Ci sono vari orientamenti in materia, prima della L. del 98, l'accollo da parte del conduttore delle spese straordinarie era circoscritto solo alle locazioni di natura commerciale, oggi le cose sono cambiate.
Salvo diverse pattuizioni contrattuali, la materia relativa alla manutenzione straordinaria — nelle locazioni a norma dell’articolo 2, comma 1, legge 431/98 (durata 4 anni più 4) — è rimessa alla libera determinazione delle parti. E infatti, a seguito dell’abrogazione dell’articolo 23, legge 392/78, non è più dovuta l’integrazione del canone con un importo pari all’interesse legale per le opere di manutenzione straordinaria. Le parti possono ora prevedere che tutte o parte delle spese straordinarie siano addossate al conduttore, così come già avviene nelle locazioni commerciali. Si veda, in questo senso, la giurisprudenza relativa alle locazioni commerciali, secondo cui è legittima «la pattuizione che pone a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria, relativa agli impianti e alle attrezzature particolari dell’immobile locato, lasciando invece a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie» (Cassazione 4 novembre 2002, n. 15388).In termini generali, e in mancanza di specifiche pattuizioni contrattuali, il rifacimento della facciata e del tetto condominiale sono a carico del locatore, a norma dell’articolo 1576, comma 1, Codice civile, per il quale «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le opere eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». Si tenga presente che, a tenore dell’articolo 1609, comma 1, Codice civile, le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite a sue spese dal conduttore, sono quelle dipendenti dai deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà.Ai fini della ripartizione tra spese spettanti al locatore e spese spettanti al conduttore, può in ogni caso soccorrere, in via orientativa, la tabella allegato G, al decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, 30 dicembre 2002