Sono in procinto di vendere la casa ereditata da nostro padre, con i miei fratelli. l'acquirente sarà mio nipote, figlio di mia sorella e, ovviamente cerchiamo di favorirlo senza andare in grane di carattere fiscale. La rendita catastale è di 506 euro e si tratta di una cat. A/3 ossia "popolare". Nel cercare il minimo valore da dichiarare al fine di evitare l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate, mi sono imbattuto in una, per me, incongruenza. Ovvero, se la vendo e l'acquirente la compra come prima casa la rendita catastale dovrà essere moltiplicata per 115,5. Se l'acquirente la compra come "seconda casa", la rendita dovrà essere moltiplicata per 126. Il che porta ad una differenza, per la R.C in questione, di oltre 5000 euro sui quali il compratore dovrà pagare le relative imposte. Va da sè che la cifra da dichiarare in rogito sarebbe diversa a seconda delle due ipotesi formulate. O no? Allora vado sul sito dell'Agenzia delle Entrate a controllare i valori OMI e scopro che il mercato (ovvero, l'Agenzia delle Entrate), per quella particolare zona fissa una forbice di valori fra i 1350 ed i 2000 euro/mq. Faccio due conti:
superficie calpestabile: 48 mq. ;balconi : 18 mq.; cantina 4 mq. Totale 70 mq. il che porta ad uno sproposito di valore, nella forbice anzidetta compresa fra 94.500 euro e 140.000 euro. Ritengo completamente fuori di testa chi comprerebbe un appartamento i2 stanze-bagno e cucina anche al minimo del prezzo detto prima. Allora, rifaccio due conti: ai 48 metri calpestabili, aggiungo i 22 metri dei balconi e cantina moltiplicati per un coefficiente di 0,25 che è quello che mi sembra di ricordare che si applichi per equiparare tali ambienti alla superficie calpestabile. Il totale finale mi dice: 48 + 5,5 (22 x 0,25) = 53,5. E nella famosa forbice risulterebbero quindi 53,5 x 1350=72225 e 53,5 x 2000=107.000.
E secondo me il primo dei due valori è ancora troppo elevato e non perché io sia interessato ma perché la statistica immobiliare della zona in argomento -semi centrale- non ha considerato che, appunto, in quella parte di città (parlo di Torino) nel 1952 erano state assegnate 114 abitazioni Ges.Ca.L. e che nell'area in osservazione sono un'isolotto in un mare di abitazioni più anziane ma più signorili ed anche più giovani e moderne. L'abitazione di cui sto parlando non ha mai subìto alcuna ristrutturazione. Nostra madre ci ha vissuto fino al 2009 sottoponendola ad una normale manutenzione ma senza mai rifare nessun impianto che, sembra impossibile, sono ancora quelli originali!
Ecco qua. La lunghezza dell'esposizione ripaga quanti avevano notato la mia mancanza (protratta per cause mediche) dal forum.
Aspetto consigli, suggerimenti, osservazioni e quant'altro per risolvere al meglio l'arcano.
superficie calpestabile: 48 mq. ;balconi : 18 mq.; cantina 4 mq. Totale 70 mq. il che porta ad uno sproposito di valore, nella forbice anzidetta compresa fra 94.500 euro e 140.000 euro. Ritengo completamente fuori di testa chi comprerebbe un appartamento i2 stanze-bagno e cucina anche al minimo del prezzo detto prima. Allora, rifaccio due conti: ai 48 metri calpestabili, aggiungo i 22 metri dei balconi e cantina moltiplicati per un coefficiente di 0,25 che è quello che mi sembra di ricordare che si applichi per equiparare tali ambienti alla superficie calpestabile. Il totale finale mi dice: 48 + 5,5 (22 x 0,25) = 53,5. E nella famosa forbice risulterebbero quindi 53,5 x 1350=72225 e 53,5 x 2000=107.000.
E secondo me il primo dei due valori è ancora troppo elevato e non perché io sia interessato ma perché la statistica immobiliare della zona in argomento -semi centrale- non ha considerato che, appunto, in quella parte di città (parlo di Torino) nel 1952 erano state assegnate 114 abitazioni Ges.Ca.L. e che nell'area in osservazione sono un'isolotto in un mare di abitazioni più anziane ma più signorili ed anche più giovani e moderne. L'abitazione di cui sto parlando non ha mai subìto alcuna ristrutturazione. Nostra madre ci ha vissuto fino al 2009 sottoponendola ad una normale manutenzione ma senza mai rifare nessun impianto che, sembra impossibile, sono ancora quelli originali!
Ecco qua. La lunghezza dell'esposizione ripaga quanti avevano notato la mia mancanza (protratta per cause mediche) dal forum.
Aspetto consigli, suggerimenti, osservazioni e quant'altro per risolvere al meglio l'arcano.
