Ripartizione spese condominiali

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Il mio contratto di locazione a proposito recita , "ART. 10 - Sono a carico del conduttore, e quindi non sono compresi nel canone di locazione, tutti gli oneri accessori e le spese derivanti dalla locazione, come quelli relativi al consumo di acqua, luce, forza motrice, gas ed ogni altra utenza, nonché quelle per lo smaltimento dei rifiuti solidi e liquidi urbani, quelli per la manutenzione degli impianti ed in genere tutto quanto dovuto per legge o secondo gli usi o le consuetudini locali, le quali spese tutte saranno pagate direttamente e separatamente dal conduttore o rimborsate al locatore ove lo stesso dovesse per qualunque motivo anticiparle" Il proprietario mi impone di pagare tutte le spese condominiali per esempio acquisto estintore, compenso amministratore, compilazione 770 e così via non pago solo l'assicurazione del fabbricato. E' corretti tutto ciò? Grazie

 

[AvvocatoDauriaMichele]

Ritengo di no; il contratto sul punto mi sembra abbastanza chiaro: "in genere tutto quanto dovuto per legge o secondo gli usi o le consuetudini locali"; per quanto ampia sia la descrizione e la casistica utilizzata, la chiave di lettura è nel contesto generale, per cui nulla sarà dovuto oltre a quanto previsto dalle leggi o dagli usi e consuetudini (la casistica contenuta nel contratto, insomma, è una mera esemplificazione di un genere ben identificato: leggi, usi e consuetudini). Se magari fosse stato scritto "restano dovuti anche tutti gli oneri accessori e le spese previste da Leggi, usi e consuetudini locali" sarebbe stato diverso, e si sarebbe potuto disquisire della validità o invalidità di siffatta clausola, che però sarebbe stata almeno chiarissima nel tenore letterale.
Tenga inoltre presente che la clausola secondo cui Lei deve pagare direttamente al condominio non è valida nei confronti del condominio (l'Amministratore - cioè - non è tenuto a chiedere i pagamenti direttamente a Lei, ma deve chiederli al proprietario).

Saluti, Avv. Michele D'Auria

 

[Gagarin]

Ritengo di no; il contratto sul punto mi sembra abbastanza chiaro: "in genere tutto quanto dovuto per legge o secondo gli usi o le consuetudini locali"; per quanto ampia sia la descrizione e la casistica utilizzata, la chiave di lettura è nel contesto generale, per cui nulla sarà dovuto oltre a quanto previsto dalle leggi o dagli usi e consuetudini (la casistica contenuta nel contratto, insomma, è una mera esemplificazione di un genere ben identificato: leggi, usi e consuetudini). Se magari fosse stato scritto "restano dovuti anche tutti gli oneri accessori e le spese previste da Leggi, usi e consuetudini locali" sarebbe stato diverso, e si sarebbe potuto disquisire della validità o invalidità di siffatta clausola, che però sarebbe stata almeno chiarissima nel tenore letterale.
Tenga inoltre presente che la clausola secondo cui Lei deve pagare direttamente al condominio non è valida nei confronti del condominio (l'Amministratore - cioè - non è tenuto a chiedere i pagamenti direttamente a Lei, ma deve chiederli al proprietario).

Saluti, Avv. Michele D'Auria

Lei ha perfettamente ragione, avvocato, però, secondo me occorre anche distinguere se il contratto è di tipo "libero" oppure "concordato": nel primo caso, con il testo esatto (mettendo l'"anche" o in altro modo), per giurisprudenza consolidata, si può concordare con il conduttore qualunque cosa e, quindi, anche il pagamento da parte sua di tutte le spese condominiali ordinarie o una loro parte nonchè una percentuale dovuta su quelle straordinarie; nel secondo caso sarebbe opportuno fare riferimento alle tabelle di divisione delle spese, rintracciabili in molti siti immobiliari, per evitare contestazioni future. Per quanto riguarda il pagamento diretto da parte del conduttore all'amministratore, invece, io andrei molto cauto e preferirei di gran lunga anticipare le spese e chiedere poi il rimborso ovvero, come faccio abitualmente, far pagare le spese mensilmente a quota fissa in base al preventivo eppoi conguagliare una volta l'anno in base al consuntivo, cosa, peraltro, comodissima sia per il locatore sia per il conduttore.

 

[adimecasa]

se siete d'accordo tutto va bene fin che dura, ma l'amministratore non può agire per una eventuale esecuzione per morosità del conduttore, ma solo nei confronti del condomino

 

[Gagarin]

se siete d'accordo tutto va bene fin che dura, ma l'amministratore non può agire per una eventuale esecuzione per morosità del conduttore, ma solo nei confronti del condomino

La tua affermazione vale per tutto, anche per i matrimoni, però cautelarsi il più possibile non è male: per questo ho detto che andrei molto cauto nel decidere di far pagare le spese al conduttore direttamente all'amministratore.

 

[arciera]

I dispositivi di legge sono qui: Legge 27-07-1978, n. 392. Art. 9 - Oneri accessori. In soldoni: qualsiasi spesa inerente l'ordinario e' a carico dell'affittuario. Ciò che è straordinario al proprietario. La legge specifica caso per caso.

 

[Gagarin]

I dispositivi di legge sono qui: Legge 27-07-1978, n. 392. Art. 9 - Oneri accessori. In soldoni: qualsiasi spesa inerente l'ordinario e' a carico dell'affittuario. Ciò che è straordinario al proprietario. La legge specifica caso per caso.

Forse sei rimasto un pò indietro con le norme: la legge sull'equo canone vale solo per i contratti "concordati" ed è stata quasi completamente superata da quelli "liberi". In modo particolare è stato superato l'art. 9.

 

[arciera]

Ovvero? Al l'inquilino e' possibile addossare ogni tipo di spesa senza per questo denunciarle sul canone? Sono delle entrate in più per il locatore, a rigor di logica. Ci sono delle spese che devono necessariamente gravare sul proprietario dell'appartamento. Quindi dove vuoi arrivare? O meglio fin dove si può arrivare?

 

[jac0]

Ovvero? Al l'inquilino e' possibile addossare ogni tipo di spesa senza per questo denunciarle sul canone? Sono delle entrate in più per il locatore, a rigor di logica. Ci sono delle spese che devono necessariamente gravare sul proprietario dell'appartamento. Quindi dove vuoi arrivare? O meglio fin dove si può arrivare?

Denunciare le spese sul canone? Cos'è, una boutade? Se ti devi boutar, boutate bene! Non leggi regolarmente le istruzioni di UNICO Pf in lingua originale, con sottotitoli in italiano?

 

[arciera]

l'ho buttata lì. chiedevo solo i limiti o se vi sono, tra locatore e locatario. limiti nelle spese. non altro.