Seth

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Volevo chiedervi se è fattibile un preliminare tra privati in cui ci si accorda che
- entro data tot, diciamo sei mesi, l'acquirente si impegna al rogito al prezzo X;
- entro un mese dal preliminare l'acquirente dovrà versare un acconto del 10% da scomputare dal prezzo finale;
- al momento del preliminare, l'acquirente lascia presso Notaio di sua fiducia un assegno di 5 mila euro a titolo di caparra penitenziale che sarà consegnato al venditore dopo un mese (scomputando l'importo dell'acconto) a meno che non sia il venditore a tirarsi indietro, nel qual caso l'assegno tornerà a chi lo ha firmato.
- per ogni mese trascorso tra la data del preliminare e quella effettiva del rogito il prezzo finale di compravendita sarà maggiorato di una cifra Y. Infatti l'acquirente sta a sua volta vendendo casa e non c'è certezza sui tempi entro cui avrà la disponibilità effettiva per concludere a sua volta l'acquisto, e nel frattempo il venditore dovrà continuare a pagare le rate del condominio e l'IMU.

Nota: l'acquirente in realtà si era offerto di rimborsare direttamente le spese condominiali durante il tempo di attesa, ma questa soluzione potrebbe forse creare qualche ambiguità giuridica, non so.
 
Ultima modifica:
Secondo te può essere accettata la proposta dell’acquirente di corrispondere l’equivalente degli oneri condominiali fino al rogito?
In teoria sì, ma se poi non comprasse più ?
Il preliminare di cui parli è scritto in maniera decisamente confusa e approssimativa.
Così come redatto, se l’acquirente decidesse di non comprare più , il venditore magari avrebbe aspettato mesi, e resterebbe con in mano i soli 5000 euro.
Se proprio vuoi rischiare di concludere un contratto con un soggetto che non ha certezze sulla sua vendita, ed evidentemente nemmeno vuole o può darti una caparra decente, fatti preparare il contratto da un professionista.

Acconto del 10%: perché acconto e non caparra ? E perché un mese dopo il preliminare e non contestualmente ?
Caparra penitenziale scorporata dall’acconto ? Che senso ha ?
La “maggiorazione” per ogni mese di ritardo è forse l’unica cosa che ha un po’ di senso: ma se non ha ancora un acquirente, il ritardo è quasi garantito.
Insomma, per me è un no su tutta la linea.
 
caparra penitenziale
Ha senso solo se volete prevedere la possibilità di recedere (corrispettivo del recesso), pagando una somma predeterminata.
che sarà consegnato al venditore dopo un mese (scomputando l'importo dell'acconto)
Non mi è chiara la parte: "scomputando l'importo dell'acconto". Concordo con @Franci63.
- per ogni mese trascorso tra la data del preliminare e quella effettiva del rogito il prezzo finale di compravendita sarà maggiorato di una cifra Y.
Invece di legare l'aumento al prezzo di compravendita, penso che possa essere utile prevedere un importo aggiuntivo a titolo di indennizzo in caso di ritardo, senza modificare formalmente il prezzo finale.

Più clausole si inseriscono, più aumenta il rischio di interpretazioni divergenti e di contenzioso.
 
In teoria sì, ma se poi non comprasse più ?
Il preliminare di cui parli è scritto in maniera decisamente confusa e approssimativa.
Così come redatto, se l’acquirente decidesse di non comprare più , il venditore magari avrebbe aspettato mesi, e resterebbe con in mano i soli 5000 euro.

Avrebbe perso il 10%.
Ho scritto genericamente "acconto", ma nel contratto specificherei a titolo di caparra confirmatoria.


Se proprio vuoi rischiare di concludere un contratto con un soggetto che non ha certezze sulla sua vendita,

Ci sono pro e contro.
Da una parte la sua vendita che potrebbe far perdere tempo o nel peggiore dei casi portare a un nulla di fatto. Dall'altra il rischio di farsi scappare un buon acquirente che accetta di pagare il prezzo richiesto e offre anche una compensazione per l'attesa.

ed evidentemente nemmeno vuole o può darti una caparra decente,

Questo non è detto, non se ne è ancora parlato.

fatti preparare il contratto da un professionista

Ok.

Acconto del 10%: perché acconto e non caparra ?

Vedi sopra.

E perché un mese dopo il preliminare e non contestualmente ?

Mi pare che anche nelle compravendite tramite agenzia si proceda in questo modo. Poche migliaia di euro al momento del primo preliminare detto "proposta d'acquisto", e un acconto più sostanzioso nel secondo preliminare detto "compromesso".

Più nella sostanza, dubito che accetterebbe di versare immediatamente un acconto sostanzioso, però in effetti non gliel'ho chiesto.


Caparra penitenziale scorporata dall’acconto ? Che senso ha ?
La “maggiorazione” per ogni mese di ritardo è forse l’unica cosa che ha un po’ di senso: ma se non ha ancora un acquirente, il ritardo è quasi garantito.
Insomma, per me è un no su tutta la linea.

Quindi tu diresti No e basta o formuleresti diversamente le garanzie?

Per essere chiari, l'ipotesi mal scritta di preliminare è solo mia, non del potenziale acquirente. Finora il potenziale acquirente ha solo detto che è seriamente intenzionato all'acquisto alla cifra richiesta, ha onestamente chiarito la sua situazione finanziaria (vendita in corso della sua attuale abitazione), e ha chiesto a quali condizioni potrebbe "bloccare" la casa, cioè farcela ritirare dal mercato, versando un tot in modi ed entità da concordare e pagando nel frattempo l'equivalente delle spese condominiali fino al rogito.
 
Ha senso solo se volete prevedere la possibilità di recedere (corrispettivo del recesso), pagando una somma predeterminata.

Infatti, specificando "penitenzale" sarebbe un po' meno vincolante per chi vende.

Non mi è chiara la parte: "scomputando l'importo dell'acconto". Concordo con @Franci63.

In ogni caso la prima caparra andrebbe scomputata dal prezzo complessivo.

Invece di legare l'aumento al prezzo di compravendita, penso che possa essere utile prevedere un importo aggiuntivo a titolo di indennizzo in caso di ritardo, senza modificare formalmente il prezzo finale.

Più clausole si inseriscono, più aumenta il rischio di interpretazioni divergenti e di contenzioso.
Il mio dubbio è come qualificare l'indennizzo. Diventa di fatto un canone? Potrebbe essere usato per rivendicare il possesso prima del rogito?
 
Avrebbe perso il 10%.
Ho scritto genericamente "acconto", ma nel contratto specificherei a titolo di caparra confirmatoria.
Fai attenzione, è importante distinguere tra caparra penitenziale e caparra confirmatoria. In ogni caso, se nel contratto non fosse specificato nulla, si assume che si tratti di caparra confirmatoria.
Il mio dubbio è come qualificare l'indennizzo. Diventa di fatto un canone? Potrebbe essere usato per rivendicare il possesso prima del rogito?
No, l'indennizzo non diventa un canone e non conferisce al venditore alcun diritto di possesso prima del rogito, la sua funzione è compensativa (serve a tutelarti dalle spese o dai disagi derivanti dal ritardo dell'acquirente),
senza modificare il prezzo pattuito né trasferire alcun diritto reale sull'immobile.
 
No, l'indennizzo non diventa un canone e non conferisce al venditore alcun diritto di possesso prima del rogito, la sua funzione è compensativa (serve a tutelarti dalle spese o dai disagi derivanti dal ritardo dell'acquirente),
senza modificare il prezzo pattuito né trasferire alcun diritto reale sull'immobile.
Bene. Grazie.
Ma andrebbe corrisposto mensilmente?
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Le Ultime Discussioni

Indietro
Top