Pignoramento quota in comproprieta'

[Andrea1966]

Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum quindi, per gentilezza spero perdoniate miei eventuali errori nel porre il quesito.
Sono comproprietario con le mie due sorelle di un alloggio ove risiede mia mamma la quale è comproprietaria anch'ella. Le quote di possesso sono:
il sottoscritto: 1/9
sorella n. 1: 1/9
sorella n. 2: 1/9
mia mamma: 6/9

Da una casuale visura in conservatoria mi sono accorto che una società finanziaria ha pignorato la quota della mia sorella n. 1 per un valore di circa 30.000,00 €. (premetto sin d'ora che a nessuno degli altri comproprietari è mai giunta comunicazione da chicchessia dell'avvenuto pignoramento effettuato)
Il valore commerciale dell'alloggio è di circa 180.000,00 € per cui ogni comproprietario incasserebbe dalla vendita le seguenti somme:
il sottoscritto: 20.000,00 €
sorella n. 1: 20.000,00 €
sorella n. 2: 20.000,00 €
mia mamma: 120.000,00 €
Ora, siccome mia mamma è da qualche mese in struttura per anziani (Lei comunque è coscientissima, lucida e sana di mente, quindi in grado di intendere e volere) vogliamo, ovviamente con il suo consenso, vendere l'alloggio.
Cosa mi consiglia di fare?
Se, prima di venderlo, volessi rilevare la quota della mia sorella n.1 rimuovendo così il pignoramento quanto dovrei sborsare? il valore che si otterrebbe proporzionando la vendita alla sua quota di comprorpietà (quindi circa 20.000,00 €) oppure la somma che la finanziaria deve avere da mia sorella (circa 30.000,00 €)?
GRazie in anticipo per la Vs. disponibilità
SAluti da Andrea 1966

 

[ccc1956]

La quota della finanziaria.

 

[AlbertoF]

Premesso che:
Il valore dell'immobile è di € 180.000,00
La quota di comproprietà della sorella è pari a € 20.000,00 (1/9)
L'ipoteca iscritta dalla finanziaria è di € 30.000.00
Io mi muoverei così:
A questo punto sarebbe importante sapere con esattezza a quanto ammonta il debito.
Se risulta maggiore di 20.000,00 vi conviene contattare la finanziaria e tentare uno stralcio e fare una perizia di stima dalla quale risulta il valore di € 180.000,00 del bene e prospettare il vostro interesse a sistemare la posizione essendo disposti però a versare solo € 20.000,00 pari al valore della quota della sorella. Poi la quota di 1/9 la compra chi esborsa il denaro.
L'operazione è fattibilissima perchè la finanziaria ha solo l'interesse a chiudere la partita. Infatti sa bene che la quota di 1/9 non verrà mai venduta ad una eventuale asta in quanto non troverà acquirenti esterni, salvo i familiari che hanno interesse a salvaguardare il loro patrimonio.Se la proposta verrà accettata deve essere specificato e ben chiarito che il tutto avverrà dietro rilascio di quietanza liberatoria e cancellazione della ipoteca. Resta inteso che le spese si intendono a carico vostro.
Ciao

 

[Andrea1966]

Grazie a tutti per il suggerimento.
Buona giornata

 

[arianna26]

anch'io sono d'accordo con Fontanelli.

 

[raflomb]

Forse non si tratta di pignoramento ma di ipoteca giudiziale.
Se è stata iscritta per 30.000,00 € il credito effettivo è ragguagliabile in circa 15.000,00.
Se si tratta di finanziaria chiedi di essere informato sui tassi d'interesse applicati e puoi tranquillamente fare un saldo e stralcio a circa € 12.000,00.
Una volta liberato l'immobile dal gravame a mezzo la cancellazione, mettete in vendita l'immobile.

 

[User_15169]

Buona giornata a tutti.
Ho da prospettare un caso simile anch'io, stesse quote di proprietà e stessa situazione familiare, ma l'importo della somma dei debiti per i quali sono state iscritte alcune ipoteche è superiore alla quota di un nono, ed anche alla quota di un terzo, che risulterà se e quando si aprirà (il più tardi possibile) la successione di mio suocero (ignaro di tutto).
Non credo che la soluzione prospettata per Andrea1966 sia valida anche per mia moglie (comproprietaria e sorella dell'ipotecato), a causa dell'entità dei debiti e soprattutto perché i creditori sono più d'uno. Correggetemi se sbaglio, ma penso che per noi l'unica via d'uscita sia quella di lasciare che l'appartamento venga messo all'asta per poi acquistare dal tribunale la quota pignorata, sperando che non vi sia nessuno interessato a rilevarla. Credo che tutto ciò avverrà non prima che sia aperta la successione di mio suocero (ripeto: il più tardi possibile!) perché i creditori ora dovrebbero aggredire solo un nono, mentre in futuro potrebbero rivalersi sulla quota di un terzo.
C'è qualcuno che ha qualche idea o consiglio in merito?
Grazie e di nuovo buona giornata

 

[Jrogin]

Quoto al 100% il post n° 3 di Alberto Fontanelli ed anche il n° 6 di raflomb :daccordo:

Unica cosa che vorrei specificare, è che, appena risolto con la finanziaria il problema, farei immediatamente il passaggio di quote per evitare che eventuali altri creditori "aggrediscano" la quota appena liberata.

 

[raflomb]

Non credo che la soluzione prospettata per Andrea1966 sia valida anche per mia moglie (comproprietaria e sorella dell'ipotecato),

Prima di tutto occorre valutare il quantum effettivo delle ipoteche trascritte. Infatti le ipoteche vengono normalmente trascritte per il doppio dell'effettivo debito.
Ciò premesso, dopo aver fatto le dovute verifiche, e ove ci fosse della disponibilità in denaro, valutare la possibilità di operare dei saldo e stralcio, cosa non disdegnata dai creditori, trattandosi di un bene in comproprietà, e pertanto più difficile a vendere all'asta, o comunque, come normalmente accade, non al prezzo di stima del CTU. Oltre a questo si deve aggiungere i termini lunghi ed incerti della vendita e l'esborso anticipato di consistenti cifre per giungere all'asta (spese legali + spese di CTU + spese di procedura + spese di pubblicità).
Tutti questi ostacoli indicati inducono spesso a raggiungere delle buone trattative, in particolar modo con le ipoteche postergate. D'altronde verificare, in primis, questa strada costa un pò di tempo ma non denaro.
Ove ti rendi conto che questo percorso è eccessivamente oneroso, opterai per la strategia n° 2, ovvero quella di riacquistare all'asta la quota parte pignorata, però stai attento che in caso di accettazione dell'eredità i successori si faranno carico non solo dei diritti ma anche dei doveri (debiti), e quindi se con l'acquisto all'asta rimane del risuduo avere in favore dei creditori, questi lo potranno pretendere da chi ha accettato l'eredità.
Fai bene i tuoi calcoli.

 

[Jakal]

Buongiorno a tutti, concordo pienamente i consigli dati da chi mi ha preceduta.
Cercare un accordo transattivo con i creditori tutela sicuramente la proprietà dell'immobile nonché, mi sembra di capire, la tranquillità e il diritto di abitazione per entrambi gli anziani dei due quesiti.
Tuttavia e al solo fine di renderVi edotti su quanto accade in sede di esecuzione immobiliare devo precisare che, se anche viene pignorata una minor quota dell'immobile in realtà poi questo viene venduto all'asta nella sua interezza e gli altri comproprietari vengono liquidati in denaro sul ricavato della vendita. Infatti in casi simili a quelli che qui ci interessano nell'esecuzione immobiliare si inserisce un procedimento di divisione immobiliare in cui, se l'immobile non risulta facilmente divisibile tra i suoi comproprietari, viene valutato il valore di ogni quota utile ai fini poi della ripartizione in quanto i creditori si potranno soddisfare solo sul ricavato della vendita della quota del loro debitore senza intaccare quella degli altri comproprietari. Questa però è una via che, se possibile, consiglio di non seguire in quanto in sede di vendita all'asta il valore dell'immobile viene sempre notevolmente decurtato.
Saluti Jakal