Nuda proprietà con inquilini all'interno

[francesco ferrotty]

Puoi ancora fare il seguente tentativo.

Vai all'Agenzia delle Entrate (nell'ufficio che ha competenza territoriale per il Comune dove si trova l'immobile di cui stiamo parlando) con tutta la documentazione in tuo possesso: visura da cui risulti nudo proprietario, certificato di morte della signora usufruttuaria, ecc.
Dici che adesso tu, essendo diventato pieno proprietario a seguito decesso dell'usufruttuaria, vuoi svolgere la pratica di subentro come locatore dei tre contratti intestati ai conduttori sigg. Tizio, Caio e Sempronia (suppongo tu sappia i loro cognomi). Facendo presente che probabilmente quei contratti sono stati stipulati con l'intervento dell'amministratore di sostegno avv. Mario Rossi.
Chiedi se l'Agenzia ti può dare copia dei contratti, in quanto non ti sono ancora stati consegnati dall'amministratore di sostegno.

Non so ipotizzare la risposta dell'Agenzia, ma è un tentativo che farei comunque se fossi nella tua situazione.

OGGI vado all'Agenzia delle Entrate, ma prima chiedo: la raccomandata per la disdetta dei contratti di locazione, ha valore anche se non sono il locatore ma sono il proprietario ?poiché l'usufruttuario è deceduto 7 mesi fa
o devo aspettare il subentro di locatore all'Agenzia delle Entrate e il Notaio per la trascrizione ?

 

[uva]

la raccomandata per la disdetta dei contratti di locazione, ha valore anche se non sono il locatore ma sono il proprietario ?

Secondo me ha valore se tu puoi dimostrare che sei pieno proprietario e che sei locatore.

Se mandi le raccomandate agli inquilini senza aver concluso quelle due pratiche, temo ti possano contestare le disdette. E perderesti tempo prezioso.

Ti trovi in una situazione ingarbugliata, della quale gli inquilini potrebbero approfittare (e mi pare ne stiano già approfittando!)
Ti conviene pagare un bravo avvocato che svolga le pratiche se tu non te la senti di farlo da solo; e che chiarisca senza più dubbi tutti gli aspetti relativi ai contratti di locazione in corso (tipologia, durata, scadenze contrattuali, termini per inviare le disdette).

 

[francesco ferrotty]

Scusa , ma da quale data decorreva? Ed era un 4+4 abitativo, o commerciale uso ufficio (6+6)? Temo decorresse dal 2003. Per cui le proroghe con il 4+4 sarebbero venute a cadere nel 2007-2011-2015.... e guarda caso al 30.04.2019 che hanno fatto volutamente passare ......
Affidati ad un bravo avvocato, ....

un contratto scade il 31 ott 2016 è 4+4 stilato 1 nov 2012
un'altro contratto scade 30 apr 2011 è 4+4 stilato 1 mag 2007
il terzo non lo so ancora

 

[uva]

un contratto scade il 31 ott 2016 è 4+4 stilato 1 nov 2012

Prossima scadenza quadriennale 31/10/2020.

un'altro contratto scade 30 apr 2011 è 4+4 stilato 1 mag 2007

Prossima scadenza quadriennale 30/04/2023.
(E' stato appena rinnovato il 01/05/2019).

 

[uva]

il terzo non lo so ancora

Cerca di saperlo in fretta!
Perché se è un contratto abitativo 4 + 4 e sta per scadere il quadriennio devi inviare la raccomandata di disdetta in modo che arrivi all'inquilino almeno 6 mesi prima di quella scadenza (sperando che tu sia ancora in tempo).

 

[basty]

Secondo me ha valore se tu puoi dimostrare che sei pieno proprietario e che sei locatore.

Io comincerei ad inviare subito la disdetta, accompagnata dalla comunicazione di essere diventato pieno proprietario con il decesso della usufruttuaria.
La pratica in Agenzia delle Entrate ha valenza fiscale, ma non sostanziale: verso gli inquilini il nostro è il proprietario e locatore. Stai sicura che la stessa Agenzia delle Entrate batterà cassa nei confronti del nostro a partire dalla data di decesso della usufruttuaria, con o senza Rli: (certo deve venirne a conoscenza, ma se così capitasse, oltre alle imposte applicherà anche sanzioni per ritardata comunicazione).

 

[Nemesis]

Perché se è un contratto abitativo 4 + 4 e sta per scadere il quadriennio devi inviare la raccomandata di disdetta

Sempre che la prossima scadenza non sia la prima.
Altrimenti, potrà avvalersi della facoltà di diniego del (primo) rinnovo del contratto solamente se esiste uno dei motivi indicati nell'art. 3 della legge n. 431/1998.

 

[alberto bianchi]

Prossima scadenza quadriennale 30/04/2023.
(E' stato appena rinnovato il 01/05/2019).

Se a tassazione ordinaria chi l'avrà rinnovato e ha pagato l'imposta di registro ?

 

[uva]

Io comincerei ad inviare subito la disdetta,

A quale contratto ti riferisci?
Le due prossime scadenze dei due contratti dei quali @francesco ferrotty è a conoscenza sono rispettivamente 31/10/2020 e 30/04/2023 (post n. #83 e #84).

Mandare la disdetta con molto anticipo rispetto ai 6 mesi di preavviso previsti dalla legge secondo me comporta il rischio che il conduttore, sapendo di dover andare via, smetta di pagare e diventi moroso.
Molti inquilini sanno che gli sfratti per morosità e le esecuzioni da parte degli ufficiali giudiziari sono pratiche lunghe. E intanto loro continuano a stare lì senza pagare...
C'è sempre la possibilità per il locatore di recuperare il credito con decreto ingiuntivo e pignoramenti, ma ciò comporta altre spese legali, altri mesi di attesa, e l'esito non è sempre certo.
(Io parlo per esperienza personale; ovviamente auguro a Francesco di aver a che fare con inquilini onesti!)

 

[uva]

chi l'avrà rinnovato e ha pagato l'imposta di registro ?

Dal punto di vista fiscale è probabile che non siano stati fatti i passi necessari (eventuale pagamento dell'imposta annuale di registro e comunicazione all'Agenzia delle Entrate della proroga per il prossimo quadriennio) se l'usufruttuaria è deceduta 7 mesi fa (post n. #81), ossia a febbraio 2019.

Ma temo che dal punto di vista civilistico quel contratto, non essendo stato disdettato col preavviso di legge l'anno scorso quando l'usufruttuaria era ancora viva, si intende rinnovato per 4 anni.
(Correggetemi se sbaglio!)