arciera

Membro Senior
Proprietario Casa
come comitato direttivo eletto, abbiamo avviato in modo informale, coinvolgendo quei condomini più sensibili alle tematiche comuni,
Non capisco il problema che hai sollevato. Hai un comitato, hai una serie di appoggi tra i condomini più sensibili che vuoi di più? Hai una assemblea che potrete orientare nel meglio dei modi. Presentate le tre proposte, ragionate e votate. Perchè non è così facile? dove è il problema?
 

agostino070740

Membro Ordinario
Proprietario Casa
:cauto:Gent.mo aurosat, io vivo in un condominio di 270 unità ,11 scale con 11 consiglieri . Quando dobbiamo sostituire l'amm.re ( o riconfermarlo) solitamente vengono raccolti dei preventivi con un simil capitolato ovvero il mansionario redatto da Confedilizia integrato da richieste secondo le esigenze del condominio . Il candidato amm.re che accetta le condizioni può presentare la propria offerta . I consiglieri si riuniscono assieme a condomini interessati e dopo aver esaminato tutte le offerte si decide di selezionarne 3/4 da presentare in assemblea , il presidente (possibilmente competente) dopo aver a sua volta valutato le proposte ricevute invita l'amm.re ad uscire dalla sala e fa entrare il primo candidato e dopo breve presentazione seguiranno i successivi .A questo punto iniziano le discussioni e per eliminazione si arriverà alla scelta fra 2 candidati , a chi raggiungerà il maggior gradimento nel rispetto del quorum verrà assegnato il mandato, il mansionario dovrà essere sottoscritto dalle parti ed allegato al verbale da consegnare a tutti i condomini entro e non oltre 10 giorni dall'assembla. Se pensi che il nostro sistema possa semplificarti la vita puoi proporlo ai consiglieri/Condomini.

ciao e buona attività
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
Premesso che ogni candidato potrebbe essere indotto a presentare un curriculum
con referenze, ove fra l'altro il candidato viene invitato a prospettare le sue diponibilità alla trasparenza e garanzie ( sito web etc., visione periodica dei doc. etc. ) . Sulla base dei curriculum i consiglieri raccolgono informazioni e referenze da riportare in assemblea che è regina ed unica deputata alla nomina; sentite le relazioni si procedere alla votazione e qui sta il problema.

Sull' argomento scrissi un articolo ( che ho pubblicato in internet 8 anni fa e che vedo ha avuto successo) ripescato e che potrebbe risultare utile al caso: lo riporto:

L'argomento che vado di seguito ad esporre nasce dall' esperienza professionale. Spesso infatti partecipo ad assemblee condominiali come rappresentante di proprietari immobiliari ed in loro vece voto in quella sede.
Frequentemente, ho notato , i condomini non soddisfatti dell'amministratore in carica ( o perché rassegna le dimissioni) non riescono a nominarne uno nuovo. La eccessiva frammentazione delle candidature determina la difficoltà oggettiva di raggiungere "il quorum" previsto dalla legge. Molto spesso in assemblea vengano proposti diversi candidati. Al momento dell' (unica) votazione un gruppo di condomini vota per uno, un gruppo per l'altro, un terzo per un altro ancora e così via. Morale, nessun candidato ottiene voti sufficienti (quorum) per la nomina : rimane in carica in regime di "prorogatio imperii " l'amministratore sfiduciato ( o dimissionario) con generale insoddisfazione
Cosa prevede la Legge? Quando un condominio è composto da più di 4 8 proprietari e' obbligato ad avere un amministratore condominiale . Se i comproprietari-condomini non riescono per vari motivi a nominarlo , anche un solo condomino può ricorrere all ' Autorità Giudiziaria perché provveda alla nomina di "un amministratore giudiziale".
L' Art. 1129 del codice civile coordinato dall' art. 1136 comma, 4 e 2 dispone che la nomina deve essere approvata con voto favorevole della maggioranza dei votanti rappresentanti almeno 500 millesimi. Lo stesso "quorum" vale per la sostituzione dell' amministratore dimissionario o sfiduciato.
Non raggiungendo il "quorum " o senza che nessuno ricorra all'Autorità Giudiziaria, rimane in carica "pro-tempore" il "vecchio" amministratore . Tale negativa situazione difficilmente si sblocca alla luce delle conseguenti difficoltà: convocando una nuova assemblea avente per oggetto: " nomina nuovo amministratore condominiale", si rischia nuovamente di non raggiungere il "quorum" per gli stessi motivi.
Il ricorso all'autorità giudiziaria viene raramente proposto: difficilmente il condomino è disponibile :
-1) a farsi carico della ricerca di un avvocato esperto
-2) all' incontro preliminare con il legale per illustrare gli antefatti,
-3) a raccogliere ordinatamente la documentazione condominiale quali raccomandate, i verbali assembleari, i regolamenti etc.
-4) a versare acconti al professionista di tasca sua
-5) ad accollarsi il rischio che alcuni dissenzienti alla richiesta del rimborso facciano resistenza etc.
Aggiungasi una giusta e generale diffidenza verso l' amministratore Giudiziale, ignoto e da nessuno referenziato, che potrebbe non riscontrare il gradimento dei condomini che a fine esercizio si troverebbero punto a capo.
Come se ne esce?
Propongo una soluzione economica, pratica, legittima. L'articolo 1129 indica solo l'obbiettivo (nomina amministratore) cui deve aspirare, in maniera democratica, la compagine condominiale , ma lascia aperta la modalità: Per tale motivo è legittimo ritenere che alla nomina tanto sospirata, si possa pervenire anche esperendo più votazioni , in sequenza logica.
Nell'esempio che segue ( la stessa procedura potrebbe essere recepita nel regolamento condominiale) viene analizzato un criterio democratico e rappresentativo dei diritti soggettivi-
Si ipotizza il caso del condomino che vorrebbe venisse eletto un "Suo" candidato, ma che, in subordine, apprezza anche altre candidature. Una simulazione illustra la semplice procedura-.
L'ipotesi parte dal principio che ad ogni votazione nessun candidato raggiunga i fatidici 500 millesimi ed che i condomini presenti votino più di una volta, se necessario.
L'esempio nel merito:
L'amministratore Z. si e' dimostrato incapace e disonesto. A fine anno, in sede assembleare, singoli condomini garanti delle capacità professionali del candidato "sponsorizzato", propongono alla carica di nuovo amministratore condominiale il geom. A, il ragionier. B, il dottor.C, l'architetto D - Si procede alle votazioni :
1-prima votazione: Nessun candidato raggiunge 500 millesimi: L' arch. D, viene escluso dalle successive votazioni visto che ha ottenuto i minori consensi e si passa alla
2-seconda votazione :anche in questo caso nessun candidato raggiunge 500 millesimi: Il dr. C viene escluso per lo stesso motivo di cui sopra; e si passa alla
3-terza votazione( ballottaggio fra il geom. A e il rag. B) : il geometra A ottiene piu' voti del rag.B , ma non raggiunge comunque il quorum minimo ( se lo raggiungesse il problema sarebbe risolto) . Si quindi passa all'ultima e quarta
4-votazione:unico candidato il geom. A): si vota ancora ed A raggiungendo il quorum (maggioranza delle teste rappres.ti almeno 500 millesimi ) e viene eletto.
IMPORTANTE. Come si può notare le votazioni potrebbero spingersi fino a doversi pronunciare sull' unico candidato rimasto (geom. A, pur sempre referenziato dal " condomino-sponsor") per verificare se chi non lo avesse mai preferito prima, fosse disposto a eleggerlo in ultima istanza pur di scongiurare ipotesi ritenute peggiori. (leggi: permanenza in carica dell' amministratore sgradito in regime di "prorogatio imperii" o alternativamente subire la nomina di quello Giudiziale, sconosciuto e ignoto ).
UN CRITERIO DI NOMINA ALTERNATIVO POTREBBE PEREVEDERE DI PASSARE DIRETTAMENTE AL BALLOTTAGGIO. In tal caso si salterebbero Le votazioni intermedie per passare direttamente al ballottaggio fra i due candidati che alla prima votazione avessero conseguito le preferenze maggiori. In tal caso le votazioni non andrebbero mai ed in ogni caso oltre tre tornate visto che basterebbe esperire le procedure 1-3 , e forse 4.

Ennio Alessandro Rossi
 
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arciera

Membro Senior
Proprietario Casa
Poniamo il caso di questo supercondominio. A ragionarci sopra ha ragione @chiacchia . 5 condomini potrebbero deliberare per tutti e 175 i condomini. Avendo ognuno 35 deleghe che rappresentano i duecento millesimi sopportati dalla legge.
 

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