Spese condominiali e utenze nel contratto

[mapeit]

Tutti gli importi forfettari che si riferiscono agli oneri accessori ed ai consumi sono considerati dall'Agenzia delle Entrate come "appendici" del canone e quindi sottoposti a tassazione.
Per poter scorporare tali importi dall'imponibile essi debbono rappresentare dei reali rimborsi per spese anticipate e sostenute dal locatore per conto del conduttore.
Pertanto debbono essere spese reali e dimostrabili.
Per questo sono ammessi "acconti salvo conguaglio", ma non "acconti forfettari".
In effetti il fisco ragiona così: se Tizio corrisponde a Caio l'importo mensile di 100 euro oltre al canone di locazione a fronte di oneri accessori e consumi, potrebbe verificarsi il caso che Caio ne spendesse solo 80 per pagare le spese condominiali e le bollette di Tizio e quindi incasserebbe 20 euro di affitto in nero, non tassati; pertanto io gli tasso tutti i 100 euro a meno che non mi dimostri, pezze giustificative alla mano, che quei 100 euro li ha spesi tutti per pagare le spese e le bollette di Tizio, oppure che ne ha spesi 80 e che 20 glieli ha restituiti.
Non c'è verso di far cambiare idea al fisco. In caso di accertamento si può spuntarla solo dimostrando di aver adottato la formula "salvo conguaglio" e di aver operato effettivamente i conguagli tra quanto versato in acconto e le spese effettivamente sostenute.

 

[Elisabetta48]

pezze giustificative alla mano,

Infatti bisogna conservare tutte le bollette pagate. Il problema delle bollette è che si fa molta fatica a sapere esattamente quanto è dovuto per un determinato periodo: tra acconti, letture presunte, conguagli del passato (hanno fatto ora un conguaglio del gas per il 2011!) impossibile riuscire ad avere un calcolo esatto. Si cerca di fare il calcolo migliore possibile e si spera nella clemenza della corte

 

[jac0]

Semplifichiamoci la vita. Sul contratto si indichino due valori: il canone annuo e le spese condominiali di competenza dell'inquilino annue. Il tempo risparmiato spendiamolo per le cose piacevoli.

 

[mapeit]

Si ma, a meno che tu non sia un profeta o un chiaroveggente, quello che indichi sul contratto come "spese di competenza dell'inquilino" è solo un acconto salvo conguaglio.
L'importo esatto lo saprai solo una volta ricevuto il consuntivo e, se sono compresi i consumi, una volta ricevute anche tutte le bollette di acconti e conguagli relative al periodo di locazione (quindi magari dopo mesi e mesi dalla finita locazione).
Per semplificarci veramente la vita bisognerebbe che le leggi tenessero conto delle reali situazioni di precarietà che esistono al giorno d'oggi. Nel caso di una locazione che dura meno di un anno è impossibile operare un reale conguaglio anche dopo anni da quando è terminata.

 

[vitt1]

tutto ciò premesso la mia prassi è:
1) fare intestare le utenze all'inquilino e cercare di volturarle con il subentrante, quando possibile, e comunque farmi dare la delega per le chiusure, ad es. TIA, così sono sicuro che l'ultima bolletta/cartella ed eventuali conguagli andranno al nuovo indirizzo dell'inquilino; ovviamente ENEL gode perchè ogni volta icamera il diritto fisso per il nuovo contratto;
2) subordinare il conguaglio finale delle spese condominiali all'approvazione del consuntivo da parte dell'assemblea; ciò significa farsi anticipare un rateo mensile leggermente superiore al preventivo e, anche dopo mesi dall'uscita, accreditare l'eventuale differenza all'inquilino; come ho raccontato in altro caso, solo la grande onestà dell'inquilino e la trasparenza del rapporto mi ha permesso di non perdere oltre 300 euro per un errore dell'amministratore.
grazie a tutti per i contributi competenti.....
P.S. ho visto un'inserzione per affittare un appartamento in un condominio in cui possiedo anche io un appartamento e conosco l'entità delle spese condominiali. quanto richiesto per le spese condominiali era superiore non solo alla quota di pertinenza dell'inquilino ma anche alla somma inquilino + proprietario, indice evidente di reddito su cui il proprietario non vuole pagare le tasse......chi evade non solo sottrae risorse alla comunità ma danneggia i proprietari onesti mettendo sul mercato un prodotto sottocosto.

 

[Elisabetta48]

Nel caso di una locazione che dura meno di un anno è impossibile operare un reale conguaglio anche dopo anni da quando è terminata.

Infatti. Per me è inconcepibile che per esempio quando un inquilino va via e lo comunica agli Enti per chiudere le utenze, non gli venga fatto il conteggio e non lo facciano pagare subito. Arriva una bolletta di chiusura un mese dopo, all'indirizzo delle utenze, ma lui è ormai chissà dove.

 

[adimecasa]

Questo è un'altro problema, che non riguarda il locatore, ma i fornitori di servizi

 

[User_29045]

Anche ipotizzando una forfetizzazione delle utenze (acqua, luce, gas), è INDISPENSABILE prevedere un CAP, ossia un tetto massimo: ciò che eccede tale tetto massimo verrà fatto pagare dal locatario. Altrimenti, se uno lascia per sbaglio un rubinetto aperto per 15 giorni consecutivi, e arriva una bolletta dell'acqua da 500 euro, con il criterio "a forfait" il proprietario rimane fregato.

 

[jac0]

Questo è un'altro problema, che non riguarda il locatore, ma i fornitori di servizi

un'altro? Siamo matti? Si scrive un altro!

 

[adimecasa]

Non tutte le capre anno le corna, qualcuna le porta ma non si vedono