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francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
l'usufruttuario è nel pieno diritto di affittare il bene sul quale ha l'usufrutto.
Alla morte dell'usufruttuario il contratto d'affitto prosegue fino alla scadenza con il pieno proprietario o con il nuovo proprietario .
Se il contratto finisce prima, per volere dell'inquilino, la cauzione gli va restituita dai parenti dell'usufruttuaria ed in mancanza dei parenti dall' amministratore dell'usufruttuaria che amministrava gli affitti (perchè in sostanza è un debito dell'usufruttuaria nei confronti dell'inquilino). Chi ha venduto la proprietà ricongiunta dell'appartamento, con in atto il contratto di affitto, doveva scalare dal prezzo di vendita l'importo della cauzione che l'inquilino aveva versato a suo tempo più gli interessi in modo che il nuovo proprietario potesse restituire i soldi all'inquilino uscente al momento della cessazione del contratto d'affitto.
L'APPARTAMENTO ERA STATO DONATO AL FIGLIO 15 anni fa (nuda proprietà)
il figlio ha venduto la nuda proprietà 11 anni fa a me medesimo
l'usufruttuaria è deceduta 10 anni dopo il mio acquisto della nuda proprietà
il contratto d'affitto è stato fatto 6 anni fa dall'usufruttuaria al conduttore
l'inquilino ultra decennale, conosceva che il locatore possedeva solo l'usufrutto e si è rifatto fare "sei anni fa" il contratto d'affitto così da garantirsi 6+6 ancora (astuto)
gli è stato richiesto il pagamento della cauzione (traccia) per inserirlo negli importi da rendermi.
E' possibile che nel stipulare il contratto di locazione nuovo, "abbiano considerato la vecchia cauzione del contratto vecchio" per non stornare un importo uguale a quello da versare nuovamente.
mi chiedevo solo: devo richiederli io al curatore dell'eredità o deve farlo il conduttore che sostiene di averli versati ?

GRAZIE FRANCESCO
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
mi hanno detto che gli affitti proseguono come da contratto e non più di un quinquennio.
domanda: come faccio ad impugnare questo diritto del quinquennio nei confronti del conduttore?

CI SONO RAPPORTI SINCERI e collaborativi in piena onestà.
raccomandata con ricevuta di ritorno da me proprietario oppure la stessa ma da un legale ?
grazie francesco
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
E' possibile che nel stipulare il contratto di locazione nuovo, "abbiano considerato la vecchia cauzione del contratto vecchio"
Sì; è possibile che il conduttore e il locatore (la signora usufruttuaria) si siano accordati in tal senso. Hanno mantenuto il "vecchio" deposito cauzionale a garanzia del contratto di locazione "nuovo".

devo richiederli io al curatore dell'eredità o deve farlo il conduttore che sostiene di averli versati ?
Innanzitutto il conduttore che sostiene di averli versati deve provarlo. Esibendo una ricevuta, che a suo tempo avrebbe dovuto farsi rilasciare dalla usufruttuaria locatrice.
Anch'io penso che tu devi chiedere quella somma al curatore dell'eredità, e la restituirai al conduttore a fine periodo di locazione.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
come faccio ad impugnare questo diritto del quinquennio nei confronti del conduttore?
Non so dare una risposta precisa.
Ma mi pare che tu non puoi "impugnare" il "diritto del quinquennio" che la legge attribuisce al conduttore (art. 999 c.c.)
Parlane col tuo avvocato. E se poi riferisci qui la risposta può essere utile ad altri locatori che si trovino nella tua situazione.
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
Non so dare una risposta precisa.
Ma mi pare che tu non puoi "impugnare" il "diritto del quinquennio" che la legge attribuisce al conduttore (art. 999 c.c.)
Parlane col tuo avvocato. E se poi riferisci qui la risposta può essere utile ad altri locatori che si trovino nella tua situazione.
l'avvocato "consulente amico" mi ha già confermato non ufficialmente che è così NON PIU' DI UN QUINQUENNIO ma, io cercherò il diritto.
 
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francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
speriamo non VI siano anche qui tribolamenti,
tre mesi di documenti e carte e pareri , consulenze, forum e letture,
e poi per tre ridicoli affitti , che non mi spiego molte cose dell'Amministratore di sostegno, che avrebbe potuto sostenere l'assistita con una migliore redditività dei locali.
chiaramente nelle date utili che, ci sono state di due affitti su tre.
invece..... tre locali in villa ingresso indipendente provincia di milano 290 mese
(ma questa è un'altra storia)

vi aggiorno non appena risolvo

Poi vi aggiorno anche l'istanza del Curatore dell'eredità per i canoni incassati SBADATAMENTE.

FERROTTY
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
sicuramente mi verra chiesta la prova (ricevuta) o traccia di quel versamento.
Normalmente nei contratti di locazione vi è una clausola relativa al deposito cauzionale.

Tipo la seguente: "Il conduttore versa la somma di €...…..pari a ……..mensilità del canone di locazione a titolo di deposito cauzionale, a garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto.
Il deposito cauzionale, non imputabile in conto canoni, verrà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dei locali e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale"
.

Se sei sicuro che nel contratto da te rilevato non vi è una clausola simile, allora mi pare necessario che il conduttore ti mostri prova di aver versato la cauzione. Con una ricevuta rilasciatagli dalla locatrice, o copia del bonifico fattole a suo tempo.
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
Normalmente nei contratti di locazione vi è una clausola relativa al deposito cauzionale.

Tipo la seguente: "Il conduttore versa la somma di €...…..pari a ……..mensilità del canone di locazione a titolo di deposito cauzionale, a garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto.
Il deposito cauzionale, non imputabile in conto canoni, verrà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dei locali e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale"
.

Se sei sicuro che nel contratto da te rilevato non vi è una clausola simile, allora mi pare necessario che il conduttore ti mostri prova di aver versato la cauzione. Con una ricevuta rilasciatagli dalla locatrice, o copia del bonifico fattole a suo tempo.
Molto interessante, a prescindere dal controllo che verrà eseguito "della clausola", chiederò comunque, di anticiparmi l'eventuale prova (ricevuta o altro) che convalidi il versamento avvenuto della cauzione.
 
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francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
SITUAZIONE:
Curatore dell'eredità ha presentato l'istanza per lo storno dei canoni versati e non dovuti. aspettiamo.....
(tra l'altro mi accennava di richiedere lo storno della cauzione, versata da un inquilino, a me proprietario, che subentrato nel contratto di locazione ne acquisisco il diritto. (a questo punto gli anticipo la prova che richiederò all'inquilino).
3 Inquilini: pagano regolarmente gli affitti (anche se ridicoli)
INVIATO AR x 1 inquilino: nessun rinnovo x scadenza contratto di locazione, nei termini di legge ( 6 mesi prima). "la scadenza è ott 2020"
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
INVIATO AR x 1 inquilino: nessun rinnovo x scadenza contratto di locazione, nei termini di legge ( 6 mesi prima). "la scadenza è ott 2020"
Speriamo che alla scadenza del contratto (ottobre 2020) l'inquilino rilasci l'immobile spontaneamente. Perché in caso contrario dovrai fare uno sfratto per finita locazione.

A meno che tu abbia intenzione di non rinnovare il contratto in essere, ma mantenere lo stesso inquilino con un nuovo contratto e un nuovo canone di locazione che ritieni più soddisfacente (e che lui accetta).
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
DOMANDA:
visto che,
l'inquilino 2, ha la scadenza del contratto di locazione fra 3 anni e,
l'inquilino 3, ha la scadenza entro quinquennio (contratto comm "laboratorio")
mi chiedevo:
visto che il rapporto è stato sempre sincero ed è stato già detto verbalmente
sarebbe comunque meglio anticipare con una raccomandata di cortesia, che alla scadenza non verranno rinnovati i contratti di locazione?
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
sarebbe comunque meglio anticipare con una raccomandata di cortesia, che alla scadenza non verranno rinnovati i contratti di locazione?
Credo che ti convenga, così il proprietario avrà la possibilità di attivarsi sin da ora per cercare chi ti sostituirà.
Diversamente, il proprietario ti rinfaccerà che lui ha perso dei mesi perché tu gli hai detto le cose all'ultimo minuto, e così per colpa tua non è riuscito a trovare un altro locatario.
E' ovvio che ti verrà chiesta disponibilità di mostrare il locale a persone potenzialmente interessate. Non essere né troppo rigido ("non se ne parla"), né troppo accomodante ("vieni quando vuoi"), trova una via di mezzo con una certa elasticità. Concorda un minimo di preavviso per non far trovare un casino a chi viene in visita.
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
Speriamo che alla scadenza del contratto (ottobre 2020) l'inquilino rilasci l'immobile spontaneamente. Perché in caso contrario dovrai fare uno sfratto per finita locazione.

A meno che tu abbia intenzione di non rinnovare il contratto in essere, ma mantenere lo stesso inquilino con un nuovo contratto e un nuovo canone di locazione che ritieni più soddisfacente (e che lui accetta
Credo che ti convenga, così il proprietario avrà la possibilità di attivarsi sin da ora per cercare chi ti sostituirà.
Diversamente, il proprietario ti rinfaccerà che lui ha perso dei mesi perché tu gli hai detto le cose all'ultimo minuto, e così per colpa tua non è riuscito a trovare un altro locatario.
E' ovvio che ti verrà chiesta disponibilità di mostrare il locale a persone potenzialmente interessate. Non essere né troppo rigido ("non se ne parla"), né troppo accomodante ("vieni quando vuoi"), trova una via di mezzo con una certa elasticità. Concorda un minimo di preavviso per non far trovare un casino a chi viene in visita.
scusa... sono io il proprietario
:)
).
certamente,
all'inquilino 1 è stata mandata una raccomandata ed anticipata via mail, solo nella mail veniva espressa una possibilità di un nuovo eventuale contratto di locazione ma da accordare con un'intermediario e di un importo di mercato, questo, per un periodo compreso e non oltre le scadenze dell'inquilino 2 e 3. diciamo 4 anni ancora da oggi.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
sarebbe comunque meglio anticipare con una raccomandata di cortesia, che alla scadenza non verranno rinnovati i contratti di locazione?
Io, come proprietaria, preferisco non inviare la raccomandata di disdetta (= diniego proroga contratto) anni prima della scadenza. Perché vi sono inquilini che, appena saputo di dover andare via, interrompono i pagamenti.

Se nel tuo caso i rapporti sono buoni e ne avete già parlato di presenza, ora non invierei né raccomandate né mail.
La raccomandata ar deve essere inviata dal locatore in modo che il conduttore la riceva almeno 6 mesi prima della scadenza. Non anni prima!
 

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