Contratto 12+12 anni: possibile?

[peregrinotuc73]

Buongiorno,
mio padre,proprietario di un appartamento dato in locazione, ha stipulato con un inquilino un contratto di locazione di 12+12 anni.
Mi chiedo se sia valido oppure se essendo un atto di straordinaria amministrazione, (sopra i 9 anni), per il quale sarebbe servito un atto notarile, (mai eseguito), possa essere sciolto, tramutato a nuove condizioni, (canone compreso), in un nuovo contratto standard, (4+4 o 3+2) e come fare per cambiare questa situazione.
Ringrazio.

 

[Nemesis]

mio padre,proprietario di un appartamento dato in locazione, ha stipulato con un inquilino un contratto di locazione di 12+12 anni.
Mi chiedo se sia valido oppure se essendo un atto di straordinaria amministrazione, (sopra i 9 anni), per il quale sarebbe servito un atto notarile, (mai eseguito)

Per adempiere a ogni disposizione di legge in merito, le parti avrebbero dovuto, oltre a registrare il contratto, successivamente provvedere anche alla trascrizione dello stesso (ex art. 2643, comma 8 c.c.). Ciò premesso, la mancata trascrizione non inficia la validità dell'atto stesso.
La trascrizione serve soltanto a dirimere un eventuale conflitto tra titoli di una pluralità di aventi causa da un medesimo autore, determinando così la risoluzione ab origine di tutti quegli atti di acquisto di diritti incompatibili con quello acquistato con il primo atto trascritto.
Ex art. 1599, comma 3 c.c. quel contratto, se non è stato trascritto, non sarà opponibile all'eventuale terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

 

[peregrinotuc73]

Ringrazio per la risposta. Tuttavia mi chiedo se posso renderlo invalido e stipularne uno nuovo con quel conduttore, (contratto standard 4+4 per esempio). Il problema è che il locatore ha convinto mio padre che è anziano a firmare un 12+12 ad un canone molto basso e io ora vorrei aggiornarlo.

 

[peregrinotuc73]

Scusate se insisto, ma tra le varie risposte, (in cui si allude ad una compravendita), non leggo una risposta alla mia domanda iniziale: il contratto di 12+12 è stato registrato presso l'agenzia delle entrate. Non so cosa sia una trascrizione nei registri immobiliari e nemmeno una registrazione presso la conservatoria. Vorrei sapere se posso renderlo nullo, o, alla peggio, trasformarlo in un contratto standard, (4+4 o 3+2), ridefinendo il canone. Vi ringrazio per la pazienza.

 

[Nemesis]

Vorrei sapere se posso renderlo nullo, o, alla peggio, trasformarlo in un contratto standard, (4+4 o 3+2), ridefinendo il canone

No.

 

[uva]

Vorrei sapere se posso renderlo nullo, o, alla peggio, trasformarlo in un contratto standard, (4+4 o 3+2), ridefinendo il canone.

Secondo me non puoi.
L'art. 1573 Codice Civile stabilisce la durata massima della locazione in 30 anni, "salvo diverse norme di legge".
Penso che la regolamentazione dei contratti abitativi 4 + 4 o 3 + 2 in cui vorresti trasformare quello stipulato da tuo padre (locatore = proprietario) col conduttore, intenda stabilire una durata minima.
Quindi se locatore e conduttore si sono accordati per una durata superiore a quella minima il contratto è comunque regolare. Ovviamente può essere disdetto rispettando le clausole contrattuali.

 

[Nemesis]

L'art. 1573 Codice Civile stabilisce che la durata massima della locazione in 30 anni

Con l'eccezione prevista dall'art. 1607 c.c., per cui "La locazione di una casa di abitazione può essere convenuta per tutta la durata della vita dell'inquilino e per due anni successivi alla sua morte.

 

[uva]

Grazie della precisazione @Nemesis

Per rispondere esaurientemente alla domanda di @peregrinotuc73 bisognerebbe chiarire quando, per quali motivi e con quale preavviso il proprietario può disdettare il contratto di locazione.
Forse alla scadenza del 12esimo o del 24esimo anno per analogia alla regolamentazione dei contratti 4 + 4, rispettando il preavviso di 6 mesi (o anche meno, se previsto dal contratto in oggetto).
Ma non ne sono sicura.

 

[Nemesis]

bisognerebbe chiarire quando, per quali motivi e con quale preavviso il proprietario può disdettare il contratto di locazione.

Se fosse applicabile (solo) il codice civile, art. 1596, comma 1:
"La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta."

 

[Magnus Ansegar]

Scusate se insisto, ma tra le varie risposte, (in cui si allude ad una compravendita), non leggo una risposta alla mia domanda iniziale: il contratto di 12+12 è stato registrato presso l'agenzia delle entrate. Non so cosa sia una trascrizione nei registri immobiliari e nemmeno una registrazione presso la conservatoria. Vorrei sapere se posso renderlo nullo, o, alla peggio, trasformarlo in un contratto standard, (4+4 o 3+2), ridefinendo il canone. Vi ringrazio per la pazienza.

Il contratto si è già trasformato. L'iniziale durata contrattuale può essere superiore, nel limite del trentennio, ai 4 anni (nei contratti articolo 2, comma 1 della legge 431/98) oppure ai 3 anni (nei contratti articolo 2, comma 2 della legge 431/98), ma la durata del primo rinnovo, cioè quello che si verifica in mancanza di disdetta, è sempre e comunque di 4 anni, nel primo caso, e di 2, nel secondo. Ne consegue che, nel caso da te descritto, si applica il terzo comma dell'articolo 13 della legge sopramenzionata "E' nulla ogni pattuizione volta a derogare i limiti di durata della presente legge" che sanziona di nullità parziale l'atto maldestramente sottoscritto e registrato: il tuo contratto rimane valido, anche senza trascrizione nei registri immobiliari (verifica se una locazione libera comma 1 o agevolata comma 2), ma si applica l'articolo 1339 del codice civile che va a sostituire la durata non conforme della proroga alla norma di legge con quella indicata a contratto. In pratica, ora ti ritrovi un contratto ad uso abitativo 12 + 4 oppure un 12 + 2.