alessandro dettori

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buongiorno,
devo procedere alla stima del valore di un fabbricato al grezzo, che sarà oggetto di compravendita. Nello specifico devo calcolare l'effettivo prezzo di vendita dell'immobile.
La mia idea è quella di utilizzare il valore di trasformazione:
Vtr = Vmp - K tr
dove
V tr = valore di trasformazione
Vmp = valore di mercato dopo trasformazione
Ktr = costi di trasformazione
Nei costi di trasformazione, oltre alle opere edilizie, inserirei le spese riferite agli onorari dei tecnici e gli oneri concessori.Fino a questo momento non credo ci siano dubbi.
Mi chiedo però come sia più corretto valutare il valore di mercato dell'immoobile finito se lo stesso di fatto non lo è. Mi spiego meglio:
pensavo di valutare il valore di mercato dell'immobile finito utilizzando i valori unitari indicati dall' OMI oppure, sempre tenendo conto di detti valori unitari, potrei calcolare il valore normale dell'immobile (come indicato dal provvedimento direttoriale 2007/120811 del 27 luglio 2007).


Pertanto l'operazione finale sarebbe la seguente:
Vtr= Vn - Ktr
dove
V tr = valore di trasformazione
Vn = valore normale del fabbricato finito
Ktr = costi di trasformazione
che ne pensate??
 

Dimaraz

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E tutta questa dissertazione algebrica per chiedere cosa?

Un parere su una operazione matematica...o se la "teoria" risponda sempre alla "pratica"?

In un momento del mercato dove trovare compratori è spesso un miraggio...l'unica domanda che si deve porre il venditore è quella : qual'è il prezzo minimo a cui sono disposto a cedere.
 

Gianco

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Più giusto sarebbe sommare il costi dell'area al costo di costruzione sopportato, considerando tutti gli oneri corrisposti e caricando il guadagno la cui percentuale è in funzione della crisi di mercato e della necessità che uno ha di vendere.
 

griz

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Trattandosi di una compravendita, il valore di mercato è sempre il parametro più attendibile, sempre che vi siano rierimenti validi, puoi anche fare delle ipotesi diverse e vedere quale ti quadra di più,
 

alessandro dettori

Nuovo Iscritto
Professionista
E tutta questa dissertazione algebrica per chiedere cosa?

Un parere su una operazione matematica...o se la "teoria" risponda sempre alla "pratica"?

In un momento del mercato dove trovare compratori è spesso un miraggio...l'unica domanda che si deve porre il venditore è quella : qual'è il prezzo minimo a cui sono disposto a cedere.

Il mio è un discorso meramente tecnico. Peraltro, di fronte ad un accertamento fiscale il venditore può inventarsi qualsiasi scusa, ma vendere un immobile al di sotto del valore normale, come stabilito dalle normative summenzionate, non è contemplabile dall'Agenzia delle Entrate.
 

alessandro dettori

Nuovo Iscritto
Professionista
Trattandosi di una compravendita, il valore di mercato è sempre il parametro più attendibile, sempre che vi siano rierimenti validi, puoi anche fare delle ipotesi diverse e vedere quale ti quadra di più,
Il valore di mercato di un immobile al grezzo è molto difficile da trovare. Mentre il valore di mercato ipotetico del medesimo fabbricato, ipotizzando che lo stesso sia finito, è altrettanto difficile da calcolare, in quanto non sono in grado di valutare una serie di variabili, cominciando dalla tipologia di finiture, dal numero di vani e così via.
 

griz

Membro Storico
Professionista
mi riferivo ovviamente al valore di mercato dell'immobile finito, se vi sono state compravendite in zona per immobili simili potrai trovare dei riferimenti attendibili, le finiture ai fini della tua stima non sono importanti, stai su una media, il valore delle opere a finire è la cosa più semplice da stabilire
 

Luigi Criscuolo

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Proprietario Casa
La mia idea è quella di utilizzare il valore di trasformazione:
Vtr = Vmp - K tr
dove
V tr = valore di trasformazione
Vmp = valore di mercato dopo trasformazione
Ktr = costi di trasformazione
scusa ma ti sai mai chiesto perché certe persone anziché comprare le case già costruite comprano le case su progetto? solo per il mero gusto di farle a loro misura? oppure per controllare i costi e spendere di meno?
Tu devi calcolare il costo di costruzione al livello dello stato in cui si trova l'edificio.
 

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