Contratto di locazione scaduto: nessuno se n'è accorto

[Simona S]

Ciao a tutti,
mi accorgo che il contratto stipulato da un mio famigliare Locatore con un Conduttore è di un anno (dal 2004 al 2005) rinnovabile per un massimo di altri quattro (quindi fino all'ottobre 2009); tutti sono convinti che sia un contratto di 4+4, ma secondo me è a tutti gli effetti scaduto e di fatto oggi inesistente.
A novembre 2009 è stata però regolarmente pagata l'imposta di registro che vale quindi fino a ottobre 2010.
A questo punto penso che le cose possibili da fare siano due: salutare il Conduttore (senza obbligo di preavviso, poichè il contratto non esiste più) oppure stipulare un nuovo contratto, cosa che vorrei evitare per motivi che non spiego.
Mi chiedo due cose:
1- Fiscalmente-legalmente rischio di incorrere in qualche sanzione? (il contratto era scaduto ma l'imposta è stata pagata)
2- Non posso mandare via il Conduttore da un giorno all'altro (tutti convinti che il contratto scadesse nel 2012!), vorrei stipulare quindi un contratto di sei mesi, provvisorio, non rinnovabile, corrispondente ad una sorta di preavviso per dargli il tempo di andarsene.
Tutto questo, chiedo agli esperti, ha senso?
Grazie
Simsalabim

 

[massimo binotto]

Con la nuova legge di riforma dei contratti di locazione (Legge 431/98) che sostituisce di fatto per la locazione residenziale la vecchia Legge 392/78 (Equocanone) i contratti di locazione hanno subito delle importanti novità.
Intanto tutti i contratti "liberi" cioè con canone libero stabilito dalle parti hanno durata 4+4; i contratti "concordati" cioè con canone stabilito dalle associazioni di categoria proprietari ed inquilini hanno durata 3+2.
Tutti i contratti che stabiliscono durate inferiori sono contrari alla legge e pertanto vengono automaticamente ricondotti ad una delle due formule sopra citate.
Gli unici contratti transitori possono essere stipulati per finalità turistiche, per studenti universitari e per uso foresteria.
Questi contratti sono tra virgolette liberi, con periodo che va da 1 mese a max 18 mesi.

Quindi il tuo contratto, fatto con patti contrari alla legge, è riconducibile al contratto 4+4.
Per tal motivo la sua scadenza viene ricondotta al 2012... ed attenzione che è tacitamente rinnovabile di altri 4 anni in 4 anni.
L'art. 2 della Legge 431/98 stabilisce la possibilità per le parti, prima della seconda scadenza del contratto (quindi prima della fine degli 8 anni) di attivare la procedura per il rinnovo del contratto a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, da comunicarsi tramite raccomandata all'altra parte entro sei mesi dalla scadenza. La parte interpellata deve rispondere sempre tramite raccomandata entro 60 giorni. In mancanza di risposta il contratto si intende scauto alla data prevista per la cessazione della locazione.

Sani

 

[Marco Costa]

Ottima risposta Binotto

aggiungo piccolo tassello ...
presumo che da parte di simsalabin vi sia stato un'errore formale nel versamento della tassa di registro in quanto alla proroga del 4 anno corrisponde un diverso codice tributo da utilizzare nell'F23.
Ricordo inoltre che al termine del contratto regolarmente disdettato dopo gli 8anni o cmq in seguito a qualunque disdetta da parte del Conduttore corrisponde l'obbligo di versamento della tassa di euro 67,00 per risoluzione contratto con F23 codice tributo 113T
saluti Marco

 

[gorgiagorgia]

Ma i 67 euro non sono da pagare solo in caso di risoluzione anticipata del contratto? Perché, dunque, pagare alla naturale scadenza degli 8 anni?
In quanto al diverso codice per il modello F23, potresti chiarire meglio?
Grazie!

 

[maidealista]

Al termine del 4 ° anno occorre fare una "proroga di contratto" :
codice 114T - Imposta di registro per proroghe (contratti di locazione ed affitti - al termine del 4 ° e 8 ° anno) :daccordo:

 

[carlor]

Ma i 67 euro non sono da pagare solo in caso di risoluzione anticipata del contratto? Perché, dunque, pagare alla naturale scadenza degli 8 anni?
In quanto al diverso codice per il modello F23, potresti chiarire meglio?
Grazie!

E' così: alla fine del contratto non è dovuto nulla all'Agenzia delle Entrate.

 

[Marco Costa]

Scusate l'errore .... al termine degli 8 anni non sono dovuti i 67 euro di imposta di registro per risoluzione anticipata

 

[ada1]

Con la nuova legge di riforma dei contratti di locazione (Legge 431/98) che sostituisce di fatto per la locazione residenziale la vecchia Legge 392/78 (Equocanone) i contratti di locazione hanno subito delle importanti novità.
Tutti i contratti che stabiliscono durate inferiori sono contrari alla legge e pertanto vengono automaticamente ricondotti ad una delle due formule sopra citate.

Quindi il tuo contratto, fatto con patti contrari alla legge, è riconducibile al contratto 4+4.
Per tal motivo la sua scadenza viene ricondotta al 2012... ed attenzione che è tacitamente rinnovabile di altri 4 anni in 4 anni

E che cosa ne è di un contratto transitorio di un anno rinnovabile tacitamente firmato -in perfetta buona fede (dimostrabile)- dal proprietario prima dell'entrata in vigore della legge 431 e definito sul contratto (con dichiarazione chiaramente letta e sottoscritta dalle parti) come non sottoposto all'equo canone ?