1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. francescar

    francescar Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buonasera a tutti, sarei in procinto di fare la proposta d’acquisto per un piccolo appartamento. L’agenzia mi ha sottoposto un modulo da compilare e firmare, io stavo per farlo ma poi ho chiesto un altro po’ di tempo per studiarmi la situazione.

    Il modulo in oggetto è standard (almeno a detta dell’agenzia) e nella seconda pagina una clausola riporta la voce “Irrevocabilità della proposta” (art. 1341 e 1342 C.C.). In altre parole la proposta d’acquisto, se accettata, obbliga il contraente.

    Dato che l’appartamento in oggetto ha alcune criticità ed io in realtà non ho avuto ancora modo di far verificare nulla (l’agenzia per ora mi ha dato solo la planimetria catastale e l’APE), volevo sapere se esiste la possibilità di fare la proposta d’acquisto ma, al contempo, di renderla non vincolante.

    In parole povere io vorrei fare la proposta ma con su scritto che è da ritenersi vincolante solo ed esclusivamente il “contratto preliminare” e non la proposta in se. In questo modo, una volta accettata la proposta, farei stilare il preliminare da un notaio che nel frattempo farebbe anche tutti i controlli del caso.

    Si può fare una cosa del genere? Quale potrebbe essere una frase o clausola da integrare alla proposta d’acquisto per renderla non vincolante?

    Grazie
     
  2. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La “irrevocabilità” della proposta di acquisto comporta che la proposta non può essere revocata, fino alla data prevista; o, per meglio dire, come da art. 1329 cc, “la revoca non ha effetto”.
    La proposta di acquisto (che è un atto unilaterale) , una volta accettata, e dopo che l’avvenuta accettazione è stata comunicata al proponente , costituisce un contratto preliminare.
    Quindi obbliga il contraente a adempiere le sue obbligazioni contrattuali, pena essere inadempiente (con le conseguenze del caso).
    Quello che puoi fare, ma non è detto che venga accettato dal venditore, è sottoscrivere una proposta di acquisto con una condizione sospensiva , cioè la verifica positiva della conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
    In questo modo con l’accettazione il contratto si forma, ma resta inefficace, come “sospeso”, fino alla verifica sopra detta , da concludersi entro la data indicata .
    Dovrai incaricare un tecnico per i controlli, e sostenerne la spesa .
    Non verserai subito al venditore una caparra, ma lascerai un assegno ( sempre intestato al venditore), che l’agente terrà in deposito, fino all’eventuale avveramento della condizione.
    Se la verifica avrà esito positivo, la somma verrà consegnata al venditore come caparra, e l’agente avrà maturato le sue provvigioni.
    Se la verifica avrà esito negativo, o comunque non avrà esito entro il termine indicato, la somma ti verrà restituita , e non dovrai pagare provvigioni.

    Questo a grandi linee; senza conoscere la situazione concreta (necessità mutuo, tempistiche, eventuali difformità già note, provenienza dell’immobile, situazione del venditore...e altre variabili) è difficile entrare più nel dettaglio.
     
  3. francescar

    francescar Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    intanto grazie.. no non necessito del mutuo e il venditore pare abbia un debito con la banca (malgrado versi le rate regolarmente) addirittura superiore alla cifra richiesta per la compravendita!
    Io cercavo un modo di tutelarmi un po, impegnarmi si ovviamente ma solo dopo aver fatto fare le verifiche dei documenti dal notaio (prima del compromesso)
     
  4. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se avessi spiegato subito che le “criticità “ consistevano in residuo mutuo più alto del prezzo di vendita, ti avrei risposto diversamente da subito.
    Infatti in questo caso è necessario approfondire bene il discorso PRIMA di impegnarsi (quindi prima di una proposta irrevocabile), o formulare una proposta con condizione sospensiva relativa all’assenso preventivo della banca alla cancellazione dell’ipoteca (se, come mi pare di capire, il venditore non ha i soldi per coprire la differenza tra residuo mutuo e valore di acquisto), e quindi rogitare solo se la banca lo fornisce.
    Ma dovrebbe essere l’agente a gestire il tutto; visto che sta proponendo in vendita un immobile con queste problematiche note, si presume che le sappia affrontare .
    Se non è in grado , o non ti senti comunque tutelata, puoi compilare la proposta con il tuo notaio, con l’unico “rischio” che dovrai pagare la sua consulenza anche se poi non riesci ad acquistare.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  5. francescar

    francescar Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Purtroppo l'agenzia non sembra collaborare più di tanto, tra l'altro il primo agente mi aveva detto una cifra (residuo mutuo) in linea con il prezzo di vendita, mentre ad un successivo incontro il direttore d'agenzia mi ha fatto capire che c'è una differenza (residuo mutuo - prezzo di vendita) di circa ventimila euro. In questi casi come sarebbe meglio muoversi.. la sospensiva ha una formula standard? Un eventuale assegno caparra a chi andrebbe intestato?
     
  6. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non proprio; ogni contratto, e quindi ogni clausola , va formulata in base alla situazione concreta.
    Spesso in casi così ( con pagamento che andrà fatto tutto alla banca ), non si prevede il versamento di una caparra.
    Come detto, se l'agente non è in grado di gestire il tutto, chiedi consiglio al notaio, che saprà tutelarti.
    In ogni caso va verificata anche la regolarità urbanistica e catastale.
     
  7. francescar

    francescar Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    purtroppo la mia agenzia mi chiede una cifra estremamente alta ma non offre alcun aiuto, per loro io devo solo firmare la proposta!
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Sarà, ma sento puzza di bruciato!
     
  9. francescar

    francescar Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    in che senso?
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Aspettati una telefonata dove ti avvisano che c'è un acquirente (inesistente) pronto a firmare e che vorrebbero accontentare te. Se hai fatto trasparire che sei molto interessata e che l'immobile ti piace, c'è d'aspettarselo. Questi sono professionisti che conoscono i punti deboli dei clienti.
    Qualche anno fa ho messo in vendita una casa a Cagliari. Fra le tante richieste sono stato tartassato da molte agenzie immobiliari. Fra queste, una molto importante, dopo avere dato tutte le delucidazioni del caso ha accettato la mia richiesta dopo avere insistito per uno sconto. Mi ha dato appuntamento nel suo ufficio per firmare il compromesso. Dopo i soliti convenevoli e l'esame della documentazione mi ha presentato il compromesso già stilato, pronto alla firma. Lettolo con la dovuta attenzione alla voce prezzo, l'importo era stato indicato quello che aveva proposto precedentemente, ma che non avevo accettato. Era pronto anche l'assegno relativo alla caparra. Mi sono alzato, ho salutato e sono andato via.
    Evidentemente credeva che l'assegno pronto come il contratto mi avrebbe convinto ad un accordo diplomatico. Dopo un mesetto l'ho venduto in privato alla cifra richiesta ed in contanti.
     
  11. francescar

    francescar Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    purtroppo anche io non sto avendo una buona esperienza.. finora quei pochi documenti in copia che ho li ho dovuti chiedere espressamente io documentandomi su internet, il problema è che o paghi da subito un notaio oppure sei praticamente costretta ad acquistare quasi a scatola chiusa visto che la proposta d'acquisto, se accettata, è vincolante!
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente il notaio è importante per quanto attiene le sue competenze, però ti consiglierei da farti seguire la pratica anche da un geometra che dovrà, potrà verificare la situazione reale da confrontare con la regolarità urbanistica e catastale.
    Lui sa e tu dovresti sapere che il venditore e per lui l'agenzia devono fornire in copia tutti i documenti necessari per verificare la regolarità dell'immobile. Poi il notaio farà le ricerche in conservatoria per verificare la regolarità decennale dei passaggi trascritti.
     
  13. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    è buona regola di prudenza che nessuna proposta sia presentata se prima non viene dimostrata dal venditore, certamente tramite l'agente che ha incaricato, la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile... se l'agente non recepisce per usare un eufemismo e continua a sollecitarle una proposta da presentare al buio o il venditore non collabora lasci stare.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  14. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    Il retro della medaglia, se la proposta venisse accettata senza nessun vincolo, il venditore rimarrebbe impegnato per chissà quanto tempo:)
     
  15. Antonio Abiuso

    Antonio Abiuso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Come dicevano gli antichi saggi: " In contrahendo, quod agitur pro cauto habendum est " (tradotto: nel contrattare bisogna stare molto cauti su ciò che si fa). Le risposte che precedono ti hanno già chiarito sotto i vari aspetti e implicazioni il tuo problema. Fanne quindi tesoro.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina