Contestazione lavori di restauro alle facciate del condominio

[ziosam31]

Buongiorno,
non so se ho sbagliato sezione, eventualmente indicatemi dove pubblicare il messaggio.

A metà 2011 sono stati completati i lavori di restauro del condominio dove abito e a distanza di soli 4 anni stanno emergendo alcuni problemi che con molta probabilità sono da imputare ad un lavoro non eseguito perfettamente.

Faccio parte del consiglio del condominio e assieme all'amministratore stiamo organizzando un incontro con il responsabile dell'impresa che ha eseguito i lavori in quanto, se non errore, la garanzia per tali opere è di 10 anni.
Dal mio punto di vista sarebbe opportuno convocare anche il direttore dei lavori, sbaglio?

Quali sono i passi corretti da seguire?

 

[Ollj]

Nell' incontro preliminare vi sia anche il Dir. lavori.
La garanzia decennale opera solo per alcuni e gravi vizi dell'opera tassativamente indicati dall'art.1669 Cc. Dalla descrizione fatta non sembra sia questo il caso; quasi certo sia ipotesi di vizi dell'opera per cui opera la garanzia biennale ex art.1667 e 1668 Cc.
Solo l'Assemblea potrà decidere sul da farsi.

 

[Dimaraz]

I 10 anni non possono riferirsi ad opere di manutenzione ovvero interventi di riparazione su manufatti (edifici esistenti)...salvo tale clausola/garanzia sia prevista/offerta nel contratto.

 

[ziosam31]

Provo a spiegare meglio il contesto anche se io ho comprato l'appartamento mentre erano in corso i lavori di restauro e non ho seguito direttamente tutte le fasi di scelta dell'impresa e della definizione del capitolato dei lavori.
Ho ripreso le informazioni dai vari verbali delle assemblee condominiali precedenti a quando ho acquistato l'immobile, ma non ho i documenti dell'impresa che ha eseguito i lavori con i preventivi di spesa.

Si tratta di un condominio di 8 piani di inizio anni '80 con il parapetto dei terrazzi realizzati interamente in cemento armato.
Dai verbali delle assemblee ho trovato che quando sono stati avviati i lavori di restauro era previsto un rifacimento dei terrazzi con demolizione al 30% successivamente portata al 50% con relativo aumento della spesa deliberata dall'assemblea.
Il problema che si sta manifestando adesso è che alcuni terrazzi presentano delle anomalie nel parapetto (crepe, distaccamento di pezzi di CA) che possono essere ricondotti ad un lavoro eseguito non troppo bene di demolizione, risanamento dell'armatura e ripristino.

L'amministratore del condominio sostiene che tutto l'intervento rientra nella garanzia di 10 anni.

 

[Dimaraz]

Probabile che non esista documentazione particolareggiata...ma nulla cambia rispetto a quanto ti ho detto.
L'intervento è stata una "riparazione" su un manufatto vecchio di 30 anni che come tu stesso chiarisci non è stato rifatto di sana pianta ma ha richiesto un "aumento" dell'entità dal 30% al 50% (misurato come poi non si capisce).

Il "cemento armato" va fatto con un certo criterio (il più delle volte non rispettato)...ma andrebbe comunque "protetto" da appositi rivestimenti/vernici e con periodica cura (manutenzione).
Sono trascorsi 4 anni dall'intervento e presumo che tale "cura" mai sia stata fatta.

Quel che sostiene l'amministratore ha valore solo se esiste documento "autografato" che lo preveda.

Garanzia biennale e non decennale per gli interventi di ristrutturazione
Cassazione (24123 del 20 novembre 2007)
la garanzia decennale per gravi difetti si applica soltanto nell'ipotesi di nuova costruzione e non anche nei casi di modifica o ristrutturazione di un bene immobile esistente. I lavori straordinari godono della garanzia breve. Secondo la Cassazione la natura della garanzia ordinaria e quella relativa ai difetti hanno natura diversa. L'articolo 1667 del Codice Civile determina la forma di garanzia ordinaria nel contratto di acquisto di durata biennale. La durata decennale prevista nel caso dell'articolo 1667 costituisce invece una responsabilità extra-contrattuale applicabile esclusivamente alle nuove costruzioni e non anche agli interventi e alle modifiche realizzate successivamente.

 

[ziosam31]

Come già detto io non ho vissuto le varie fasi del restauro come proprietario, ma durante la fase di acquisto ho visto più volte l'immobile con i lavori in corso: i parapetti erano parzialmente demoliti ed i ferri di armatura portati alla luce erano colorati di grigio (antiruggine o convertitore, non so come si chiama, scusatemi l'ignoranza). Terminato il lavoro i parapetti sono stati verniciati con apposita (spero) vernice di protezione.

Per la garanzia provo a chiedere all'amministratore se nell'accordo con il costruttore sia stata esplicitata e firmata la garanzia a 10 anni.

 

[Ollj]

I 10 anni non possono riferirsi ad opere di manutenzione ovvero interventi di riparazione su manufatti (edifici esistenti)...salvo tale clausola/garanzia sia prevista/offerta nel contratto.

Con sommo rispetto per la Suprema corte cui m'inchino, ritengo che la garanzia decennale sia possibile anche per lavori che esulino la mera costruzione e ciò per quanto testualmente indicato dall'art.1669 Cc che non limita alle costruzioni, ma alla gravità dell'evento occorso. Quindi ritornando al problema posto da @ziosam31, sarebbe da valutare quale sia la gravità del danno riscontrato e come questo incida negativamente sul godimento del bene; non si riscontrasse ciò, ne conseguirebbe la sola garanzia biennale
In tal senso una più recente sentenza del Tribunale di Monza che fa comprendere come la questione non sia chiusa, soprattutto richiamandosi ad altre massime di Cassazione ove si espone un'interpretazione più elastica dell'art.1669 cc:

• Cass. civ. sez. II, 4 ottobre 2011, n. 20307: “Il "difetto di costruzione" che, a norma dell'art. 1669 cod. civ., legittima il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore, come del progettista, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo”

• Cass. civ. sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3040: “Il difetto di costruzione che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., legittima il committente alla relativa azione può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" od il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo"

Tribunale di Monza 20 marzo 2012 :
"Non ritiene il giudicante di condividere l'assunto, confortato dall'arresto della sentenza Cass. civ., 20 novembre 2007, n. 24143, evocata da parte convenuta nei propri scritti difensivi, secondo cui la responsabilità dell'appaltatore troverebbe applicazione esclusivamente quando siano riscontrabili vizi riguardanti la costruzione dell'edificio stesso o di una parte di esso, ma non anche in caso di modificazioni o riparazioni apportate ad un edificio preesistente o ad altre preesistenti cose immobili, anche se destinate per loro natura a lunga durata.Tale impostazione giurisprudenziale difatti, è fondata su un'interpretazione della lettera dell'art. 1669 c.c. non integralmente persuasiva, riferendosi la norma ad un'opera realizzata sulla base di un contratto di appalto senza procedere ad alcuna distinzione tra l'edificazione dell'immobile o di parte di esso, ed il rifacimento o manutenzione, ed è contraddetta da copiosa applicazione giurisprudenziale, di merito e legittimità, successiva alla pronuncia indicata, nella quale si è fatto applicazione della norma per realizzazioni parziali della costruzione ma anche per lavori di restauro o manutenzioni di parti, anche di scarsa cons istenza, di edifici o stabili (Cass. civ., 6 febbraio 2009, n. 3040; 13 marzo 2009, n. 6202; 4 ottobre 2011, n. 20307)

 

[Dimaraz]

Detta spiccia e poichè coinvolto nel settore: si imponesse una garanzia decennale per lavori di restauro...nessuna ditta farebbe più restauri...salvo "gonfiare" adeguatamente il costo rischiesto.

Non è ipotizzabile la durata di un intervento che resterebbe comunque soggetto all'azione di quanto non sostituito.

Facilmente contestabile poi la questione di mancata manutenzione.

Persino per nuovi manufatti tipo i serramenti esterni (legno) v'è chi offre garanzia pluriennale ...ma basta leggere le clausole scritte in piccolo per capire che nei fatti sono tali le opere richieste (manutenzione annuale e sottoscrizione contratti di verifica) che si comprende subito che la cosa sia solo una "chimera"

 

[Ollj]

Detta spiccia e poichè coinvolto nel settore: si imponesse una garanzia decennale per lavori di restauro...nessuna ditta farebbe più restauri...salvo "gonfiare" adeguatamente il costo rischiesto.

Dipende solo dall'entità del danno: perchè distinguere, visto che la legge scritta non lo fa, tra costruzione e non? Ovvio non tute le ristrutturazioni potranno godere della garanzia decennale, ma solo quelle che presentano le caratteristiche tassativamente indicate dalla legge.
Non vedo problema alcuno quanto ai costi: chi sa di dover approntare un lavoro di portata similare ad una nuova costruzione si comporterà di conseguenza.
In ogni caso i limiti della decennale sono sì notevoli che gli stessi costruttori il più delle volte ne escono indenni.
Saluti.

 

[ziosam31]

sarebbe da valutare quale sia la gravità del danno riscontrato e come questo incida negativamente sul godimento del bene; non si riscontrasse ciò, ne conseguirebbe la sola garanzia biennale

Ammetto che mi sto un po' perdendo, ma penso di aver capito.
Due domande:
- il problema che sta venendo fuori può rientrare nella garanzia decennale o no?
- secondo voi, tramite perizia, è possibile accertare se il problema è derivato da un lavoro non eseguito correttamente? Chiedo questo perché eventualmente potrei proporre al consiglio di ingaggiare un perito di parte.