francescar

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Proprietario Casa
Buonasera a tutti, sarei in procinto di fare la proposta d’acquisto per un piccolo appartamento. L’agenzia mi ha sottoposto un modulo da compilare e firmare, io stavo per farlo ma poi ho chiesto un altro po’ di tempo per studiarmi la situazione.

Il modulo in oggetto è standard (almeno a detta dell’agenzia) e nella seconda pagina una clausola riporta la voce “Irrevocabilità della proposta” (art. 1341 e 1342 C.C.). In altre parole la proposta d’acquisto, se accettata, obbliga il contraente.

Dato che l’appartamento in oggetto ha alcune criticità ed io in realtà non ho avuto ancora modo di far verificare nulla (l’agenzia per ora mi ha dato solo la planimetria catastale e l’APE), volevo sapere se esiste la possibilità di fare la proposta d’acquisto ma, al contempo, di renderla non vincolante.

In parole povere io vorrei fare la proposta ma con su scritto che è da ritenersi vincolante solo ed esclusivamente il “contratto preliminare” e non la proposta in se. In questo modo, una volta accettata la proposta, farei stilare il preliminare da un notaio che nel frattempo farebbe anche tutti i controlli del caso.

Si può fare una cosa del genere? Quale potrebbe essere una frase o clausola da integrare alla proposta d’acquisto per renderla non vincolante?

Grazie
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Il modulo in oggetto è standard (almeno a detta dell’agenzia) e nella seconda pagina una clausola riporta la voce “Irrevocabilità della proposta” (art. 1341 e 1342 C.C.). In altre parole la proposta d’acquisto, se accettata, obbliga il contraente.
La “irrevocabilità” della proposta di acquisto comporta che la proposta non può essere revocata, fino alla data prevista; o, per meglio dire, come da art. 1329 cc, “la revoca non ha effetto”.
La proposta di acquisto (che è un atto unilaterale) , una volta accettata, e dopo che l’avvenuta accettazione è stata comunicata al proponente , costituisce un contratto preliminare.
Quindi obbliga il contraente a adempiere le sue obbligazioni contrattuali, pena essere inadempiente (con le conseguenze del caso).
Dato che l’appartamento in oggetto ha alcune criticità ed io in realtà non ho avuto ancora modo di far verificare nulla (l’agenzia per ora mi ha dato solo la planimetria catastale e l’APE), volevo sapere se esiste la possibilità di fare la proposta d’acquisto ma, al contempo, di renderla non vincolante.
Quello che puoi fare, ma non è detto che venga accettato dal venditore, è sottoscrivere una proposta di acquisto con una condizione sospensiva , cioè la verifica positiva della conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
In questo modo con l’accettazione il contratto si forma, ma resta inefficace, come “sospeso”, fino alla verifica sopra detta , da concludersi entro la data indicata .
Dovrai incaricare un tecnico per i controlli, e sostenerne la spesa .
Non verserai subito al venditore una caparra, ma lascerai un assegno ( sempre intestato al venditore), che l’agente terrà in deposito, fino all’eventuale avveramento della condizione.
Se la verifica avrà esito positivo, la somma verrà consegnata al venditore come caparra, e l’agente avrà maturato le sue provvigioni.
Se la verifica avrà esito negativo, o comunque non avrà esito entro il termine indicato, la somma ti verrà restituita , e non dovrai pagare provvigioni.

Questo a grandi linee; senza conoscere la situazione concreta (necessità mutuo, tempistiche, eventuali difformità già note, provenienza dell’immobile, situazione del venditore...e altre variabili) è difficile entrare più nel dettaglio.
 

francescar

Membro Ordinario
Proprietario Casa
intanto grazie.. no non necessito del mutuo e il venditore pare abbia un debito con la banca (malgrado versi le rate regolarmente) addirittura superiore alla cifra richiesta per la compravendita!
Io cercavo un modo di tutelarmi un po, impegnarmi si ovviamente ma solo dopo aver fatto fare le verifiche dei documenti dal notaio (prima del compromesso)
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Se avessi spiegato subito che le “criticità “ consistevano in residuo mutuo più alto del prezzo di vendita, ti avrei risposto diversamente da subito.
Infatti in questo caso è necessario approfondire bene il discorso PRIMA di impegnarsi (quindi prima di una proposta irrevocabile), o formulare una proposta con condizione sospensiva relativa all’assenso preventivo della banca alla cancellazione dell’ipoteca (se, come mi pare di capire, il venditore non ha i soldi per coprire la differenza tra residuo mutuo e valore di acquisto), e quindi rogitare solo se la banca lo fornisce.
Ma dovrebbe essere l’agente a gestire il tutto; visto che sta proponendo in vendita un immobile con queste problematiche note, si presume che le sappia affrontare .
Se non è in grado , o non ti senti comunque tutelata, puoi compilare la proposta con il tuo notaio, con l’unico “rischio” che dovrai pagare la sua consulenza anche se poi non riesci ad acquistare.
 

francescar

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Purtroppo l'agenzia non sembra collaborare più di tanto, tra l'altro il primo agente mi aveva detto una cifra (residuo mutuo) in linea con il prezzo di vendita, mentre ad un successivo incontro il direttore d'agenzia mi ha fatto capire che c'è una differenza (residuo mutuo - prezzo di vendita) di circa ventimila euro. In questi casi come sarebbe meglio muoversi.. la sospensiva ha una formula standard? Un eventuale assegno caparra a chi andrebbe intestato?
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
la sospensiva ha una formula standard?
Non proprio; ogni contratto, e quindi ogni clausola , va formulata in base alla situazione concreta.
Un eventuale assegno caparra a chi andrebbe intestato?
Spesso in casi così ( con pagamento che andrà fatto tutto alla banca ), non si prevede il versamento di una caparra.
Come detto, se l'agente non è in grado di gestire il tutto, chiedi consiglio al notaio, che saprà tutelarti.
In ogni caso va verificata anche la regolarità urbanistica e catastale.
 

Gianco

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Professionista
in che senso?
Aspettati una telefonata dove ti avvisano che c'è un acquirente (inesistente) pronto a firmare e che vorrebbero accontentare te. Se hai fatto trasparire che sei molto interessata e che l'immobile ti piace, c'è d'aspettarselo. Questi sono professionisti che conoscono i punti deboli dei clienti.
Qualche anno fa ho messo in vendita una casa a Cagliari. Fra le tante richieste sono stato tartassato da molte agenzie immobiliari. Fra queste, una molto importante, dopo avere dato tutte le delucidazioni del caso ha accettato la mia richiesta dopo avere insistito per uno sconto. Mi ha dato appuntamento nel suo ufficio per firmare il compromesso. Dopo i soliti convenevoli e l'esame della documentazione mi ha presentato il compromesso già stilato, pronto alla firma. Lettolo con la dovuta attenzione alla voce prezzo, l'importo era stato indicato quello che aveva proposto precedentemente, ma che non avevo accettato. Era pronto anche l'assegno relativo alla caparra. Mi sono alzato, ho salutato e sono andato via.
Evidentemente credeva che l'assegno pronto come il contratto mi avrebbe convinto ad un accordo diplomatico. Dopo un mesetto l'ho venduto in privato alla cifra richiesta ed in contanti.
 

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