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francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
ora vorrei evitare di perdere tempo con il curatore dell'eredità che mi rispose
lo so bene che quegli importi sono intoccabili e sarà il giudice a deliberare a tempo debito-
e li gli scrissi E' STATA FATTA LA RICHIESTA AL GIUDICE TUTELARE.....?
da li il silenzio...........
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Ricapitolando:

1) La signora anziana aveva ceduto la nuda proprietà al figlio, tenendo per sè l'usufrutto;
2) Tu hai acquistato la nuda proprietà da questo figlio;
3) Il figlio, unico erede, intende rinunciare all'eredità;
4) Dopo il decesso dell'usufruttuaria gli inquilini hanno continuato a pagare i canoni su di un c/c a lei intestato;
5) L'amministratore di sostegno dell'usufruttuaria è diventato curatore dell'eredità.

E' una situazione complicata, speriamo che tu riesca a venirne a capo!
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
Opponibilità del contratto concluso dall'usufruttuario
Veniamo ora all'argomento centrale del presente approfondimento, ovvero la sopravvivenza del contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario dopo la cessazione dell'usufrutto. Secondo il dettato normativo di cui all'articolo 999 c.c. le locazioni stipulate dall'usufruttuario e in corso al momento della cessazione dell'usufrutto sono opponibili al proprietario purché sia rispettato il requisito della prova scritta, ovvero solo se risultino da scrittura privata avente data certa anteriore o da atto pubblico.
La data certa è assicurata dalla registrazione del contratto ma, ai sensi dell'art. 2704, comma 1, c.c., può essere desunta da altri elementi equivalenti e, pertanto, anche indirettamente dal giorno in cui si è verificato un fatto che abbia stabilito in modo certo l'anteriorità della formazione del documento, come ad esempio la morte o la sopravvenuta impossibilità fisica di uno dei contraenti.
Al requisito della scrittura privata di data certa anteriore è stata equiparata la conoscenza del contratto di locazione da parte del nudo proprietario (Cass. 11 marzo 2005, n. 5421). Quanto alla durata che la locazione stipulata dall'usufruttuario possa avere dopo la cessazione dell'usufrutto, l'art. 999 c.c. distingue l'ipotesi di usufrutto senza termine finale da quella di usufrutto con termine finale prestabilito.
La prima ipotesi è disciplinata dal primo comma dell'articolo in esame, secondo cui "le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto" (art. 999, comma 1, c.c.).
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
sembra che, un contratto d'affitto stipulato dall' usufruttuario con data certa sucvcessiva alla vendita della nuda proprietà sia opponibile.
SICURAMENTE MI SBAGLIO NELL'INTERPRETARE L'ARTICOLO.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
sembra che, un contratto d'affitto stipulato dall' usufruttuario con data certa sucvcessiva alla vendita della nuda proprietà sia opponibile.
È così, ma il fatto che sia opponibile significa solo che non puoi liberare l’immobile, se non dopo 5 anni dalla cessazione dell’usufrutto.
Non che tu non hai diritto ai canoni, dopo la morte dell’usufruttuario.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
La data certa di stipulazione del contratto di locazione, comprovata dalla registrazione all'Agenzia delle Entrate, deve essere anteriore alla cessazione dell'usufrutto.

Ti stai confondendo se confronti la data della stipula dei contratti con la data di vendita della nuda proprietà.

Nel tuo caso i contratti di locazione (ancora in corso al termine dell'usufrutto) sono regolari. Perché furono stipulati prima della cessazione dell'usufrutto, ossia prima della morte dell'usufruttuaria.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
A me pare che la risposta giusta e non equivocabile sia quella data da @Nemesis nel post n. #3:
Le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
A me pare che la risposta giusta e non equivocabile sia quella data da @Nemesis nel post n. #3:
Le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.
GRAZIE
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
COME GLI IMPORTI, degli affitti se inferiori di un terzo sono opponibili.

ma in provincia di milano
in zona centro paese servita
in villa 2 locali 60 mq. € 350 mese ?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
chi stabilisce quanto è l'importo giusto ?
I contratti di locazione abitativi della durata di 4 anni + 4 sono detti "liberi" perché il canone è stabilito liberamente tra le parti.
La legge impone la durata e le modalità di rinnovo e disdetta del contratto, mentre locatore e conduttore si accordano sul canone senza particolari vincoli.

Per cui non c'è il riferimento ad un importo "giusto", anche se in genere quello "libero" è coerente con le condizioni di mercato. Ma non vi è obbligo di uniformarsi.

Si può parlare di canone "giusto" per i contratti agevolati a canone concordato. Per i quali il canone è calcolato in base ad alcuni parametri, stabiliti dagli Accordi Territoriali vigenti nei Comuni dove si trova l'immobile.
Il canone concordato è quasi sempre inferiore a quello di mercato: per il locatore può essere vantaggioso perché gli permette di usufruire delle agevolazioni fiscali (tassazione IRPEF o cedolare secca ridotta e aliquota IMU agevolata).
Sono i contratti comunemente detti 3 + 2 (oppure 4 + 2; 5 + 2; 6 + 2, a seconda di quanto stabilito nell'Accordo Territoriale).
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
La data certa di stipulazione del contratto di locazione, comprovata dalla registrazione all'Agenzia delle Entrate, deve essere anteriore alla cessazione dell'usufrutto.

Ti stai confondendo se confronti la data della stipula dei contratti con la data di vendita della nuda proprietà.

Nel tuo caso i contratti di locazione (ancora in corso al termine dell'usufrutto) sono regolari. Perché furono stipulati prima della cessazione dell'usufrutto, ossia prima della morte dell'usufruttuaria.
hai ragione, ho confuso sul termine dell'usufrutto.
grazie
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
in villa 2 locali 60 mq. € 350 mese ?
E' un canone un po' basso, ma non irrisorio.
60 mq. probabilmente è la superficie commerciale, quella calpestabile di solito è inferiore.
Bisogna anche considerare le condizioni dell'immobile: la vetustà, lo stato di manutenzione, la presenza di barriere architettoniche, ecc.

Qui a Torino, ad esempio, in periferia (zona non degradata, con i servizi) un bilocale di quella metratura, in condizioni abbastanza buone, posto in un condominio vecchio ma dignitoso si affitta a 400 euro mensili, con contratto libero 4 + 4.
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
l'altro tre locali 620 euro a trimestre
infine il magazzino sottostante 120 metri seminterrato con carraio e promiscuità privata 770 a trimestre
sesto san giovanni MI
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
sesto san giovanni MI
Non conosco la zona; mi viene solo da pensare che il quel Comune una volta c'erano le Acciaierie Falck, da tempo dismesse.
Nelle aree deindustrializzate può capitare che ci siano meno persone interessate a prendere in locazione le abitazioni, e i canoni ne risentono negativamente.
Oppure quelle aree vengono riqualificate a scopo abitativo, con palazzi più recenti e appetibili rispetto ad altri più vetusti.

Come il quartiere Mirafiori a Torino: da quando la Fiat ha chiuso gli stabilimenti quella zona è un po' in declino.

Poi non è chiaro quali siano le condizioni dei tuoi immobili. Forse la villa è una vecchia costruzione, oppure necessita di lavori di manutenzione / ristrutturazione di una certa importanza.

Capisco il tuo disappunto ma, comunque sia, si tratta di canoni "liberi" concordati tra le parti quando vennero stipulati i contratti.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
2)ho fissato dal notaio la trascrizione con l'unione della nuda proprietà all'usufrutto
produrrà la nuova visura catastale aggiornata)
non solo ma devi far risultare il tutto presso la ex Conservatoria dei Registri Immobiliari. Con questa risultanza che è più probante la proprietà rispetto al CAtasto rendi edotti tutti (la casa di cura, l'amministratore di sostegno e gli inquilini) che tu sei il pieno proprietario dell'immobile che dalla data di morte tu sei subentrato per diritto alla usufruttuaria che quindi i soldi trattenuti dalla data di morte sono detenuti illegalmente.
 

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