Supercondominio : tutto da rifare?

[effemme8]

buonasera,
Dopo aver passato alcuni mesi (non saprei a far cosa) gli amministratori di 5 condomini hanno finalmente fatto avvenire un'assemblea di delegati per votare rispettivo RdC ed Amministratore

dopo 40anni, da giugno 2023, esiste un amministratore che dovrà gestire parcheggi, giardino, passaggi pedonali ed asfaltati... E relativi servizi

Oggi, con tanto di PEC da avvocato, un altro condominio asserisce di esssere comproprietario su quelle stesse parti comuni

Quindi si mette in discussione, anzi si vorrebbe annullare le votazioni su RdC e scelta amministratore

Probabilmente abbiamo amministratori incapaci e/o molto superficiali, ma davvero si deve tornare al punto di partenza (anche se abbiamo iniziato da poco)?

 

[basty]

Probabilmente abbiamo amministratori incapaci e/o molto superficiali,

Soprattutto delegati non all'altezza. Gli amministratori sono .... gli ultimi arrivati.
Come si è formato il supercondominio? Da cosa nasce ?

 

[Dimaraz]

dopo 40anni... altro condominio asserisce di esssere comproprietario su quelle stesse parti comuni

Ho "ristretto" per evidenziare una assurdità oltre i limiti del credibile.

In questi 40 anni (salvo errata digitazione) chi ha pagato la manutenzione di tali parti comuni? (asfaltature, potturazioni, giardinieri etc etc)

 

[effemme8]

che ragazzacci che siete : fare certe domande di domenica, chiedendo di sintetizzare 40anni forse per eludere l'unica domanda importante riportata nel primo post

risponderò con qualche brevissima riga :

per tanti anni si è gestito il luogo "alla paesana", quindi ci si facevano bracerie nei WE, costruzioni di piste per bici o per skate, zone di sabbia gestite da genitor a turno, alcuni si divertivano a dare forma ad alberi e cespugli ed anche a coltivare rose

le luci erano sempre quelle dei palazzi attigui

col tempo, il parcheggio si è riempito diventando anche un posto pericoloso in certi periodi

adesso, circa 2 anni fa, un gruppetto si è svegliato, forse dopo che qualcuno ha visto la possibilità concreta di costruire un parcheggio sotterraneo (sembra si possa arrivare sino a 3 piani interrati) rilanciando un parco verde ed illuminato sopra di esso

vicino c'è pure una tubatura comunale perchè è installato un antico funzionante nasone

ma per realizzare il tutto "necessita" che il proprietario sia riconosciuto e che il supercondominio abbia un amministratore

 

[Dimaraz]

ma per realizzare il tutto "necessita" che il proprietario sia riconosciuto e che il supercondominio abbia un amministratore

A questo punto vien da chiedersi su quali presupposti vi considerate "supercondominio".

Prima parlavi di strade ora diventa un terreno dove qualcuno vorrebbe costruire un parcheggio sotterraneo.

Servono impianti o parti in comune per essere Supercondominio...e solitamente questa 'comunione" presuppone che i rogiti riportino tale comproprietà.

 

[effemme8]

A questo punto vien da chiedersi su quali presupposti vi considerate "supercondominio".

Prima parlavi di strade ora diventa un terreno dove qualcuno vorrebbe costruire un parcheggio sotterraneo.

Servono impianti o parti in comune per essere Supercondominio...e solitamente questa 'comunione" presuppone che i rogiti riportino tale comproprietà.

Certamente ci sono documenti, anche catastali, che attestano assegnazioni della PROPRIETÀ, sembra, MAI VOLTURATE

 

[effemme8]

( scusate, è andato in Time-OUT quanto stavo scrivendo - continuo qui )

quindi al Catasto risulta ancora ditta che deteneva le aree iniziali su cui sono stati costruiti i diversi condomini

alcuni di essi, hanno scoperto dopo recupero del proprio RdC in conservatoria (prima utilizzavano fotocopie "ridotte con presenza dei soli mm ripartiti", di essere anche comproprietari di quell'area che non consente destinazione commerciale e che sinora è stata utilizzata come area giardino/svago ... e parcheggio - nessun rogito personale fa riferimento a quell'area, ma fa riferimento al RdC con gli estremi di sua registrazione

probabilmente, dopo la scomparsa della ditta (che non ha avuto eredi e oramai sono passati almeno 35anni), nessuno ha voluto o potuto sistemare la parte catastale perchè tutti ignari

ripeto la domanda iniziale : l'Assemblea di giugno che ha votato RdC ed eletto relativo Amministratore ed altre prime dlibere (per provvedere ad adeguata illuminazione ed un primo "arredamento da parco"), è valida a tutti gli effetti anche se non si era a conoscenza di questo "condominio" che ora si è formalmente presentato ?

 

[basty]

è valida a tutti gli effetti anche se non si era a conoscenza di questo "condominio" che ora si è formalmente presentato ?

No, non essendo stati convocati tutti i condomini

 

[Dimaraz]

forse per eludere l'unica domanda importante riportata nel primo post

Personalmente mai cercato di "eludere" una domanda...ma per rispondere correttamente serve descrizione completa di tutti i particolari del caso...e vedi che ora cominciano ad emergere cose che possono stravolgere tutti i presupposti:

per tanti anni si è gestito il luogo "alla paesana",

quindi nessuna amministrazione "formale"

Certamente ci sono documenti, anche catastali, che attestano assegnazioni della PROPRIETÀ, sembra, MAI VOLTURATE

i documenti "catastali" non provano nulla...solo gli Atti di Proprietà (Rogiti) possono precisare chi è proprietario di cosa.
Non basta pensare di essere titolare (anche se in comproprietà) di un lotto di terreno solo perché era stato "spiegato a voce dal venditore" o perché rimasto "incolto" all'interno di una grande area edificata da una unica impresa.

al Catasto risulta ancora ditta che deteneva le aree iniziali su cui sono stati costruiti i diversi condomini

Che non significa automaticamente essere un Supercondominio. Sicuro che le strade non siano diventate "pubbliche" (comunali)?

alcuni di essi, hanno scoperto dopo recupero del proprio RdC in conservatoria (prima utilizzavano fotocopie "ridotte con presenza dei soli mm ripartiti", di essere anche comproprietari di quell'area che non consente destinazione commerciale

Un RdC non certifica nulla sulla proprietà.

nessun rogito personale fa riferimento a quell'area,

Ipse dixit.
Giusto a conferma di quanto paventavo.

Ora si presenta la questione sotto diversa angolazione... perché in assenza di "atto" e considerato il tempo trascorso (40 annni) al più potreste avanzare l'avvenuta Usucapione (servono svariate verifiche sul possesso Uti Dominus).

Quanto ad una risposta circiscritta alla sola domanda...vi è una ulteriore "dissinanza" su certa cronologia che riporto senza citare:
-per 40 anni si è usato
-dopo 2 anni scoprono nel RdC
-dopo alcuni mesi viene nominat
-oggi con tanto di PEC

Per pura "accademia" e solo come risposta secca: l'assemblea (non importa se Supercondominio o no) che delibera senza che sia accertata la convocazione di tutti i condomini è nulla.
A detta di molti e sulla base delle massime giurisprudenziali l'ultimo termine è un errore di stampa ...da sostituire con "annullabile"... quindi impugnabile entro 30gg dalla ricezione del Verbale.

Ma in pratica chi non è stato convocato, perché non se ne conosceva la comproprietà, mai ha ricevuto il verbale.
Aldilà del vizio di mancata convocazione per certi argomenti una delibera è viziata fa nullità assoluta quando; va a menomare i diritti personali.

 

[basty]

Aggiungerei alcuni suggerimenti:
Rivolgersi ad un tecnico, per analizzare come sono stati "usati" e dichiarati i vari lotti di terreno su cui sono stati realizzati e condominii sul progetto e relativo permesso: normalmente passano al catasto urbano come parte comune del condominio, e se ne perde traccia al catasto terreni. Mi sono capitate situazioni simili.
Non è necessaria in genere la voltura ai singoli proprietari (salvo siano lotti a se, non inglobati nella proprietà condominiale, ma allora bisogna capire a chi è rimasta la proprietà).

Quanto alla assemblea, tecnicamente sembra superata: ma non sarebbe un problema , una volta chiariti tutti i proprietari, riconvocarli e formalizzare il tutto.
Uno di N , non penso cambi le decisioni già prese.