Conguaglio spese per l'inquilino

[Vincenzo1982]

1) Ciao a tutti, con un esempio potete spiegarmi come deve essere fatto un conguaglio spese condominiali per l'inquilino a fine anno?

2) Inoltre ho visto effettuare il conguaglio in questo modo per un periodo di 4 mesi dal 01/09/2009 al 31/12/2009:

Spese di proprietà e quota 10% = 99,14 X 10% = 9,91 : 7 x 4 = 5,67
Spese inquilino = 86,91 = 86,91 : 7 x 4 = 49,66

Tot a debito dell'inquilino = 55,33

Rate condominiali versate ultimi 4 mesi 120,00

Tot a credito 64,67

Qualcuno riesce a spiegarmelo? Soprattutto perchè si divide per 7? E in un conguaglio di intera gestione dal 01/01/2009 al 31/12/2009 come deve essere?

Vi ringrazio, ciao.

 

[fauross]

Non è molto chiaro l'esempio, sopratutto il diviso 7 per 4 (sembrerebbero 4 mesi di competenza su 7 totali) e in una gestione i mesi sono 12 (al limite per il periodo indicato andrebbe diviso 12 e moltiplicato 4)
Il proprietario paga una quota del 10% solo su alcune voci di spesa della tabella A (tabella di Proprietà) ad esempio sulle spese del portierato e le spese straordinarie.
tutte le altre spese acqua riscaldamento ascensori pulizia e manutenzione generali nelle altre tabelle millesimali le paga per intero l'inquilino.

 

[GianfrancoElly]

Sembrerebbe, dall'operazione riportata, che le spese si riferiscono a 7 mesi e non a un anno. Per quanto riguarda la risposta di fauross non capisco perchè dice che le spese straordinarie sono a carico del proprietari per il 10%. Per i contratti a equo canone si incrementava il canone di una percentuale della spesa straordinaria, per i contratti liberi si indica sul contratto come attribuire queste spese. Inoltre al proprietario spettano le spese dell'Amministratore e dell'assicurazione dello stabile.

 

[mapeit]

I contratti di locazione redatti secondo la Legge 431/98 (quelli c.d. "liberi" e non commerciali, che invece sono soggetti alla disciplina delle più restrittiva Legge 392/78) lasciano ampie possibilità di ripartizione delle spese tra Locatore e Conduttore, sempre nel rispetto delle norme contenute dagli artt. 1571 al 1606 del Codice Civile.
Come principio generale le spese ordinarie e le piccole manutenzioni spettano al Conduttore, mentre quelle straordinarie e patrimoniali al Locatore.
Personalmente io utilizzo nei contratti la ripartizione spese tra Locatore e Conduttore (proprietario e inquilino) prevista nella tabella redatta da Confedilizia che è la seguente.
Vedi l'allegato tabella_confedilizia_ripartizione_spese_inquilino_proprietario.pdf

Per quanto riguarda il "conguaglio" si procede nel seguente modo (semplificando al massimo).
Il Conduttore anticipa mensilmente una quota spese che è determinata di anno in anno sulla base del rendiconto dell'esercizio precedente. Ad esempio, se l'esercizio precedente si è chiuso con un consuntivo di spese per l'immobile in questione di 1.500 Euro di cui 300 spettano al proprietario e 1.200 all'inquilino, l'anno successivo l'inquilino anticiperà 100 Euro mensili quali "acconto" sugli oneri accessori.
Terminato il periodo di 12 mesi in cui l'inquilino ha goduto dell'immobile, si esamina il nuovo consuntivo, si determina quale quota di spese spetta all'inquilino e si procede al "conguaglio" tra quanto da questi anticipato e quanto effettivamente gli spetta. Se ha versato meno di quanto gli spetta, gli si chiede la differenza, se ha versato in più gli si versa la differenza.
Spesso il periodo di permanenza dell'inquilino non coincide con il periodo di gestione contabile-amministrativa dell'immobile. Se ad esempio l'amministrazione dello stabile effettua i conteggi per il periodo dal 1 gennaio al 31 dicembre di ogni anno e l'inquilino è entrato nell'immobile in Settembre, la sua quota di spese sarà quella relativa a 4 dodicesimi (settembre, ottobre, novembre e dicembre) dell'importo annuale di spese spettante al Conduttore. Quindi si determina come sopra l'importo, si divide per 12 e si moltiplica per 4.

 

[Vincenzo1982]

Grazie ancora per le risposte.

 

[fauross]

No intendevo la tabella A al 10% e le spese straordinarie per intero errore di punteggiatura

 

[mapeit]

Non è molto chiaro l'esempio, sopratutto il diviso 7 per 4 (sembrerebbero 4 mesi di competenza su 7 totali) e in una gestione i mesi sono 12 (al limite per il periodo indicato andrebbe diviso 12 e moltiplicato 4)
Il proprietario paga una quota del 10% solo su alcune voci di spesa della tabella A (tabella di Proprietà) ad esempio sulle spese del portierato e le spese straordinarie.
tutte le altre spese acqua riscaldamento ascensori pulizia e manutenzione generali nelle altre tabelle millesimali le paga per intero l'inquilino.

Si però non è sempre così. Facciamo l'esempio dell'ascensore.
La visita periodica di ispezione, l'energia elettrica per il suo funzionamento, la sostituzione della lampadina di illuminazione al suo interno ecc... sono manutenzione "ordinaria" e spettano all'inquilino.
La sostituzione dei pattini o delle funi di trazione dell'ascensore, ad esempio, sono manutenzione "straordinaria" e spettano al proprietario.
Quindi per ogni voce si deve fare un approfondito esame e una distinzione a seconda della tipologia di spesa.

 

[fauross]

Be si cercava di dare a grandi linee un'idea a chi è completamente digiuno i condominio, senza il rendiconto non sappiamo nemmeno quali costi effettivamente vogliano addebitare a Vincenzo1982....