Premesso che "Peppino" (alias genky) non è erede di Sempronio...che centra lo Stato?.
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E' tutto un problema di rischio per chi compra, come viene ben spiegato nello studio Studio n. 176-2008/C "Negozi accertativi in materia immobiliare, tipologia, eventuali limiti all'autonomia privata. Problemi di pubblicità immobiliare specie per il negozio che accerti l'usucapione. Usucapione "dichiarata" dal cedente e atti dispositivi " approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 28 marzo 2008, di cui riporto l'abstract e l'ultimo paragrafo
Cita
Abstract
Omissis
Si ritiene invece, sulla scorta anche della più recente giurisprudenza, che chi ritiene di avere usucapito possa disporre del bene, pur in assenza di pronuncia giurisdizionale, e che l'atto dispositivo - questo sì - possa essere trascritto, essendo insuscettiva di pubblicità immobiliare solo l'alienazione di bene dichiaratamente altrui. Ovviamente questo esito interpretativo si accompagna alla più ferma raccomandazione rivolta al p. u. affinché spieghi adeguatamente al cessionario i pericoli e i rischi connessi ad un acquisto per il quale, a monte, non esista la sicurezza della pronuncia giurisdizionale e quindi della proprietà in capo al disponente;il negozio, quindi, nei casi di cui sopra potrà avere un senso in circostanze del tutto particolari - come il confronto fra il costo della procedura e l'esiguità del valore del bene trasferito -, quando sia accompagnato da una esaustiva esposizione alle parti dei rischi economici connessi all'operazione e delle difficoltà, comunque, di commercializzare successivamente il bene.
Omissis
7. "Dopo" il negozio che accerta l'usucapione:l'atto dispositivo e problemi di trascrizione.
Ma escluso l'accertamento privato, trascritto ai meri fini di pubblicità notizia, dell'usucapione, in che maniera si giustifica l'atto dispositivo successivo del preteso usucapiente?
Si è accennato al problema all'inizio di questo lavoro .
Certamente qui non vi è problema di controllo della legittimazione da parte del notaio e quindi inammissibilità di un suo operato per difetto di poteri del cedente:le parti "vogliono" il negozio anche se l'effetto traslativo non è sicuro perché, per ipotesi, non vi è stato a monte l'acquisto a titolo originario .
E' chiaro che i dubbi in tema di trascrizione (del negozio con cui l'usucapiente che si dichiara proprietario dispone del bene) possono essere superati affermando che comunque il disponente "vuole" l'effetto traslativo e quindi, anche se non si trascrive l'accertamento unilaterale, comunque si deve trascrive il negozio dispositivo conseguente. E su questa scia si pone la recentissima giurisprudenza della Suprema corte (111) che riconosce la piena , legittimità del negozio con il quale si dispone del bene dichiarato usucapito . Vero è, però, che la vendita di bene altrui non è da trascriversi perchè viola il principio di continuità (112) . L e opinioni permissive non sono fondate. A volte sono frutto di un equivoco, come avviene per chi invoca l'art. 1159 c.c. (113) , infatti in questo caso l'effetto di cui all'art. 1159 c.c. ben può collegarsi alla scoperta dell'altruità "successiva" alla trascrizione per un qualsiasi fatto evizionale, sicché si tratta di un effetto "indiretto" della pubblicità che non la giustifica affatto direttamente. Altre volte la si giustifica invocando un effetto prenotativi (114) , ma la prenotazione è notoriamente eccezionale e qui non è prevista. Neppure è accettabile, però, la tesi (parzialmente) negazionista di chi si ravvisa una regola di diritto sostanziale, come fa chi afferma che è trascrivibile solo la vendita di bene non dichiaratamente altrui, essendo la vendita di bene dichiaratamente altrui, in realtà, una promessa di vendita (115) , affermazione questa non plausibile.
In realtà è lo stesso art. 1159 che, nel collegare gli effetti (indiretti) della trascrizione all'usucapione, denuncia che l'utilità (e la possibilità) della fattispecie sono collegate alla buona fede e cioè alla ignoranza da parte dell'acquirente della alienità del bene;questo significa che la trascrizione si giustifica quando l'alienità non è denunciata e quindi quando il venditore proclama il suo titolo, vantando appunto l'acquisto per usucapione (o per altra ragione) pur se non trascritta. In tal caso, fra l'altro, non può il conservatore RR. Il rifiutarsi di dar corso alla pubblicità perchè il venditore enuncia un titolo che, pur discutibile, esclude l'altruità del bene ceduto. Insomma:è ragionevole ritenere che il divieto di trascrizione riguardi il negozio che si ponga "dichiaratamente" come vendita di bene altrui (116) e altrettanto deve dirsi per l'a tto compiuto da un terzo in sede di utile gestione relativamente ad un immobile altrui (117) (semprechè si ammetta l'utile gestione per tali atti straordinari).
In conclusione è pienamente ammissibile la cessione del bene dichiarato, privatamente, usucapito dal cedente;ed è ben possibile, anzi è principio di assoluta prudenza, che il cessionario chieda specifiche garanzie, oltre quelle di legge, per assicurarsi il buon esito della vendita e un giusto risarcimento nel caso opposto (118) . Non mi sembra, poi, che al cessionario incomba un obbligo di dar corso al procedimento giudiziale che acclari l'usucapione (119) , si tratta, infatti di un mero onere.
Ciò non toglie che tale forma di contrattazione debba essere, nei fatti, usata con molta prudenza per motivi affatto intuitivi. Evidentemente l'uso di tale pratica negoziale ha una spiccata utilità quando vengano commerciati beni di scarso valore per i quali l'instaurazione di un giudizio volto alla pronuncia di usucapione darebbe luogo a costi non in equilibrio con i benefici e, da un punto di vista ove prevalga la considerazione tipica dell'analisi economica del diritto, tale negozio è certamente in linea con i compiti notarili.
Va da sé, infine, e quanto si scrive riveste notevole importanza dal punto di vista operativo, che si potrà procedere a specifica trascrizione con gli effetti della pubblicità tipica, allorché, fra le parti interessate, si dichiari, si accerti, la proprietà del bene in capo all'usucapiente, quando la volizione si innesti nell'ambito di un negozio transattivo, sicuramente trascrivibile ex art. 2643 n. 13 c.c.. E' vero che l'acquisto è originario e come tale non dovrebbe rientrare nella catena della pubblicità dichiarativa, ma già prima si è dato atto che la transazione ha un raggio di operatività (art. 1965, secondo comma c.c.:creare, modificare, costituire rapporti) così ampio che permette al negozio di operare sia su una base negoziale precedente sia sulla base di un acquisto a titolo originario; lo specifico della transazione è che essa per definizione può avere per oggetto qualsiasi controversia in atto o potenziale e, eccezionalmente nella nostra ipotesi, il superamento dell'incertezza può avvenire anche sulla base di un acquisto a titolo originario, in ragione della onnicomprensività dell'effetto transattivo e della sua portata non solo modificativa ma anche eventualmente novativa e innovativa come sopra scritto;si rientra pienamente, quindi, nel solco della pubblicità dichiarativa.
8. Conclusioni operative.
In sintesi:
a) Già si è scritto che il notaio può ragionevolmente accettare o addirittura consigliare la cessione di un bene solo dichiarato usucapito dal venditore quando vi siano buoni motivi per derogare al criterio della pronuncia giudiziale. Quasi inutile evidenziare le singole ragioni concrete:la modestia dell'operazione economica che non giustifica le spese giudiziali e professionali per l'intervento giurisdizionale, la necessità pratica di un trasferimento immediato per le ragioni più diverse, l'estrema difficoltà di individuare l'originario proprietario e così via. Insomma in questa materia più che mai il notaio dovrà operare con prudenza e attenzione.
b) Vale la pena anche di sottolineare la prudenza che dovrà usare il notaio al fine di evitare di rappresentare nell'atto notarile una documentazione che abbia fini probatori a sostegno della dichiarazione del cedente;il rischio è, come si è scritto in precedenza, che si dia conto nell'atto notarile di qualcosa che somigli alla precostituzione di un mezzo probatorio, assunzione come è noto vietata al notaio stesso.
c) Qualora il notaio nell'ispezionare le provenienze del titolo d'acquisto si trovi di fronte alla trascrizione ( anche se a nostro parere non potrebbe essere effettuata come sopra scritto) di un negozio che accerta l'usucapione, dovrà tenere a mente la sostanziale fragilità di questo titolo e della relativa trascrizione per tutti i motivi sopra esposti.
d) E infine il notaio non potrà dimenticare, come già scritto, che "solo" la trascrizione della sentenza dichiarativa crea effetti chiari e sicuri ai fini del traffico giuridico perché genera, dall'accertamento, una "nuova" catena di trascrizioni cui si collega il principio di continuità (120) , prescindendo da ogni discontinuità precedente alla sentenza.
Giorgio Baralis
111) Cass. 5. 2. 2007, n. 2485
112) V. per tutti GAZZONI, op. cit. , II, p. 210, TRIOLA, op. cit. , p. 43;FERRI-ZANELLI, Trascrizione cit. , p. 73 e 78-79.
113) Così sembrerebbe NATOLI, Della tutela dei diritti cit. , p. 29
114) NICOLO', La trascrizione cit. , I, p. 91 seguito da MARICONDA, La trascrizione, in AA. VV. Tratt. di dir. priv. diretto da Rescigno, Torino, 1997, p. 97
115) GENTILE, la trascrizione immobiliare, Napoli, 1959, p. 121
116) DE LISE e forse TRIOLA, in Trascrizione cit. , p. 43 in nota
117) Lo riconosce esattamente SIRENA, La gestione di affari altrui, Torino, 1999, p. 497
118) V. bene D'ORAZI, Alienazione cit. , p. 102 e ss.
119) Contra , sembrerebbe, D'ORAZI, Alienazione cit. , p. 97
120) GAZZONI, Trascrizione cit. , II, p. 248.
