Categoria "transitoria" F4

[ziosam31]

In questi giorni ho scoperto che gli immobili possono essere classificati anche come F4 e che per tale ragione non fanno reddito.
Ho cercato qualche info su questa classe e in un documento dell'Agenzia delle Entrate ho letto che si tratta di una classe temporanea in attesa della classificazione definitiva e che la permanenza in tale classe può essere al max di 6 mesi.

Una non corretta classificazione dell'immobile in F4 comporta di fatto l'elusione della tassazione IMU, TASI, TARI e compagnia bella!

Può essere che mi sbagli, ma secondo me ci sono tantissimi immobili (ad esempio i vari casolari più o meno disabitati delle nostre campagne) che sono in classe F4 da illo tempore... visto il periodo di magra che stanno vivendo i nostri comuni, mi verrebbe da pensare che un controllo semplice e rapido (es. estrazione dalla banca dati di tutti gli immobili che sono catalogati F4 da più di 6 mesi) potrebbe far emergere facilmente queste situazioni...
Questi controlli vengono fatti o no?
E' il proprietario che deve accertarsi che venga assegnata la classe definitiva nei tempi previsti? Quali sono i rischi che corre il proprietario?

 

[Daniele 78]

GRUPPO F (Entità Urbane): In questo gruppo ricadono tutte le entità urbane o gli accessori che non hanno rendita.

• F/1 = Aree urbane: Possono essere risultanti da una demolizione totale o parziale di fabbricato urbano, da un frazionamento di corti comuni non censibili o di pertinenze scoperte esclusive.

• F/2 = Unità collabenti: Sono le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado. Tra queste le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, in cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzazione non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. In tali casi alla denuncia deve essere allegata un'apposita autocertificazione (da realizzare nello spazio destinato alla relazione nel file DOCFA) attestante l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.

• F/3 = Fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione: Possono essere interi fabbricati o porzione di essi. Di solito tale categoria si utilizza quando in un fabbricato sono stati ultimate per l'abitazione o l'uso soltanto alcune UIU e di esse non si può decidere ancora nè la consistenza, nè la destinazione.

• F/4 = Fabbricati o loro porzioni in corso di definizione: Si tratta di unità per le quali non è possibile stabilire la reale superficie.

• F/5 = Lastrici solari: Per lastrico solare si deve intendere una terrazza praticabile, completa di parapetti e con accesso autonomo.

Ciao ti ho allegato queste categorie catastali, tutto il Gruppo F è privo di rendita e non necessariamente devono essere censiti entro 6 mesi; metti il caso che durante i lavori di definizione finisci i soldi (caso tipico ormai) e non riesci a finire l'immobile.
Esso rimane in tale categoria F finchè non riesci a renderlo agibile (completo di tutto) quasi sicuramente un'immobile in questa categoria (se per un'abitazione e se completato di tutto) finisce nella categoria A.

Una non corretta classificazione dell'immobile in F4 comporta di fatto l'elusione della tassazione IMU, TASI, TARI e compagnia bella!

Questo non è assolutamente vero in quanto devi dimostrare TU come proprietario che ha i requisiti per tale categoria (ad esempio è in corso di definizione ma NON è ancora agibile e quindi NON è utilizzabile), quindi un'immobile NON agibile di fatto non elude proprio niente.

Può essere che mi sbagli, ma secondo me ci sono tantissimi immobili (ad esempio i vari casolari più o meno disabitati delle nostre campagne) che sono in classe F4 da illo tempore... visto il periodo di magra che stanno vivendo i nostri comuni, mi verrebbe da pensare che un controllo semplice e rapido (es. estrazione dalla banca dati di tutti gli immobili che sono catalogati F4 da più di 6 mesi) potrebbe far emergere facilmente queste situazioni...

Sbagli perchè i Comuni (anche tramite Agenzia delle Entrate) hanno mandato moltissime lettere per accatastare dei fabbricati non solo disabitati ma neppure abitabili in quanto manca veramente TUTTO.
Ebbene molti di questi immobili (che un tempo erano e sono di fatto rimasti dei "rustici") sono andati accatastati in categoria A/4...molti Comuni non prevedono neppure più al loro interno sia gli A/5 che gli A/6.
Accatastare un rustico privo di tutto in una categoria con rendita significa regalare soldi al Comune per nulla in cambio, perchè il fabbricato non produce nessun reddito (non lo affitti e non lo puoi neanche affittare) ma nemmeno lo puoi usare per abitarci tu (proprio perchè NON agibile).

 

[ziosam31]

Esso rimane in tale categoria F finchè non riesci a renderlo agibile (completo di tutto) quasi sicuramente un'immobile in questa categoria (se per un'abitazione e se completato di tutto) finisce nella categoria A.

Io ho trovato questo e dal punto di vista logico mi sembra coerente:
http://www.categoriecatastali.it/categoria-catastale-f4-unita-in-corso-di-definizione/

Per il resto ciò che si vede in giro è che ci sono tante case di campagna che non sono messe tanto bene, ma che vengono comunque utilizzate occasionalmente... dubito che siano tutte accatastate regolarmente.

 

[Daniele 78]

Io ho trovato questo e dal punto di vista logico mi sembra coerente:
http://www.categoriecatastali.it/categoria-catastale-f4-unita-in-corso-di-definizione/

Per il resto ciò che si vede in giro è che ci sono tante case di campagna che non sono messe tanto bene, ma che vengono comunque utilizzate occasionalmente... dubito che siano tutte accatastate regolarmente.

Scusa ma io cosa ho scritto come definizione di F/4?? Non mi sembra tanto diversa da quella che hai postato tu. Cosa intendi per utilizzare occasionalmente?? Guarda che di F/4 ce ne sono proprio pochini in giro, diverso se tu intendi A/4 ma sono due categorie completamente diverse. Le A/4 pagano perché hanno una rendita.

 

[ziosam31]

Scusa ma io cosa ho scritto come definizione di F/4?? Non mi sembra tanto diversa da quella che hai postato tu.

Non mi riferivo alla descrizione della categoria, ma al termine temporale. Ri porto quanto c'è scritto nel documento che ho trovato:
l’unità immobiliare in questione, infatti, potrà rimanere inserita nella categoria catastale f4 per un tempo non superiore a 6 mesi, dopo i quali le parti interessate dovranno necessariamente regolarizzare le iscrizioni al catasto delle unità immobiliari per le quali si sta discutendo e che sono coinvolte nel caso di specie. Se non c’è risposta in merito alla regolarizzazione, interviene l’Ufficio con sopralluoghi a cui seguiranno inevitabili sanzioni.

 

[Daniele 78]

Non mi riferivo alla descrizione della categoria, ma al termine temporale. Ri porto quanto c'è scritto nel documento che ho trovato:
l’unità immobiliare in questione, infatti, potrà rimanere inserita nella categoria catastale f4 per un tempo non superiore a 6 mesi, dopo i quali le parti interessate dovranno necessariamente regolarizzare le iscrizioni al catasto delle unità immobiliari per le quali si sta discutendo e che sono coinvolte nel caso di specie. Se non c’è risposta in merito alla regolarizzazione, interviene l’Ufficio con sopralluoghi a cui seguiranno inevitabili sanzioni.

Io ti ho risposto invece che se tu non completi l'immobile (ad esempio perchè hai finito i soldi) quella porzione particolare (a meno che tutto l'immobile non sia definito quindi Agibile) viene censito con F/4.
Posso raccontarti questo episodio: A me qualche anno fa in seguito ad un controllo dell'Agenzia delle Entrate mi venne chiesto perchè avevo un immobile in corso di costruzione (F/3) fermo da circa 3 anni....

Partendo dal presupposto che in edilizia tutte le imprese (almeno qui a Biella è così) SE non iniziano almeno il "rustico" dell'immobile non riescono assolutamente a vendere ; anzi il famoso vendere "sulla carta (che si praticava un tempo) non è più possibile (per svariati motivi) e le banche finanziano fino a quando garantisci e fino a quando hai delle vendite, se mancano queste ultime iniziano a chiudere i rubinetti.

Casa realizzata al rustico (murature, intonaco esterno, tetto) non tramezzi non sottofondi e tutto il resto...ferma da 3 anni io l'avevo censita in F/3 e vi è rimasta tale fino a quando non sono riuscito a venderla, completarla.
Ora l'Agenzia delle Entrate fa dei controlli incrociati per verificare la situazione (sia al catasto sia a livello comunale). Alla loro richiesta di spiegazioni dissi che la casa per 3 anni era invenduta io spiegai che non era ne completa e pertanto NON AGIBILE a loro richieste ulteriori dissi che se volevano vederla il cantiere (in cui vi erano altre unità che avevo venduto) era aperto dal lun al ven dalle 08.00 alle 12.00 e dalle 13.00 alle 17.00 con tanto di indirizzo.

Non ci crederai, ma non si sono mai presentati.

Comunque nel momento in cui è stata completata è diventata un A/2 (casa di tipo civile) con un C/6 annesso (autorimessa).

 

[chiacchia]

Daniele chiedendo scusa a zio Sam mia moglie ha ereditato una palazzina di due piani (due apparatamenti accatastati separatamente ma comunicanti tra loro) con deposito e giardino la metà se le fregata la sorella il restante e passata in successione ai restanti altri tre di loro e da quando sono morti i geniotori hanno staccato le utenze e la casa non riceve manutenzione da almeno un 30 anni ti lascio immaginare le condizioni è inabitabile a dir poco infissi vecchissimi di legno ecc. in questo caso fin quanto si è pagato l'IMU e va be ma adesso con tasi e altre fregature varie possiamo farla declassare per risparmiare qualcosa?

 

[Daniele 78]

Daniele chiedendo scusa a zio Sam mia moglie ha ereditato una palazzina di due piani (due apparatamenti accatastati separatamente ma comunicanti tra loro) con deposito e giardino la metà se le fregata la sorella il restante e passata in successione ai restanti altri tre di loro e da quando sono morti i geniotori hanno staccato le utenze e la casa non riceve manutenzione da almeno un 30 anni ti lascio immaginare le condizioni è inabitabile a dir poco infissi vecchissimi di legno ecc. in questo caso fin quanto si è pagato l'IMU e va be ma adesso con tasi e altre fregature varie possiamo farla declassare per risparmiare qualcosa?

Si farla dichiarare inagibile dal Comune (previo sopralluogo) e nelle condizioni da te descritte non sarà un problema. Appena fatta dai fare un Docfa in categoria F/2 specificando nella causale che è stato dichiarato inagibile da comune (indicaci anche il protocollo della pratica comunale d'inagibilità nella relazione tecnica) e non dimenticare di allegare panche il documento che il Comune ti aveva rilasciato. Con tutto ciò il Catasto non faticherà a riconoscerlo la categoria F/2 (rendita a 0€) e tu non pagherai nessuna tassa. Te lo dico perché quest'anno ho presentato qui 2 pratiche del genere. Dimenticavo: per essere inagibile oltre a finestre (anche parzialmente ) non deve avere impianti o allacci, impianti, ecc. insomma per essere resa abitabile deve essere necessaria una bella ristrutturazione. Saluti.

 

[chiacchia]

Sei un drago Grazie

 

[Daniele 78]

Ovviamente per il Docfa caro @chiacchia dovrai avere un professionista e per l'inagibiltà potresti fare anche da solo.
Fai attenzione solo che i tecnici del Comune (capendo subito le tue intenzioni) nel dichiararlo inagibile (e da subito avresti le imposte al 50% di quel fabbricato calcolate da quel giorno) potrebbero "girarci un pò intorno" ed alla fine non riconoscerla...fatti aiutare da uno fidato (tecnico tuo) ma con un minimo di P..e che sappia ribattere colpo su colpo a ciò che sparano quelli del Comune (perchè non sempre hanno una visione globale del problema). Tu come proprietario partecipa al sopralluuogo per inagibiltà almeno capisci anche cosa si dice e cosa si fa...non si sa mai, la prox volta potresti anche richiederla da solo (per altro immobile se mai dovesse servirti).
Ottenuta l'inagibiltà della casa il Catasto sicuramente non ti farà alcuna resistenza nel portare la casa in F/2, ovviamente devi allegare l'inagibiltà comunale al Docfa perchè ti viene richiesto.
Da quel punto in poi per quell'immobile (fino a che tu non lo ristrutturerai) rimarrà in F/2 (rendita a 0€) ed essendo la rendita catastale la base imponibile di ogni imposta (I.U.C) non pagherai più niente per quel fabbricato.

Ti dico tutto ciò per esserci passato di persona 2 volte con 2 Comuni diversi ed avere preparato io queste pratiche (andate a buon fine).