Cedolare secca: modalità di calcolo e scadenze

[Raf75]

Un caro saluto a tutti.
Al primo marzo 2025 è iniziato un contratto di locazione a canone concordato con cedolare secca al 10%, l'importo mensile del canone è 500 euro, l'importo annuale 6000 euro ed il contratto ha durata 3+2.
Per favore mi spiegate quanto e quando pagare l'acconto ed il saldo della cedolare secca con riferimento ai vari anni.
Mi spiego meglio:
Nell'anno 2025 nulla è dovuto, giusto?
Nell'anno 2026 quali sono gli importi di acconto e saldo e le relative scadenze? E nell'anno 2027?
Mi confermate che per determinare l'importo dell'acconto non si fa più il 95% della cedolare secca dovuta sui redditi da locazione percepiti?
Da quando è cambiato il metodo di calcolo?
Spero di essere stato chiaro ed esaustivo

 

[Raf75]

Aggiungo altra domanda.
Poiché sono un lavoratore dipendente con sostituto d'imposta e provvedo annualmente al 730, devo provvedere al pagamento io personalmente a mezzo modello F24 oppure il tutto avverrà in sede di 730?

 

[uva]

Nell'anno 2025 nulla è dovuto, giusto?

Corretto.
Trattandosi di locazione iniziata nel 2025, inizierai a pagare la cedolare secca con la dichiarazione che presenterai nel 2026.

quanto e quando pagare l'acconto ed il saldo della cedolare secca con riferimento ai vari anni.

Ogni anno paghi il saldo cedolare secca dovuta per l'anno precedente (dedotti gli acconti già versati) + l'acconto riferito all'anno in corso.

per determinare l'importo dell'acconto

L'acconto per l'anno in corso è pari al 100% della cedolare secca dell'anno precedente (calcolato dopo aver detratto le ritenute CU locazioni brevi, ma penso non sia il tuo caso).
L'acconto si versa in due rate (a giugno e a novembre) ma ci sono dei limiti di importo al di sotto dei quali l'acconto non è dovuto oppure è dovuto e si versa in un'unica soluzione a novembre.

 

[uva]

provvedo annualmente al 730

quindi paghi le imposte (IRPEF e cedolare secca) tramite il sostituto d'imposta (il tuo datore di lavoro).

 

[basty]

Ogni anno paghi il saldo cedolare secca dovuta per l'anno precedente (dedotti gli acconti già versati) + l'acconto riferito all'anno in corso.

Quindi, lo scrivo per @Raf75, nel 2026 verserai a saldo l’intera cedolare dovuta per il 2025, non avendo anticipato acconti.

E inizierai a versare acconti 2026 sulla base dell’importo storico dovuto x il 2025

@uva lo spiegherà numericamente meglio

 

[Raf75]

Si, forse con i numeri per me è più comprensibile

 

[Raf75]

Vediamo ci provo io.


Anno 2025 => reddito da locazione di 5000 euro
=> nulla è dovuto di C.S.

Anno 2026 => reddito da locazione di 6000 euro
=> al 30.06 pago tutta la C.S. calcolata sul reddito da locazione del 2025 cioè il 10% di euro 5000 ovvero euro 500 + 1° rata per acconto C.S. cioè il 40% della C.S. di competenza anno 2025 => euro 200
=> al 30.11 pago 2° rata per acconto C.S. cioè il 60% della C.S. di competenza anno 2025 => euro 300


Fin qui è giusto?

 

[basty]

Direi di sì. Ma c’è anche la possibilità di versare gli acconti sulla base reale: quindi per il 2026 potresti già calcolare gli acconti sulla base di 600 dovuta. Cosa che in genere non si fa: ma in alcuni casi può risultare opportuno.
Ad es già nel 2025 potresti versare acconti per non avere nel 2026 l’intero saldo; ma non è un obbligo

 

[uva]

Anno 2025 => reddito da locazione di 5000 euro

A giugno 2026 pagherai il saldo cedolare secca 10% riferita al 2025: € 500 (non avendo correttamente pagato acconti per il 2025).

Inoltre nel 2026 dovrai pagare l'acconto cedolare secca riferita al 2026, calcolato al 100% della cedolare secca relativa al 2025.
Quindi € 500: € 200 a giugno 2026 e € 300 a novembre 2026.

 

[uva]

Se nel 2026 l'appartamento resterà locato alle stesse condizioni e con lo stesso regime fiscale (canone annuo concordato € 6.000 con cedolare secca 10%), nel 2027 dovrai pagare quanto segue.

1) Saldo cedolare secca 2026: € 600 - acconti già versati € 500 = saldo da versare a giugno 2027 € 100.

2) Acconto cedolare secca 2027: 100% della cedolare 2026 = € 600 da versare come segue
2a) primo acconto € 240 da versare a giugno 2027;
2b) secondo acconto € 360 da versare a novembre 2027.

Negli anni seguenti gli importi cambieranno se passerai da cedolare secca a regime IRPEF ordinario eventualmente aumentando il canone in base al 75% dell'indice Istat; e ovviamente se verrà risolto l'attuale contratto di locazione e ne stipulerai uno nuovo con canone diverso.