Ipoteca quota immobile indiviso

[kiasia]

sono un giovane avvocato, il quesito è il seguente:

tramite una visura ipotecaria, la mia cliente, che è proprietaria di una quota di un immobile pervenutole in eredità (sono comproprietari il coniuge del de cuius e i 5 figli) ha scoperto che sulla quota spettante ai un suo fratello (pari ad 1/9) del valore del bene, grava un'ipoteca esattoriale iscritta da equitalia per un debito di 45.000 euro (l'ipoteca è iscritta per legge per un importo pari al doppio del debito ovvero per 80.000 circa..).
secondo una stima, in relazione al valore del bene, la quota ipotecata pari ad 1/9 dell'immobile vale 17.000 Euro.l'Immobile è indivisibile.
la mia cliente e gli altri comproprietari hanno trovato un acquirente e hanno interesse ad alienare l'immobile a terzi libero dall'ipoteca. mi sono rivolta ad un notaio per conto della mia cliente che mi ha suggerito che l'unico modo per ottenere da equitalia la cancellazione dell'ipoteca è l'estinzione dell'intero debito del debitore.
questa soluzione non mi convince anche perchè, come insegna il codice civile, l'ipoteca iscritta su una quota di un bene in comunione indiviso,produce effetto limitatamente al valore della quota del bene ipotecato.(2825 c.c)
ho letto in questo forum quesiti analoghi e , come intuivo, per cancellare l'ipoteca occorre offrire una somma pari al valore della quota. in altri termini, gli altri eredi pagherebbero il debito del debitore(nullatenente) estinguendo il suo debito pari al valore della quota. a quel punto equitalia dovrebbe cancellare il debito.
oppure, uno dei condividenti potrebbe acquistare la quota del debitore e intraprendere il procedimento di purgazione dell'ipoteca (in qualità di terzo acquirente del bene ipotecato) ed offrire il valore del prezzo pagato per l'acquisto.
mi chiedo quindi se sia o meno corretto l'orientamento consigliato dal notaio ovvero che i coeredi per ottenere la cancellazione dell'ipoteca dovrebbero pagare l'intero debito del condividente...mi sembra una soluzione poco congrua..

 

[AlbertoF]

Egregio Avvocato,
Anche secondo me il notaio ha ragione.D'altra parte Equitalia si sente forte in quanto ha già una iscrizione a suo favore, pertanto essa parte dal presupposto che se tu vuoi vendere il bene e vuoi liberarlo dalla iscrizione ipotecaria devi pagare per intero il debito. Secondo me Equitalia non scende a trattative.
Diverso è il discorso se Equitalia vendesse all'asta il bene: in questo caso essa incassa la quota pari a 1/9 di quanto ricavato dalla vendita al netto delle spese e devolve poi il resto agli altri eredi. Se in questo caso ricavasse meno di quanto deve avere, il debitore deve stare attento per il seguito in quanto potrebbe essere attaccato ulteriormente da Equitalia su quanto questa trova in essere a suo nome (fermo amministrativo dell'auto ,ecc)
Non credo che possa essere fatto uno stralcio,in quanto Equitalia è solo un ente di riscossione, eventuali trattative andrebbero fatte con i vari enti impositori. E qui si va nel complicato.
Ciao

 

[kiasia]

è vero ma questo modus operandi è, a mio parere, irrazionale: se così fosse equitalia non chiederebbe mai l'incanto dell'immobile (o della quota indivisa) perchè in questo caso potrebbe soddisfarsi limitatamente al valore della quota del suo debitore..in caso contrario,invece, per acconsentire alla cancellazione dell'ipoteca potrebbe pretendere l'estinzione dell'intero debito, un risultato che non conseguirebbe con una procedura esecutiva!(l'ipoteca inoltre è prodromica alla procedura esecutiva..la garanzia patrimoniale sul quale p iscritta l'ipoteca è la QUOTA di conseguenza pagando il debito nella misura del valore della quota il bene dovrebbe essere liberato)...
sono d'accordo che è equitalia è solo un concessionario della riscossione e non potrebbe transigere.quindi secondo lei dovrei interpellare l'ente?(l'INPS?)

 

[AlbertoF]

Secondo me in primis sarebbe da fare un tentativo ed interpellare Equitalia - Uff: legale - per sentire se sono in grado e disposti ad accettare ,a fronte di tutto il debito, €17.000,00 pari al valore di stima della quota di proprietà, magari portando una perizia di stima del bene a comprova di quanto proposto. E' un tentativo che non costa niente e cercare di fare capire loro che poi ,tutto sommato, se vendono il bene all'asta possono anche rischiare di prendere meno. Nel caso che accettassero la quota può essere facilmente acquistata dagli altri eredi.
Io non mi vorrei sbagliare ma codeste persone hanno solo da scegliere due vie: o pagare l'intero debito e quindi liberare il bene dalla iscrizione, o farselo vendere all'asta.
Ciao

 

[Kio]

E' inutile perderesti del tempo...equitalia non tratta, ho saldi tutto oppure secondo l'art. 2825 c.c. citato giustamente da te il creditore non puo pretendere piu del valore della quota ipotecata ma sei costretto a portare in giudizio l'equitalia in quanto dubito che verrà dal notaio e accetterà l'assegno circolare pari alla quota che è stata ipotecata.Fai un tentativo ma ti dico in anticipo che non si presenterà nessuno il giorno del rogito...sarà un giudice che costringerà equitalia a prendere la somma pari al valore della quota ipotecata dopo aver fatto fare una perizia da un professionista (geomentra-architetto) e a togliere l'ipoteca legale che ha iscritto, altrimenti bisogna saldare tutto il debito che sale di giorno in giorno per via degli interessi....

 

[Kio]

Bisogna capire che l'Equitalia non è una Banca...l'equitalia è un ente statale che deve rispettare la legge e regolamenti interni percio lei non trattera mai anche perche stiamo parlando di debiti tributari, previdenziali ecc...non si puo dire ad equitalia ti do 10 al posto di 20 su un debito inps anche perche come verrebbero calcolati i contributi della persona...è comodo cosi...io non pago poi vado da equitalia e tratto con un pagamento inferiore...non accadrà mai...solo le banche trattano e trattano solo se il debito viene estinto in un'unica soluzione forse si riesce a risparmiare un 20% - 30% .....ciao