Risoluzione affitto commerciale terreno - aspetti legali

[Sherlock]

situazione
un terreno affittato ad una società srl per usi commerciali (distributore GpL) ha durata ventennale.

il conduttore già non ha pagato le ultime rate dell'affitto e si prefigura una chiusura dell'attività commerciale.
a parte i canoni non pagati
qualora l'affittuario chiedesse la risoluzione anticipata del contratto (mancano ancora 8 - 10 anni)) si puo' chiedere l'adempimento monetario per gli anni mancanti ed il rispetto del contrato?

 

[moralista]

Il contratto è stato trascritto?, ci sono gravi motivi per cessare l'attività? per i canoni arretrati si, per il resto dipende dalle tue risposte

 

[Luigi Criscuolo]

qualora l'affittuario chiedesse la risoluzione anticipata del contratto (mancano ancora 8 - 10 anni)) si puo' chiedere l'adempimento monetario per gli anni mancanti ed il rispetto del contrato?

dipende da cosa c'é scritto nel contratto. E' presta una penale in caso di risoluzione anticipata del contratto da parte dell'affittuario? a parte che, per me, sarebbe un "patto leonino" io mi preoccuperei più della restituzione del terreno nelle condizioni nelle quali era stato originariamente dato: tu parli di terreno, non di affitto di una stazione di servizio.
Io credo che il proprietario già avrà problemi a riscuotere gli affitti fino al momento in cui rientrerà in possesso del terreno, non credo proprio che potrà chiedere ulteriori soldi se non quelli per rimuovere la stazione di servizio che è stata costruita (a meno che la tenga per affittare questa volta una stazione di servizio).

 

[Sherlock]

Il contratto è stato trascritto?, ci sono gravi motivi per cessare l'attività? per i canoni arretrati si, per il resto dipende dalle tue risposte

Contratto trascritto.
Sicuramente l'affittuario addurrà dei motivi.
scarsa redditività del punto vendita? oppure puo' sostenere che l'attività risente di una modifica della strada di acceso all'area distributore. E' un "grave motivo" che legittima la risoluzione del contratto?

 

[Sherlock]

Il principio di diritto affermato dagli Ermellini nella suddetta pronuncia è il seguente: "In tema di recesso del conduttore in base al disposto di cui all'art. 27 ultimo comma della Legge n. 392/1978, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve essere, non solo tale da eccedere l'ambito della normale alea contrattuale, ma deve, altresì, consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda del conduttore globalmente considerata".
Locazioni commerciali: i gravi motivi di recesso possono essere riferiti al singolo ramo di azienda
La decisione della Suprema Corte di Cassazione, ed il principio espresso nella sentenza n.7217/14 depositata il 21 marzo 2014 – in un'ottica di bilanciamento fra l'interesse del locatore alla prosecuzione del rapporto sino alla sua naturale scadenza, e l'interesse del conduttore a non essere vincolato quando l'attività per cui è locato l'immobile divenga anti-economica – riconduce e limita "i gravi motivi di recesso" alla sola attività svolta nell'immobile locato, a nulla rilevando i risultati positivi registrati in altri rami di azienda.
L'orientamento affermato dalla sentenza n. 7217/14 potrà avere decisiva rilevanza ai fini di sostenere la ricorrenza dei gravi motivi di recesso – sempre sussistendone i fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto di locazione esclusivamente riconducibili al contratto di locazione afferente il ramo di azienda.
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applicando i principi enunciati dalla Corte al caso concreto
ammesso che ricorrono i motivi imprevedibilità sopravvenuta per il recesso, comunque i gravi motivi devono causare un riflesso negativo sull'attività economica ...secondo me.

Per cui se gli incassi dell'attività economica sono rimasti sostanzialmente invariati i gravi motivi non ricorrono.

 

[Luigi Criscuolo]

Per cui se gli incassi dell'attività economica sono rimasti sostanzialmente invariati i gravi motivi non ricorrono.

se permetti questo non significa nulla. Bisogna andare a vedere profitti e perdite. Uno può iniziare una attività commerciale, mettere in cantiere di non avere profitti per i primi anni ma se poi gli incassi non decollano è meglio chiudere.
ed è meglio per tutti. Non so quanto tu hai idea di chiedere a titolo di risarcimento danni per l'interruzione anticipata del contratto di affitto. e se lui non te li dà? ti consegna le chiavi ed il locale libero (speralo fortemente altrimenti poi ti toccherà svuotarlo a tue spese) Tu preferiresti un contenzione con un conduttore, irrintracciabile, che di deve 12 mensilità o giù di lì?