione » : quindi, qualora i venti anni siano trascorsi, il legittimario resta con un palmo di naso se il patrimonio del donatario è incapiente per soddisfare i crediti del legittimario vittorioso nell'azione di riduzione.
    Dopo 20 anni le ipoteche sono salve. Lo stesso principio vale per le ipoteche e ogni altro " peso" ( si pensi ad esempio a un diritto di usufrutto) che il donatario abbia iscritto o trascritto sull'immobile donatogli: se l'azione di riduzione è domandata dopo venti anni dalla trascrizione della donazione, ora le ipoteche e i pesi dunque restano efficaci, fermo però restando « l'obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni » e sempre che la domanda di riduzione sia stata proposta entro dieci anni dall'apertura della successione.
    L'atto di « opposizione stragiudiziale » alla donazione. Ma la novità senz'altro più rivoluzionaria è la possibilità degli stretti congiunti del donante di opporsi alla donazione, cosa finora categoricamente implausibile.
    Dispone dunque la nuova norma che i termini di venti anni sopra illustrati sono " sospesi" ( e quindi non decorrono) nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante qualora essi abbiano « notificato e trascritto, nei confronti del donatario, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione » ( atto sconosciuto nel diritto finora vigente).
    La nuova norma precisa che questo diritto di opposizione non solo « è personale e rinunziabile » ( quando invece finora un principio indefettibile e, anche qui, plurisecolare, è stato quello della non rinunciabilità, finché durava la vita del donante, dell'azione di riduzione spettante ai legittimari) ma anche che detta opposizione « perde effetto » ( quindi la sospensione cessa) « se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione » .
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Art. 563. codie civile
    Azione contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione.
    Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell'ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili. (1)
    L'azione per ottenere la restituzione deve proporsi secondo l'ordine di data delle alienazioni, cominciando dall'ultima. Contro i terzi acquirenti può anche essere richiesta, entro il termine di cui al primo comma, la restituzione dei beni mobili, oggetto della donazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede. (1)
    Il terzo acquirente può liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.
    Salvo il disposto del numero 8) dell'articolo 2652, il decorso del termine di cui al primo comma e di quello di cui all'articolo 561, primo comma, è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell'opponente è personale e rinunziabile. L'opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione. (2)
    (1) Comma così modificato dal D.L. 14 marzo 2005, n. 35.
    (2) Comma inserito dal D.L. 14 marzo 2005, n. 35 e poi così modificato dalla Legge 28 dicembre 2005, n. 263.
     
  9. sibemolle

    sibemolle Nuovo Iscritto

    Il Mio notaio infatti mi dice che non ci sono problemi .... mentre il notaio di parte acquirente (???) dice che si potrebbe si verificare un problema negli anni a venire e che comunque solo dopo 10 anni dalla morte del donante nn ci sarebbero poi piu' rivalse.

    Ora siccome la signora non vuole piu' acquistare l'appartamento, posso trattenere la somma da lei versata a titolo di proposta?
    Grazie
     
  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Bisognerebbe spiegare al notaio che la sicurezza per il terzo acquirente và raffrontata all'evento che si verifica per primo fra i due seguenti:
    1- 20 anni dalla donazione
    2- 10 anni dalla successione (alias :data del decesso)

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    Trattenimento del deposito cauzionale: dipende evidentemente da quello che c'è scritto sulla proposta accettata. In genere se il proponente si ritira il deposito cauzionale puo' essere trattenuto , ma attenzione essendosi comunque perfezionato il contratto ex articolo 1326 , mi sà che deve pagare comunque la provvigione all'agenzia ; speriamo che il deposito cauzionale copra almeno la provvigione ; diversamente ne esce con una perdita secca
     
  11. sibemolle

    sibemolle Nuovo Iscritto

    Il problema non e' far capire al notaio la cosa, ma farla capire all'acquirente in questo caso un po' troppo prevenuto. E chi è causa del suo mal, in questo caso, pianga se stesso.

    Si infatti l'ammontare del deposito lasciato dalla signora al momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto copre il compenso della mediazione.

    Io credo che la paura, in questo caso più che insensata da parte dell'acquirente vada fatta pagare. Non possiamo essere sempre incudine... a volte bisogna essere anche martello.
     

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