Acquisto immobile A10 (uso ufficio) come prima casa

[DrFalken]

Buongiorno a tutti,

sono interessato ad un appartamento (per destinarlo come prima casa) che, facendo una visura storica, risulta accatastato A/10.
L'immobile è di proprietà di una società di leasing che ha dato mandato ad una consulente immobiliare per la vendita.
Contattata la consulente mi ha confermato che è accatastato A/10 ma, parole sue, fino al 2013 era classificato residenziale e successivamente è stato effettuato il cambio di destinazione d'uso ad ufficio: purtroppo non ho riscontro di questo nella visura storica perché fornisce informazioni solo fino al 2014.
La consulente, che furbescamente fa pressione per farmi visitare l'immobile, ha inoltre aggiunto che esiste una legge che consentirebbe di acquistare con l'IVA agevolata al 4% specificando sull'atto notarile che l'immobile viene destinato a prima casa e che l'acquirente si assume l'onere di effettuare il cambio di destinazione d'uso entro 12 mesi dall'acquisto.
Ho fatto una ricerca sommaria in rete ma non ho trovato alcun riferimento a questa possibilità: ne sapete qualcosa ?
Ovviamente ho chiesto se l'attuale proprietà fosse disposta ad effettuare il cambio di destinazione d'uso prima della vendita ma ha sorvolato (il CDA ha deliberato così....vogliono vendere e sbarazzarsene prima possibile...bla bla bla...)

Grazie

 

[Franci63]

esiste una legge che consentirebbe di acquistare con l'IVA agevolata al 4% specificando sull'atto notarile che l'immobile viene destinato a prima casa e che l'acquirente si assume l'onere di effettuare il cambio di destinazione d'uso entro 12 mesi dall'acquisto.

A prescindere da questa presunta legge, che non ho mai sentito, il fatto che prima fosse un appartamento non garantisce di per sé la possibilità di riconvertirlo in abitazione.
Quantomeno sarebbe necessario consultare un tecnico, per verificare questo aspetto.

 

[DrFalken]

A prescindere da questa presunta legge, che non ho mai sentito, il fatto che prima fosse un appartamento non garantisce di per sé la possibilità di riconvertirlo in abitazione.
Quantomeno sarebbe necessario consultare un tecnico, per verificare questo aspetto.

Grazie mille per la risposta.
L'annuncio attraverso il quale ho contattato la consulente in realtà non riporta da nessuna parte che si tratta di un A/10 ma di un "appartamento" (con tanto di foto a testimoniare l'uso residenziale) ma solo dopo essermi documentato sul sito dell'Agenzia delle Entrate ho scoperto la reale classificazione catastale e già questo, per quanto mi riguarda, è indice di poca professionalità da parte della tizia.
Telefonicamente mi ha accennato che in passato la proprietà aveva una mezza intenzione di fare il cambio di destinazione d'uso ma ora hanno bisogno di vendere (fa parte di un insieme di crediti deteriorati) ed hanno abbassato il prezzo pur di realizzare velocemente (addirittura non voleva fare un compromesso e scartava a priori chi avesse bisogno di un mutuo per l'acquisto) e per questo faceva pressione per visitare l'immobile anche subito.
Sapendo che la fretta è pessima consigliera, ci vado con i piedi di piombo e valuto attentamente se far passare del tempo o prendere un appuntamento finalizzato ad un eventuale proposta a ribasso (cercando di stimare i costi e gli imprevisti a cui andrei incontro per il cambio di destinazione d'uso, magari chiedendo aiuto ad un professionista...)

 

[Heifetz]

L'annuncio attraverso il quale ho contattato la consulente in realtà non riporta da nessuna parte che si tratta di un A/10 ma di un "appartamento" (con tanto di foto a testimoniare l'uso residenziale)

La presentazione lascia il tempo che trova in alcuni annunci immobiliari.
In certi casi gli uffici possono sembrare abitazioni e viceversa, ma ciò che conta non è l'aspetto.

è indice di poca professionalità da parte della tizia.

Concordo con te.

Telefonicamente mi ha accennato che in passato la proprietà aveva una mezza intenzione di fare il cambio di destinazione d'uso ma ora hanno bisogno di vendere

Il cambio di destinazione non è automatico.

Sapendo che la fretta è pessima consigliera

Premesso che ognuno è libero di fare le proprie valutazioni (nel tuo caso mi sembra di capire che tu non abbia nemmeno fatto un sopralluogo), in una situazione del genere io non muoverei un passo senza essere affiancato da un tecnico di fiducia.

 

[Franci63]

valuto attentamente se far passare del tempo o prendere un appuntamento finalizzato ad un eventuale proposta a ribasso

Comincia, se proprio vuoi approfondire la possibilità di comprare quell’immobile , ad andare a vederlo, per accertarti che ti piaccia.
Se no si parla del nulla.

 

[DrFalken]

Comincia, se proprio vuoi approfondire la possibilità di comprare quell’immobile , ad andare a vederlo, per accertarti che ti piaccia.
Se no si parla del nulla.

Immobile visionato.
Tralasciando alcuni lavori che ci sono da fare (furbescamente aveva omesso certi dettagli nelle foto...), sono tornato sul punto dell'IVA applicata all'acquisto e, parole sue, "ho chiesto a 4 ( ) notai e mi hanno tutti confermato che trattandosi di un immobile derivante da liquidazione giudiziale si può acquistare come prima casa pagando l'IVA agevolata e facendo il cambio successivamente"
È plausibile una cosa del genere ?

 

[Franci63]

È plausibile una cosa del genere ?

Onestamente non lo so, ma se fosse così dovrebbe esserci una norma che lo permette: potresti chiedere di mostrartela.
Parlerei comunque anch’io con un notaio.

 

[DrFalken]

Mi ha scritto così:
"L’applicazione dell’imposta fissa fa riferimento alla Legge 130/1999 al seguente articolo di suddetta legge:
- art.7 punto 1 comma 4/bis
- ⁠comma 4/ter
- ⁠comma 4/quater
- ⁠comma 4/quinqes"
Ma francamente non ho capito se è una norma che si applica anche a me, consumatore finale, e soprattutto che aliquota IVA pagherei

 

[Nemesis]

L’applicazione dell’imposta fissa fa riferimento alla Legge 130/1999

Che prevede "Disposizioni sulla cartolarizzazione dei crediti".
E l'applicazione in misura fissa delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è per gli atti relativi al solo trasferimento in favore delle società veicolo d'appoggio (Reoco, Real estate owned companies) di cui all'articolo 7.1 della legge citata, dei beni e dei diritti oggetto della loro operatività, inclusi i beni immobili.
C'entra come i cavoli a merenda.

 

[DrFalken]

Che prevede "Disposizioni sulla cartolarizzazione dei crediti".
E l'applicazione in misura fissa delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è per gli atti relativi al solo trasferimento in favore delle società veicolo d'appoggio (Reoco, Real estate owned companies) di cui all'articolo 7.1 della legge citata, dei beni e dei diritti oggetto della loro operatività, inclusi i beni immobili.
C'entra come i cavoli a merenda.

Quindi la tizia, alla modica cifra di 5.000€(x2)+IVA, fornisce pure informazioni errate/fuorvianti