Acquisto terrazzo condominiale con lavatoio

[rea77]

Salve,
abito in un condominio a Roma (Zona 16B) al quarto di quattro piani senza ascensore. Al mio piano non sono presenti altri appartamenti, ma unicamente un terrazzo condominiale ed un piccolo lavatoio confinanti con il mio interno. I suddetti ambienti non sono quasi mai utilizzati dagli altri condomini.
In questi giorni abbiamo deciso di voler provare ad acquistare il terrazzo insieme al lavatoio. Aggiungo come appendice che insieme ad altri due condomini stiamo provvedendo a far effettuare dei sopralluoghi da parte di ditte specializzate per installazione di ascensore, da decidere in un’assemblea dedicata.
Vorrei avere un consiglio sul miglior iter da seguire per aumentare le possibilità di nulla osta del condomino (1000/1000) all’acquisto:
1. Valutazione dell’immobile: nel palazzo stanno vendendo un appartamento. Devo attenermi al prezzo/m2 stimato per quest’ultimo. In caso affermativo, che fattore di conversione devo applicare nella stima di terrazzo e lavatoio?
2. Proposta di acquisto al condominio (da far pervenire direttamente all’amministratore?) e richiesta di assemblea straordinaria
3. Calcolo delle tabelle millesimali (i locali commerciali al piano terra su strada sarebbero da considerare nella ripartizione della vendita?)
4. Acquisto del lavatoio
5. Nuovo accatastamento del locale lavatoio come annesso al mio
appartamento confinante
6. Conversione del locale lavatoio da C/2 (soffitta/lavatoio)
in A/2 (abitazione civile)
Attraverso la L.R. n.13 del 16 Aprile 2009 (può effettuata in un secondo momento?)
7. Ristrutturazione dello stesso con una Cila
8. Nuovo accatastamento

Inoltre, vi chiederei cortesemente di potermi chiarire soprattutto sulla stima dell’immobile e gli eventuali aspetti particolari da considerare nell’avanzamento della proposta.

Grazie mille per la disponibilità.

 

[User_29045]

Sarà molto difficile ottenere l'unanimità. Pensa che agli altri condomini basta NON PRESENTARSI il giorno in cui riuscirai a far fissare l'assemblea straordinaria, per impedirti di acquistare la porzione di tuo interesse. A mio fratello è successo così (e lui voleva vendere, ma per colpa di un assente non si è potuto fare).

Per la valutazione, attieniti al prezzo a metro quadrato stimato per l'appartamento in vendita, anche se una superficie scoperta chiaramente vale meno, ma tu non tenerne conto, considera anche che è quasi impossibile mettere tutti d'accordo.

L'eventuale ricavato andrà ripartito tra i condomini venditori in base ai loro millesimi di proprietà.

Ovviamente non procedere con accatastamenti e spese varie finché non hai, A VERBALE, il benestare dell'assemblea nero su bianco.

Prima fai fare l'assemblea straordinaria e proponi un prezzo: se tutti accettano (ma ti ripeto, 99 volte su 100 non ci si riesce), procederai perché sei autorizzato ai sensi del verbale di assemblea (che dovrai attendere di ricevere, e non è immediato, alcuni amministratori lo mandano dopo mesi, e solo se sollecitati da qualche condomino).

La proposta di acquisto va indirizzata all'amministratore specificando il prezzo che intendi pagare, e indicando anche se è trattabile o meno (ti suggerisco di inserire la dicitura "trattabili" perché sennò magari per 500 Euro non riesci a "quagliare").
Ricorda di precisare che ogni spesa notarile, di accatastamento e di ricalcolo della tabella millesimale, sarà a tuo esclusivo carico, dato che sei tu la causa della variazione.
Se lo farai, ricorda di precisare per iscritto che la valutazione è stata fatta come se si trattasse di superficie chiusa, basandosi sul prezzo a metro quadro dell'appartamento in vendita nel medesimo palazzo.

 

[User_29045]

i locali commerciali al piano terra su strada sarebbero da considerare nella ripartizione della vendita?

Non è un problema, ci penserà l'amministratore. Tu paghi il condominio, l'amministratore ripartisce il ricavato e i condomini possono scegliere se lasciare questi soldi in "conto spese", anticipandoli cioè a titolo di spese per la gestione condominiale, oppure se farsi fare un bonifico al netto delle spese per il bonifico ovviamente.

Nell'improbabile caso che tu la spunti, in quell'assemblea ogni condomino dovrà dire (e verbalizzare) se desidera il bonifico o se preferisce lasciare la sua quota (su base millesimale) sul conto corrente condominiale a titolo di anticipo spese condominiali che gli competono.

Al rogito notarile dovranno presenziare tutti i condomini cedenti. Inviterei anche l'Amministratore di Condominio che può sempre far comodo. Sentirete poi eventualmente il notaio cosa vi dirà sulle presenze necessarie (è anche possibile conferire regolare delega notarile per la vendita, per chi non vuole presentarsi)

 

[User_29045]

6. Conversione del locale lavatoio da C/2 (soffitta/lavatoio)
in A/2 (abitazione civile)
Attraverso la L.R. n.13 del 16 Aprile 2009 (può effettuata in un secondo momento?)

Anche rimanesse C/2, essendo - immagino - l'unico C/2 che avresti, non ci pagheresti l'IMU.

Puoi avere un C/2, un C/6 e un C/7 abbinati alla prima casa, senza pagare l'IMU seconda casa su nessuno dei tre (e neanche sulla prima casa, ovviamente).

 

[User_29045]

Ti consiglio infine di leggere qui perché ci sono interessanti spunti sul riparto spese in caso di rifacimento del lastrico solare (da precisare nel rogito notarile):

Vendita terrazzo condominiale a privato

Buongiorno, nel mio condominio si sta valutando la possibilità di vendere ad un privato un terrazzo che attualmente è condominiale in quanto stenditoio....

www.condominioweb.com

Poi mi racconterai se anche da te spunta il condomino bastian contrario che in assemblea se ne esce con, "Perché dovrei vendere?! Ma allora me lo compro ioooo.....", anche se magari non ha il becco di un quattrino per pagare. Ma intanto dice no, e manda tutto all'aria. Notare che ogni condomino ha il diritto di dire NO senza però l'obbligo di comprare lui! Possono dirti NO "tanto per", quindi pensa che situazione! Basta una minima antipatia anche istintiva, e l'affare non ti va in porto! Purtroppo questi omuncoli insignificanti nella vita di tutti i giorni, quando si sentono investiti del potere di mandare a pallino una cosa d'interesse altrui, esercitano fino in fondo, sadicamente, questo potere, finché non riescono nell'intento. I più malvagi chiedono 1.000.000 di Euro per la vendita.

 

[griz]

per la stima tieni conto che il terrazzo di solito si stima per 1/3 del valore dell'apaprtamento, se è molto ampio anche meno, il C/2 potrebbe valere 1/2, cambiare destinazione del C/2 in A/2 potrebbe essere parecchio costoso a causa dei lavori necessari. Certo che sarebbe meglio se necessitasse di manutenzioni e te le accollassi tu. Devi rendere interessante l'operazione per chi potrebbe avere opinione contraria, auguri

 

[User_29045]

cambiare destinazione del C/2 in A/2 potrebbe essere parecchio costoso a causa dei lavori necessari.

Esatto. Infatti ho cercato di dissuadere dal fare il cambio, tanto più che se è il primo C/2 pertinenza dell'appartamento, neanche ci paga l'IMU.

Può aggiungere all'appartamento una pertinenza C/2, una pertinenza C/6 e una pertinenza C/7 senza pagare l'IMU su nessuna delle tre.

 

[Luigi Criscuolo]

1. Valutazione dell’immobile: nel palazzo stanno vendendo un appartamento. Devo attenermi al prezzo/m2 stimato per quest’ultimo. In caso affermativo, che fattore di conversione devo applicare nella stima di terrazzo e lavatoio?

il prezzo di vendita dell'appartamento può dare una idea non è vincolante: come ti è già stato detto devi fare una offerta allettante. Tieni presente che il terrazzo attualmente di proprietà condominiale diventerebbe un lastrico solare di proprietà esclusiva sul quale, se i calcoli di un ingegnere strutturista lo confermano e il PRG lo consente, tu potrai costruire cioè sopraelevare: aumenterai la cubatura. In ogni caso, visto che devi raggiungere i 1000/1000 di consenso devi fare una offerta che ammorbidisca anche il più restio dei proprietari.

2. Proposta di acquisto al condominio (da far pervenire direttamente all’amministratore?) e richiesta di assemblea straordinaria

E' ovvio che devi inoltrarla all'Amministratore il quale dovrà indire una apposita assemblea per la decisione. La alienazione di una parte comune va registrata con atto pubblico presso un notaio che provvederà a mandare comunicazione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per l'aggiornamento delle proprietà.

3. Calcolo delle tabelle millesimali (i locali commerciali al piano terra su strada sarebbero da considerare nella ripartizione della vendita?)

certo, i proprietari dei locali commerciali sono condomini a tutti gli effetti, se non è contrariamente disposto dal Regolamento di Condominio Contrattuale, partecipano e votano alle assemblee del condominio. Il costo del rifacimento delle tabelle millesimali sarà a tuo carico.

4. Acquisto del lavatoio

Già risposto al punto 1 ultima frase.

5. Nuovo accatastamento del locale lavatoio come annesso al mio
appartamento confinante
6. Conversione del locale lavatoio da C/2 (soffitta/lavatoio)
in A/2 (abitazione civile)

se lo vuoi acquisire come stanza abitabile devi prima fare il cambio di destinazione d'uso e poi la modifica. ricordati prima in Comune si fanno le registrazioni poi al Catasto altrimenti poi ci saranno dei problemi se fai solo registrazioni catastali. Il Catasto non è probante la proprietà ne la destinazione d'uso dei locali: serve solo per far pagare le tasse sugli immobili.

 

[rea77]

Gentilissimo Luigi,
La ringrazio per la risposta.
La aggiorno sulla questione in oggetto. Da una verifica è emerso che il terrazzo in questione ed il lavatoio risultano essere BCNC, quindi non accatastati. Inoltre, rappresentano l’unica terrazza disponibile nel condominio per svolgere la funzione per cui sono stati concepiti. Ovvero quella di lavaggio ed asciugatura di panni. Apparentemente la legge italiana ne impedisce la vendita, in mancanza di un’alternativa da offrire agli altri condomini. In considerazione di quanto esposto non ci sarebbero le basi da parte del condominio di poter vendere il bene.
Mi chiedevo se sia pensabile poter dividere il terrazzo, in modo da accatastarne la parte che eventualmente acquisterei ed allo stesso tempo lasciare il servizio di stenditoio al condominio. In questo modo poter acquistare un bene precedentemente accatastato senza che le norme in tema impediscano me impediscano al condominio la vendita.
Mi interesserebbe il sul pensiero al riguardo.
Grazie ancora per la sua disponibilità.
Cordialmente.
Simone

 

[griz]

che un terrazzo, oggi BCNC non sia vendibile è falso, se il condominio vuole venderlo, lo si identifica catastalmente come unità singola con proprietà in millesimi secondo tabella e si vende, per acquistarne una parte la procedura è la stessa