Ripartizione spese condominiali perdita acqua e immissione scarichi nella condotta fognaria

[OdinoRod]

Buongiorno,
sono proprietario di un piccolo bilocale (51 mm totali) all'interno di una struttura condominiale con 14 condomini totali, tra i quali, al piano terra, il proprietario di un Ristorante che possiede ben 240 mm generali.
Dei 14 solo 4 sono residenti.

Io, da non residente, ma presente solo sporadicamente nei week-end (classica casa vacanze), avevo segnalato più volte all'amministratore che la quantità di acqua disponibile dai rubinetti era evidentemente diminuita, fin da agosto 2011. All'ennesimo sollecito l'amministratore, finalmente, a marzo 2012 si decide a far fare un sopralluogo "poiché è stato evidenziato un sensibile maggior consumo di acqua rispetto agli anni precedenti". Prima domanda che mi pongo:
- sono imputabili all'amministratore i probabili costi relativi al maggior consumo di acqua dispersa a seguito della perdita, in quanto ha aspettato ben 7 mesi prima di intervenire?

A seguito del sopralluogo era stato riscontrato la perdita di acqua potabile nella conduttura che risale al Ristorante verso i piani superiori (per l’esattezza, come riportato su preventivo ditta intervenuta per rsiolvere il problema, “parziale rifacimento rete acqua fredda dal contatore alle colonne verticali del condominio”).

L'amministratore, finiti i lavori, avvisa via posta cartacea, che "la compagnia di assicurazione, salvo ulteriori verifiche, corrisponderà unicamente per una somma minima". Seconda domanda che mi pongo:
- perché l’assicurazione condominiale non copre questo genere di problemi?

Inoltre aggiunge che la spesa “dovrà essere divisa a numero di unità immobiliari, cioè in nr.14 unità, in quanto gli interventi in oggetto sono stati eseguiti per necessità ed urgenza di cadauna unità immobiliare”.
A seguito di conversazione telefonica con l'amministratore, viene ulteriormente precisato “che è una sua decisione” e che si tratta di spese “analoghe a quelle ad esempio dei citofoni”.
Terza domanda che mi pongo:
- in questo caso il criterio di ripartizione valevole non è quello della proporzionalità, secondo cui il singolo condomino deve partecipare alle stesse in proporzione al valore della sua proprietà e, quindi, sulla base delle tabelle millesimali?

Aggiunge anche che “dovrà essere aggiunta la spesa relativa alle opere di falegnameria per la asportazione delle colonne del Ristorante xxxx del rivestimento in legno”.
Quarta domanda che mi pongo:
- E' corretto che si partecipi tutti anche a questa spesa aggiuntiva? Se si, in che termini per ogni condomino?

Tra l'altro (esula da quanto fin qui riportato), ho chiesto ripetutamente all'amministratore di avere il preventivo spese relativo ai lavori per immettere gli scarichi nella condotta fognaria comunale (da farsi a breve), con ripartizione delle spese fra condomini. Mai avuto riscontro.. Quinta domanda che mi pongo:
- anche in questo caso il criterio di ripartizione valevole non è quello della proporzionalità, secondo cui il singolo condomino deve partecipare alle stesse in proporzione al valore della sua proprietà e, quindi, sulla base delle tabelle millesimali?


Ringrazio in anticipo per cortesi eventuali chiarimenti e risposte.

 

[ergobbo]

- sono imputabili all'amministratore i probabili costi relativi al maggior consumo di acqua dispersa a seguito della perdita, in quanto ha aspettato ben 7 mesi prima di intervenire?

Dipende da come sono state fatte le segnalazioni. In assenza di una perdita visibile è ragionevole avrebbe comunque potuto chiedere un controllo alla società erogatrice sulla pressione disponibile al contatore. E' pur vero che non è detto che non l'abbia fatto.

Considera che in assenza di una perdita visibile il lavoro non poteva essere considerato urgente a priori e se avesse portato la cosa in assemblea i tempi non sarebbero stati più brevi.

- perché l’assicurazione condominiale non copre questo genere di problemi?

Dipende dal contratto, comunque in genere l'assicurazione globale fabbricati risarcisce solo la riparazione, non la ricerca del guasto.

Inoltre aggiunge che la spesa “dovrà essere divisa a numero di unità immobiliari, cioè in nr.14 unità, in quanto gli interventi in oggetto sono stati eseguiti per necessità ed urgenza di cadauna unità immobiliare”.
A seguito di conversazione telefonica con l'amministratore, viene ulteriormente precisato “che è una sua decisione” e che si tratta di spese “analoghe a quelle ad esempio dei citofoni”.
Terza domanda che mi pongo:
- in questo caso il criterio di ripartizione valevole non è quello della proporzionalità, secondo cui il singolo condomino deve partecipare alle stesse in proporzione al valore della sua proprietà e, quindi, sulla base delle tabelle millesimali?

Questa non esiste proprio! La spesa dovrà essere ripartita in misura proporzionale ai millesimi dei condomini che sono serviti dalla condotta oggetto della riparazione.

Aggiunge anche che “dovrà essere aggiunta la spesa relativa alle opere di falegnameria per la asportazione delle colonne del Ristorante xxxx del rivestimento in legno”.
Quarta domanda che mi pongo:
- E' corretto che si partecipi tutti anche a questa spesa aggiuntiva? Se si, in che termini per ogni condomino?

E' corretto. L'intervento era su una parte condominiale. Se la riparazione ha comportato lavori in unità immobiliari private le spese sono ugualmente del condominio. La spesa divisa in base alla tabella di proprietà generale.

e sull'ultima domanda:

Si, la spesa va ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale.

 

[OdinoRod]

Ok, grazie delle risposte.

Unico dubbio sul punto relativo alle spese extra del ristorante...: non dovrebbero dipendere dalle caratteristiche del bene comune su cui l’intervento di falegnameria incide? Ovvero, qualora trattasi di bene che serve esclusivamente alcuni condomini, troverà applicazione il criterio dell’utilità e, conseguentemente, le spese andranno ripartite solamente tra i condomini che di tale bene si servono, viceversa su tutti..

 

[ergobbo]

qualora trattasi di bene che serve esclusivamente alcuni condomini, troverà applicazione il criterio dell’utilità e, conseguentemente, le spese andranno ripartite solamente tra i condomini che di tale bene si servono

Non nel tuo caso. Innanzitutto non si tratta di intervento su bene comune suscettibile di utilità separata, ma di intervento su bene di proprietà esclusiva.
A prescindere da questo, comunque, l'intervento è causato dalla necessità di intervenire su un bene comune e i suoi costi vanno divisi nella stessa misura e maniera in cui si dividono i costi per la riparazione del bene stesso.

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