Inquilino comunica disdetta e usa deposito cauzionale come affitto - Che fare?

[davideboschi]

Premesso che avevo letto bene:

io posseggo i 3 mesi del deposito cauzionale

mentre ora tu scrivi

con un deposito cauzionale di soli 2 mesi

quindi forse non sono io che leggo male, ma tu che... scrivi male.

Inoltre non capisco quando scrivi

Vai a farti un giro in Svizzera o in Germania e vedi se con gli affitti, funziona cone dici Te

Dove ho scritto, secondo te, che in Italia funziona bene?
Ma proprio perché in Italia non funziona come in Germania, chi affitta dovrebbe pensare a cautelarsi da solo, visto che lo Stato e la Giustizia non lo fanno.

Mi pareva quindi chiaro che il mio non era buonismo cieco, ma una semplice raccomandazione a cautelarti a dovere (visto che hai deciso di affittare in un Paese dove chi affitta non è cautelato), e ad accettare e gestire come si deve le inevitabili grane.
Del resto, ti ho scritto che

La stessa cosa è capitata a me.

e ti ho spiegato come l'ho gestita, minimizzando (ma non annullando) la perdita economica.

Altrimenti, vendi tutto, metti i soldi in un fondo dove ti danno il 2.5% (invece del 8 - 10% che ti rende un affitto) e vivi tranquillo (forse).

 

[uva]

8 - 10% che ti rende un affitto

Sei sicuro?
Come calcoli un rendimento netto così alto per le locazioni abitative di lunga durata?

Dedotti tutti i costi (imposte sul reddito, IMU, spese condominiali a carico del locatore, manutenzioni ordinarie dell'appartamento, brevi periodi in cui rimane sfitto tra una risoluzione e un nuovo contratto) mi risulta un rendimento max del 5%.

Rendimento netto che si riduce drasticamente se non si selezionano accuratamente i conduttori e si ha la sfortuna di incappare in un "inquilino moroso professionista", come li chiama @Gagarin

La redditività è maggiore per chi gestisce gli affitti brevi personalmente, senza avvalersi delle costose agenzie specializzate.

 

[Maxximo]

Sei sicuro?
Come calcoli un rendimento netto così alto per le locazioni abitative di lunga durata?

Dedotti tutti i costi (imposte sul reddito, IMU, spese condominiali a carico del locatore, manutenzioni ordinarie dell'appartamento, brevi periodi in cui rimane sfitto tra una risoluzione e un nuovo contratto) mi risulta un rendimento max del 5%.
Rendimento netto che si riduce drasticamente se non si selezionano accuratamente i conduttori e si ha la sfortuna di incappare in un "inquilino moroso professionista", come li chiama @Gagarin
La redditività è maggiore per chi gestisce gli affitti brevi personalmente, senza avvalersi delle costose agenzie specializzate.

Sei sicuro?
Come calcoli un rendimento netto così alto per le locazioni abitative di lunga durata?
Dedotti tutti i costi (imposte sul reddito, IMU, spese condominiali a carico del locatore, manutenzioni ordinarie dell'appartamento, brevi periodi in cui rimane sfitto tra una risoluzione e un nuovo contratto) mi risulta un rendimento max del 5%.
Rendimento netto che si riduce drasticamente se non si selezionano accuratamente i conduttori e si ha la sfortuna di incappare in un "inquilino moroso professionista", come li chiama @Gagarin

La redditività è maggiore per chi gestisce gli affitti brevi personalmente, senza avvalersi delle costose agenzie specializzate.

Grazie ...voce della verità.

Oggi ci sono stati i sopralluoghi dei candidati a una successiva locazione, effettuati con il consenso preventivo del figlio maggiorenne e studente universitario giurisprudenza ... con il risultato che al rientro della conduttrice madre che mi invia due vocali di minacce e conferma che per gli altri due mesi non intende pagare l'affitto fino a quando non sarà comoda Lei, in pratica i 3 mesi del deposito cauzionale.

L'avvocato che ho consultato ha detto di attendere se ritirano la raccomandata loro inviata.
Temporeggiare per i 3 mesi e poi andare di sfratto se non libera.

A me vien voglia di dare soldi di una pratica di sfratto a qualche butta fuori che fa prima.

 

[mapeit]

.... con il risultato che al rientro della conduttrice madre che mi invia due vocali di minacce ......

Art. 612 c.p. Chiunque minaccia ad altri un ingiusto danno è punito, a querela della persona offesa, con la multa fino a 1.032 euro.

 

[Gagarin]

A me vien voglia di dare soldi di una pratica di sfratto a qualche butta fuori che fa prima.

A me questa voglia è venuta tante volte e in una di queste, particolarmente esasperante, ci sono andato proprio vicino...

 

[davideboschi]

Sei sicuro?
Come calcoli un rendimento netto così alto per le locazioni abitative di lunga durata?

Li calcolo... a naso.
Comunque il tuo commento mi conforta: considerato che tu valuti un rendimento del 5% per una buona gestione, se l'immobile lo si paga la metà del suo valore il rendimento diventa del 10%.
Tutto sta a trovare l'immobile giusto.

 

[Maxximo]

[AGGIORNAMENTO]
Stasera l'Avvocato cui ho chiesto lumi sulla raccomandata di intimazione al pagamento, mi ha comunicato che non è stata ritirata ....dico io ...come largamente previsto.
La conduttrice morosa e suo figlio studente universitario in giurisprudenza al quarto anno, hanno comunque ricevuto sulle loro mail, copia di quel che non hanno ritirato dalle poste ordinarie.

L'Avvocato poi tirando acqua al suo mulino, mi invita ad attivare l'istanza di sfratto, dato che la conduttrice ha firmato una disdetta e quindi, lui mi dice che fra 6 mesi al termine della disdetta, sarò sicuro di avere il giudice che esegue lo sfratto.

Io mi chiedo se ne vale la pena?
La cosina costicchia € 1500.

L'affitto è di € 470 mensili.

Non ho garanzie che la conduttrice tenga fede alle sue parole e lasci entro 3 mesi dalla disdetta, come ha affermato; in quanto ha già dato prova di totale inaffidabilità delle sue parole.

Per tanto, nessuno mi garantisce che tenga fede alla promessa, e magari fra un anno è lì ancora, come magari se ne va prima.

Dato che l'Avvocato fa l'Avvocato, io invece devo valutare se il gioco vale la candela, pensavo, visto che la conduttrice ha avuto la faccia tosta di dirmi dopo il laconico

non pago l'affitto perchè lei ha i 3 mesi del deposito cauzionale

Lei non può fare nulla. L'unica cosa che puo fare è mettere in vendita.

allora per facilitare la sua fuori uscita, le rompo le palline con l'agenzia immobiliare, un bel cartello vendesi e tutti i sopralluoghi dei compratori interessati.
Dato che i sopralluoghi di subentranti conduttori che magari le ritiravano anche parte della mobilia, la infastidiscono e mi ha vietato di farne altri.

Poi ho avuto i contatti dei fornitori acqua, luce e gas e sto valutando se notiziarli che vi sta una morosa in quel immobile.

Questo è tutto ad oggi.

 

[mapeit]

[AGGIORNAMENTO]
.........

Poi ho avuto i contatti dei fornitori acqua, luce e gas e sto valutando se notiziarli che vi sta una morosa in quel immobile.

Questo avrebbe gli estremi della diffamazione. Ti consiglio di non farlo.
Se l'avvocato ti ha consigliato di iniziare lo sfratto, presumo che sia uno sfratto per morosità. Hai tutti gli elementi per farlo e, alla fine, potrai anche richiedere all'inquilina, sempre tramite avvocato e giudice, le spese legali, il risarcimento di eventuali danni all'immobile ed eventuali arretrati. Forse è la soluzione più sensata, anche se ovviamente costa. Se non fai niente (il cartello Vendesi non è un gran disturbo e le visite vanno concordate in orari e numero con l'inquilina) rischi di trovarti con un pugno di mosche in mano e l'appartamento ancora occupato. Io seguirei il consiglio dell'avvocato.

 

[OresteGR]

Sei sicuro?
Come calcoli un rendimento netto così alto per le locazioni abitative di lunga durata?

Dedotti tutti i costi (imposte sul reddito, IMU, spese condominiali a carico del locatore, manutenzioni ordinarie dell'appartamento, brevi periodi in cui rimane sfitto tra una risoluzione e un nuovo contratto) mi risulta un rendimento max del 5%.

Rendimento netto che si riduce drasticamente se non si selezionano accuratamente i conduttori e si ha la sfortuna di incappare in un "inquilino moroso professionista", come li chiama @Gagarin

La redditività è maggiore per chi gestisce gli affitti brevi personalmente, senza avvalersi delle costose agenzie specializzate.

5% netto non è male tranne se affitti in zone molto povere dove non saprai quanto varrà il tuo immobile tra 10/20/30 anni, mediamente le persone faranno un 3/4/5% lordo e non gestendo bene la locazione all'inizio dopo si trovano in situazioni complicate come quella di maxximo

 

[OresteGR]

Io mi chiedo se ne vale la pena?

Dipende dalla situazione

A- aspetti qualche mese la situazione non migliora, continuano a non pagare. In questo caso hai perso dei mesi di tempo

B- avvii la pratica ma liberano la casa poco dopo, avrai speso qualcosa con l'avvocato che difficilmente recupererai perchè non continuerai con la procedura legale

C- avvii la pratica e in 6 mesi li butti fuori, dopo cerchi di recuperare le mensilità e i costi dell'avvocato
C1 - ha un lavoro aggredibile e recuperi tutto
C2 - dai tuoi messaggi mi sembra di capire che non lo è ed è un grosso problema ma il giudice dichiarerà quanti soldi ti devono e potrai (almeno credo) mandare una raccomandata al figlio e mamma ogni due anni finchè saranno aggredibili