Verbali d’assemblea del condominio dalla sua costituzione

[benigni]

Salve,
un anno fà ho acquistato un appartamento e all’amministratore ho chiesto il regolamento del condomino, i verbali d’assemblea del condominio dalla sua costituzione e i bilanci degli ultimi 10 anni.
L’amministratore mi ha dato il regolamento del condominio ma non ha intenzione di fornirmi i verbali e i bilanci degli anni precedenti. La sua risposta è stata “… non ho tempo da perdere”.

E’ un mio diritto avere la copia dei verbali d’assemblea del condominio dalla sua costituzione? Se si, come posso fare per far valere questo mio diritto?

Un mese fà ho mandato una richiesta scritta (raccomandata a mano) all’amministratore ma non ho ricevuto nessuna risposta.
La settimana scorsa ho mandato una seconda raccomandata a mano con il seguente contenuto:
"…….. si reitera la richiesta di mettere a disposizione della suddetta le delibere e i verbali d’assemblea del condominio in oggetto a partire dalla sua costituzione, nonché gli ultimi bilanci secondo quanto previsto dalla legge.
Trascorso inutilmente il termine di 10 giorni a partire dal ricevimento della presente, La si riterrà personalmente responsabile dei danni causati e causandi da tale inadempienza."

Grazie.
A. Benigni

 

[condobip]

Scusami, ma che danni vorresti addebitare e responsabilizzare all'amministratore per non averti fornito i verbali antecedenti al tuo acquisto (a cui tu hai diritto di visione e copia a tue spese)?
Piuttosto se hai l'interesse di ottenere la visione o copie, e se l'amministratore non li concede, potresti agire per vie legali, ma danni sinceramente non ne vedo.

Completo la risposta precedente;

I condomini possono esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza. (Cassazione, sez. seconda civ., 29.11.2001 n.15159)

 

[benigni]

Salve condobip,
per prima cosa grazie per la risposta.
Parlando con alcuni condomini sono venuto a conoscenza di delibere che riguardano le regole del condominio che non sono riportate nel regolamento condominiale. Alcuni esempi: forma e colore delle grate, regole per l’apertura di cancelli di servizio per i giardini, regole per l’utilizzo dell’acqua condominiale per annaffiare le aiuole di confine, etc. . Alcune di queste delibere le ho scoperte per “sentito dire” e siccome vorrei essere rispettoso delle regole ho pensato di leggermi tutte le delibere. Sinceramente non capisco il comportamento dell’amministratore con il quale non c’e stata nessuna controversia prima di questa richiesta.
La frase che ho inserito nell’ultima raccomandata “.. La si riterrà personalmente responsabile dei danni causati e causandi da tale inadempienza” mi è stata suggerita dagli addetti all’ufficio consulenza condominiale del comune di Roma.
Quindi, se ho capito bene, in assenza di danni è responsabilità non c’è speranza di avere una copia dei verbali? in altre parole dovrò scoprire tutte le varie regole deliberate per passaparola?

Grazie,
A.Benigni

 

[ergobbo]

Parlando con alcuni condomini sono venuto a conoscenza di delibere che riguardano le regole del condominio che non sono riportate nel regolamento condominiale.

E che quindi non sei tenuto a rispettare finché qualcuno non te le comunica FORMALMENTE... Sempre ammesso che siano valide e applicabili a te come nuovo acquirente.

Sinceramente non capisco il comportamento dell’amministratore con il quale non c’e stata nessuna controversia prima di questa richiesta.

Non so quanti anni abbia la palazzina e da quanto sia in carica l'attuale amministratore, ma provo a supporre... a Roma la maggior parte degli edifici è stato costruito tra gli anni 50 e gli anni 80, quindi parliamo (a occhio e croce) di una trentina di anni di verbali che l'amministratore deve trovare, rileggersi (soprattutto i più vecchi potrebbero contenere informazioni "delicate"), fotocopiare e inviare.
Parliamo di qualche giorno di lavoro... per cosa?

Se poi proprio vuoi accedere alle informazioni, puoi andare direttamente tu nel suo studio (previo appuntamento), farti tirare fuori i libri verbale, leggerteli e chiedere che ti siano fotocopiate le delibere che ti interessano. Ti consiglio vivamente di andare a ritroso nel tempo, in modo da non avere delibere prese e smentite...

Forse, però, otterresti lo stesso risultato che ti proponi di raggiungere in un altro modo:

Invece di mandare raccomandate minatorie all'amministratore, mandane una in cui chiedi semplicemente che ti si informi per iscritto di tutte quelle regole di condotta estranee al regolamento di condominio che potrebbero essere di tuo interesse, chiedendo che siano corredate ciascuna degli estremi e della copia della delibera in cui sono state adottate e avvertendo che le disposizioni che non ti saranno comunicate non saranno da te ritenute valide.

Se l'amministratore non ottempera seguirai esclusivamente le norme del regolamento di condominio. A chi dovesse dire qualcosa potrai tranquillamente rispondere che "Verba volant, scripta manent", invitandolo a chiedere all'amministratore perché non ti ha risposto.

 

[benigni]

Salve ergobbo e grazie per la risposta.
in teoria ho diritto di visionare i documenti del condominio (Cassazione civile sez. II, 26 agosto 1998, n. 8460 - Cassazione, sez. seconda civ., 29.11.2001 n.15159) ma in pratica dipende dalla volontà dell’amministratore, corretto?
Se volessi procedere con un’azione legale, ho qualche possibilità di visionare e fotocopiare i verbali d’assemblea dalla sua costituzione? Il giudice potrebbe dar ragione all’amministratore per il fatto che i documenti precedenti alla data di acquisto dell’appartamento non mi riguardano?

Grazie,
A.Benigni

 

[ergobbo]

in teoria ho diritto di visionare i documenti del condominio (Cassazione civile sez. II, 26 agosto 1998, n. 8460 - Cassazione, sez. seconda civ., 29.11.2001 n.15159) ma in pratica dipende dalla volontà dell’amministratore, corretto?

Sbagliato.
Tu hai diritto di visionare i documenti del condominio e basta. La volontà dell'amministratore non è rilevante in merito a questo. Lo diventa sulla modalità di presa visione...
Se tu chiedi che faccia lui tutto il lavoro, otterrai una risposta negativa per il semplice fatto che non si tratta di un lavoretto di 10 minuti e che, in genere, gli amministratori non hanno tempo neanche per respirare. La tua richiesta influirebbe negativamente sul normale svolgimento del suo lavoro.

Se invece sei disposto a prendere appuntamento, andare nel suo studio e leggerti TU qualche centinaio di verbali fotocopiando a tue spese quelli che ti interessano, il discorso cambia. L'amministratore farà magari un po' di ostruzionismo, ma non potrà rifiutarsi.

Se volessi procedere con un’azione legale, ho qualche possibilità di visionare e fotocopiare i verbali d’assemblea dalla sua costituzione?

Senz'altro, e perché poi solo i verbali? A quel punto potresti richiedere in visione i giustificativi di spesa degli ultimi secoli, i contratti di manutenzione in vigore e scaduti, tutta la documentazione di sicurezza, i contratti di appalto con relativa documentazione allegata...
Ma a che pro?

Il giudice potrebbe dar ragione all’amministratore per il fatto che i documenti precedenti alla data di acquisto dell’appartamento non mi riguardano?

Su questo non garantisco, ma non credo. In realtà quello che è stato verbalizzato è sostanzialmente pubblico.
Ricordati però che siamo in Italia...

 

[Giovanni de Matteis]

Richieste assolutamente strumentali ed inutili, servono solo a creare malanimo tra amministratore e condomini !

 

[ergobbo]

Richieste assolutamente strumentali ed inutili, servono solo a creare malanimo tra amministratore e condomini !

Tuutavia assolutamente lecite...