Subentro a contratto di affitto

[Claudio.P.82]

Salve,

al momento sono cointestatario di un contratto di affitto insieme a un altro mio amico. a marzo andrò via, e con la proprietaria mi sono già messo d'accordo per trovare un nuovo coinquilino che subentri regolarmente a me nel contratto. il tutto lo faremo appoggiati all'agenzia dalla quale la proprietaria ha affidato la gestione burocratica della casa. per cui: la proprietaria è d'accordo a procedere con il subentro di una nuova persona al mio posto.

il punto è che sul contratto c'è la clausola che "vieta agli inquilini la sublocazione e la cessione del contratto".

volevo sapere se è un problema? l'agenzia mi ha detto di no, che il subentro si può fare tranquillamente.

non vorrei però arrivare al giorno del subentro effettivo presso l'agenzia delle entrate e vedermi rifiutata la procedura a causa della clausola contenuta nel contratto.

fatemi sapere!

grazie


claudio

 

[eleonora buda]

Salve Claudio,
in merito ad un caso come il tuo, ho chiesto delucidazioni all'Agenzia delle Entrate.
Mi hanno risposto che per togliere un nominativo da un contratto di locazione si versano i 67 Euro con mod. F23 e si presente con mod. 69 (o il nuovo mod. in vigore dal 07/02/2014) la comunicazione di cessione del contratto al nuovo inquilino. Se il contratto in essere è in cedolare secca i 67 Euro non sono dovuti.
Eleonora

 

[JERRY48]

"vieta agli inquilini la sublocazione e la cessione del contratto".

Questa clausola rende esplicito che c'è il divieto della sublocazione o cessione contratto, ma non il subentro. E' un'altra cosa, un'ulteriore inquilino prende il posto (subentra) di chi ha disdetto il contratto.

 

[Claudio.P.82]

ma "subentro" e "cessione del contratto" non sono la stessa cosa quindi?

(grazie per le risposte.)

 

[Claudio.P.82]

non so se mi ero spiegato bene, ma nella nuova configurazione il nuovo inquilino subentrante al mio posto, dovrebbe figurare sul contratto insieme al mio attuale coinquilino: cioè, a marzo non ce ne andiamo tutti e due, ma soltanto io, e un altro subentrerà al mio posto.

 

[JERRY48]

Il contratto di locazione non può essere ceduto, né l'immobile può essere totalmente sublocato a soggetti terzi senza il consenso scritto del locatore.
E', invece, consentita la sublocazione parziale dell'immobile, previa comunicazione al locatore, salvo che non sussista al riguardo un espresso divieto nel contratto di locazione.
Una fattispecie particolare è dettata in tema di locazione di immobili commerciali: l'art. 36 della legge n. 392 del 1978 prevede che il conduttore possa sublocare l'immobile ad uso commerciale o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
La cessione del contratto di locazione attua una forma complessa di successione a titolo particolare di un terzo nella posizione giuridica, attiva e passiva, di uno dei soggetti originari.
In questo senso, il cessionario (ossia il nuovo conduttore) ha il diritto di impugnare il contratto per vizio originario o sopravvenuto e, qualora ne fosse titolare il cedente, il diritto di modificare o sciogliere il vincolo contrattuale.


Avvocato Luca Amati

 

[Claudio.P.82]

ma la clausola che vi ho citato nel primo post, non vieta appunta la cessione?

e poi, vi chiedevo: cessione e subentro sono cose diverse?

 

[JERRY48]

Anche se le due parole possono sembrare simili, ed indicanti lo stesso concetto, hanno invece un significato diverso.
Nel contratto vi è la clausola: è vietata la cessione del contratto.
Tu autonomamente, vuol dire che il tuo contratto non lo puoi cedere. Bisogna che ci sia il consenso del locatore. Ammetti che trovi un amico che prenda il tuo posto, ma conosciuto dal locatore come mal pagatore, mai e poi mai lo accetterebbe.
All'Agenzia delle Entrate ti hanno detto che il subentro si può fare, certo , ma è necessario il consenso del locatore.

 

[Elisabetta48]

Se il contratto in essere è in cedolare secca i 67 Euro non sono dovuti.

No. Il subentro è l'unico caso in cui il versamento dei 67 euro è dovuto anche se il contratto è a cedolare secca.

ma "subentro" e "cessione del contratto" non sono la stessa cosa quindi?

Direi proprio di sì. Infatti nel mod 69 in caso di subentro si barra "ces" che sta per cessione.
All'Agenzia delle Entrate verificano solo il pagamento dei 67 euro e controllano il mod 69, non credo vadano a leggere le clausole del contratto.
L'unico che potrebbe far storie è il proprietario, che però si è detto favorevole: preparate una scrittura che verrà firmata da chi esce, da chi entra, dal proprietario per accettazione e magari pure dall'inquilino che resta. Se poi vuoi essere ancora più protetto, fai registrare anche questa scrittura, ma non è indispensabile

 

[adimecasa]

se il proprietario vi da l'OK di mezzo c'è una agenzia professionale e tutti sono d'accorco non vedo quale problema possa esserci, basta variare il nominativo dei cointestatari del contratto e siete a posto