Acquisto prima casa abitazione con C2

[guidopa]

Salve, mi sono appena registrato perchè ho tanto bisogno di aiuto riguardo la situazione particolare in cui mi trovo. Ho sottoscritto una proposta d'acquisto valida solo ad approvazione mutuo (per fortuna).
L'immobile in questione è particolare perchè è in parte abitazione di 60 mq e parte c2 di 40 mq. Sono due unità separate con una stessa proprietà la quale vende tutt'e due insieme, ma che si trattava di due unità distinte mi è stato riferito solo dopo la proposta. Ci sono vari aspetti che mi lasciano perplesso ma che vorrei capire, se potete aiutarmi, come risolvere.
Primo problema: devo fare mutuo ma la banca non fa mutuo per il c2, quindi in sostanza mi hanno detto che potrebbero attivare il mutuo solo per la parte che riguarda l'abitazione, ma io credo di non riuscire a sostenere la spesa del c2 senza accedere al mutuo, se devo anche prevedere la somma da dare alla banca per fare si che accetti il mutuo stesso. Il secondo problema è legato appunto alla questione prima casa, cioè le due unità sono separate anche se dello stesso proprietario ed io vorrei poter avere le agevolazioni prima casa su tutta la proprietà. In più (terzo problema) il venditore essendo società pare voglia che si paghi l'IVA sugli immobili quindi 4% (per l'abitazione) + 10% (per il c2).
le tre domande relative ai tre punti : 1) come posso arrivare a chiedere il mutuo per tutta la cifra ma facendo figurare nella richiesta solo la parte dell'abitazione ? Potrei ad esempio accordarmi col proprietario per acquistare il c2, rispetto al totale richiesto, ad una cifra irrisoria di poche migliaia di euro? Qundi portare alla banca solo la richiesta per l'immobile abitazione?
2) Per avere le agevolazioni prima casa le due unità basta che vengano rese pertinenziali? COme posso tutelarmi per assicurarmi di non trovarmi ad acquistare due unità distinte e quindi il c2 come seconda casa?
3) Se le due unità diventano pertinenziali mi troverei a pagare solo il 4% per tutta la proprietà con le due unità (sempre perchè il venditore pare volgia che gli si riconosca l'IVA)? Sono davvero confuso in tutta questa situazione e mi sareste davvero d'aiuto con qualche suggerimento su come comportarmi.. grazie in anticipo. Guido

 

[Dimaraz]

1)Non puoi.
Con i tempi che corrono la banca ti concederà un finanziamento per un valore pari al massimo per l' 80% del valore dei beni che darai in garanzia (iscrivendo ipoteca sugli stessi per valore doppio).
E' finita la stupida euforia di 6/8 anni fà quando ti concedevano mutui anche superiori al valore reale di compravendita.
Se tu intendi avere un mutuo con agevolazioni prima casa senza avere liquidi sufficenti per coprire la differenza fra costo e quanto ti pveine erogato ...è meglio che cambi pretese e vai in affitto.
Tieni conto che oltre al prezzo devi pagare l'IVA, le tasse, eventuali spese accessorie (mediazione) e il Notaio.
Occhio a dichiarare in atto valori "fittizzi" per ottenere vantaggi. Corri il rischio di pagare inutilmnete tasse in più sulla casa e subire un accertamento per l'altro cespite con sanzioni pesanti.

2)Unica strada sicura rendere pertinenza il c2.

3)L'IVA devi certamente pagarla.

Mai fare il passo più lungo della gamba.

 

[guidopa]

Ciao , grazie mille per la risposta Dimaraz.
Perdonami se insisto ma forse mi sono spiegato male.
Io ho chiesto un mutuo all'80% infatti, fin qui tutto bene. La banca ha detto che me lo posso permettere ed è tutto ok.
Io ho scelto di chiede un 80% e non meno, proprio perchè ho già calcolato di tenere un margine ampio sulle mie disponibilità per le varie spese, IVA, notaio , agenzia , ecc.

La banca mi ha dato l'ok relativamente ai redditi per chiedere l'80% sulla cifra totale ma il problema per loro è un altro , ovvero che l'immibile prevede anche una parte C2.

Il responsabile della banca mi ha detto chiaramente che non concedono mai il mutuo sul C2 , quando si atratta di abitazione. Anche se chiedi un mutuo per un appartamento con box, il box non rientra nel mutuo.
Mutui per C2 lo concedono solo per negozi , attività comerciali, ecc...

La proprietaria, che è una società (invece io privato), vende "il pacchetto" abitazione + c2 in una CIFRA unica attraverso l'agenzia.
Ho presentato proposta d'acquisto in agenzia dove apunto si parla di abitazione + c2 quindi propongo una CIFRA per tutto "il pachetto".
La banca mi ha dato OK per la CIFRA ! Ma dopo aver letto che c'è una parte C2 ha detto che c'è il problema, che non erogano mutuo per C2 ma possono concederlo solo per la parte abitazione.

Ora io non ho un prezzo per la casa e un altro per il C2 perchè è "un pacchetto"...
Quindi io vorrei capire:
come posso rivolgere alla banca la richiesta del mutuo documentando solo la parte abitativa ed evitando quindi che lo rifiutano?

La CIFRA è totale per abitazione 60mq e C2 40Mq .
Cioè in pratica la CIFRA di 100 è per tutto.
Non è definito che l'abitazione costa 50 e il C2 50.
Oppure 80 e 20.
Oppure 90 e 10.

Domandavo appunto se potevo proporre al proprietario attraverso l'agenzia, di definire due prezzi diversi.
Visto che la parte C2 è più "scomoda", o comunque accessoria, assegnarvi un valore simbolico.

Qundi accordarci per ad esempio per la casa a 95 e il C2 a 5.
In questo modo potrei magari pagare anche in contanti la parte C2 e chiedere mutuo solo per la parte abitativa.... (per giunta se sono costretto a pagare l'IVA come due unità separate, cosa che ancora non ho capito se rimane anche se le due unità diventano pertinenziali, il 10% sarebbe applicato solo a una piccola cifra).

Io però non so, tenendo conto dei vari atti se questa cosa è davvero conveniente e fattibile. Considerando anche appunto che vorrei avere le agevolazioni prima casa e quindi rendere il tutto pertinenziale.

Non so se sono riuscito a spiegarmi, chiedo venia per l'ingarbuglio
Ringrazio ancora moltissimo in anticipo per i consigli che mi darete.

G.

 

[guidopa]

La banca mi ha dato OK per la CIFRA !

intendevo >La banca mi ha dato OK per l'80% della CIFRA

 

[Dimaraz]

Io avevo già inteso quel che volevi spiegare e poco o nulla sposta la precisazione che il finanziamento è per l'80%.

Il diniego fatto dalla banca sarebbe pretestuoso perché nulla gli impedisce (a livello di Leggi) di erogarti il 100% del valore della casa purché tu fornisca a garanzia ulteriori beni per importo superiore (qui molto dipende anche da quali "rapporti" hai con l'istituto ma ancor più con il direttore)
Traduco:
Valore effettivo casa 100
Valore effettivo c2 20
Valore erogabile 96

Quindi ti dicono no al 100% della casa.
Forse il parere negativo deriva dal fatto che la "rata" massima che considerano sostenibile dal tuo nucleo famigliare (di solito 1/3 del totale reddituale) diventerebbe insufficente per mutuo più elevato.
La cosa potrebbe essere aggirata se terze persone firmassero come tuoi garanti.

Fosse solo per il problema della suddivisione catastale potresti convenire con il costruttore una variazione anticipandone le spese.

Proverei ad interpellare pure altri istituti visto che sono passato per la stessa esperienza (casa+c2 sempre da costruttore) senza sollevassero questioni.
Ps.
E sono andato da banca di cui non ero cliente perché mi han riservato trattamento decisamente più vantaggioso di quello di cui dro socio da decenni!!!