Difformità tra valore dichiarato sull'atto notarile e quello reale

[Alpuno]

Ho venduto, questa primavera, tramite una notissima agenzia immobiliare, una casa al prezzo pattuito di 130 mila euro. E' stata stiputata per ora una scrittura privata, su un modulo prestampato di colore verde , "Proposta di acquisto immobiliare", redatta dall'agenzia e firmata prima dall'acquirente e poi da me, per accettazione. L'agenzia si è fatta dare dall'acquirente una assegno a me intestato di 5 mila euro, come caparra, che non mi ha consegnato. Inoltre la proposta di cui sopra è "vincolata all'ottenimento del mutuo", testualmente.
L’atto dal notaio sarà stipulato, è scritto, entro il corrente anno solare.
L’acquirente ha chiesto nel frattempo ad un banca un mutuo.
L’agenzia mi dice solo ora e verbalmente che sull’atto notarile sarà menzionata la cifra di 200 mila euro (invece di 130) poiché l’acquirente si è fatto fare dalla banca una perizia per 200 mila euro, un valore sensibilmente maggiore.
Questo perché, presumo, la banca darà all’acquirente una somma di circa 130 mila euro e costui avrà quindi un mutuo che copre il 100% del valore della casa, cosa insolita.
La casa era stata da me acquistata più di 5 anni fa.
L’agenzia dice che non dovrò pagare tasse e che comunque questa dichiarazione non veritiera non ha per me nessuna conseguenza.
A parte il fatto che essa, come detto, non corrisponde alla realtà, mi è sorto il dubbio che, in caso di probabili tassazioni patrimoniali (è una “seconda casa” !), io sarei colpito per 200 mila e non per 130 mila euro.
Qualcuno sarebbe così gentile da consigliarmi ?
E se non accetto di firmare l'atto che conseguenze ci sono ? Posso incamerare la caparra o addirittura chiedere i danni (la casa, nel frattempo, è sensibilmente diminuita di valore a causa dell'intervenuta crisi immobiliare)
Grazie dell'attenzione.

 

[teofilatto]

e come si giustifica che lui prende 200 per un mutuo e a te ne vengono versati 130? non esiste l'antiriciclaggio con la registrazione dei pagamenti? o taroccano pure quello? io verrei sentire anche opinioni di altri, ma mi pare che stiano combinando un bel casino

 

[tovrm]

Il valore di perizia della banca non ha alcun impatto sul rogito. Se la banca valuta l'immobile 200 che ne vale 130 è un fatto di rapporti tra la banca ed il mutuatario. Se questi acquista ad un prezzo più basso del valore di stima, non c'è nessun problema nei confronti della banca.

Rogita per il valore reale della compravendita. Non dire niente all'agenzia, per ora. Quando il mutuo sarà concesso, tu avrai diritto a che l'agenzia ti consegni l'assegno della caparra e l'agenzia avrà diritto alle sue commissioni. Solo una volta intascata la caparra farai presente all'agenzia che non hai intenzione di firmare un atto contenente affermazioni non veritiere.

Tra l'altro, oggi i pagamenti sopra i 2.500 Euro (forse la soglia si abbasserà a 1.000 Euro, se passa la manovra di Monti) devono essere tracciabili. Il Fisco, non rilevando un movimento di ben 70.000 Euro sui 200 dichiarati nella vendita, potrebbe pensare che una parte del denaro sia stata movimentata in nero e chiederne conto a te ed all'acquirente.

E la verifica la vedo molto probabile, in quanto la vendita che andresti a registrare risulterebbe decisamente fuori mercato, secondo quanto tu riferisci sull'andamento del mercato immobiliare della tua zona.

Il notaio, inoltre, registrerebbe un falso.

 

[nuoviorizzonti]

Concordo pienamente con tovrm e aggiungo:
l'agenzia ti ha detto una stupidaggine (non sapendo di cosa parla); l'importo che va dichiarato è quello corrisposto anche perchè se fosse indicato 200 il notaio dovrebbe allegare assegni di pagamento per lo stesso importo e quindi NON risulterebbe saldato.
Resta tranquillo.... hai la tua proposta d'acquisto dov'è indicata la cifra di vendita;
inoltre, essendo l'immobile transato dall'agenzia, Lei stessa dovrà comparire al momento dell'atto o quantomeno produrre la copia del contratto e la fatturazione della transazione.
Stai sereno... sei pienamente nella ragione

 

[Alpuno]

Ringrazio tutti coloro che sono sin qui intervenuti poichè in pratica mi confermate che l'operazione suggeritami presenta profili quantomeno di illegalità.
In particolare vorrei chiarire, a chi mi scrive (tovrm)

Non dire niente all'agenzia, per ora. Quando il mutuo sarà concesso, tu avrai diritto a che l'agenzia ti consegni l'assegno della caparra e l'agenzia avrà diritto alle sue commissioni. Solo una volta intascata la caparra farai presente all'agenzia che non hai intenzione di firmare un atto contenente affermazioni non veritiere.

che mi è stato detto che tutto avverrà in presenza del notaio senza che io sappia, prima, se il mutuo è stato concesso o meno. Ho già fatto presente all'agenzia che l'apporre una firma sotto un "200 mila" non mi vede molto d'accordo. Mi è stato risposto un quasi "o così o niente".
Inoltre non mi è stato finora consegnato l'assegno di 5 mila euro che costituisce la caparra; questo sarà fatto davanti al notaio insieme ad un assegno di 125 mila euro. E' la norma ?
Cosa succede se l'agenzia non fa seguito alla procedura entro quest'anno solare ? (è scritto "l'atto notarile sarà stipulato entro il 31/12/2011"). Che fine fa la caparra ?

 

[nuoviorizzonti]

mhm... qualcosa non torna....

resta con i piedi a terra e ragiona:
1) l'agenzia ha il mandato per vendere il tuo immobile? SI
2) il prezzo sull'incarico di vendita è 130? SI
3) la "proposta di acquisto" che avete sottoscritto NON è un contratto preliminare di vendita, ma una forma di garanzia (da parte acquirente) a sottoscrivere il preliminare di vendita (con versamento di un altro importo di caparra NON inferiore al 10% del prezzo di vendita) o sottoscrivere (a volte saltando un passaggio per ovvie difficoltà economiche dell'acquirente) direttamente l'atto di rogito notarile; infatti la "proposta" è vincolata alla concessione del mutuo.
4) il mutuo presumo che sarà erogato direttamente al momento dell'atto, dove riceverai i 5 + i 125 a saldo. STOP.

Questa è la "procedura" che potrebbe essere rischiosa solo per il fatto che formalmente NON hai un impegno d'acquisto con un contratto preliminare e se l'acquirente si tirasse indietro al momento della sottoscrizione per poterti tenere i 5000 dovresti dimostrare che il mutuo è stato deliberato.

Da come descrivi la cosa però qualcosa non torna; io (malfidato) potrei pensare:

a) che l'immobile sia stato sottovalutato perchè periziare 200000 per erogare 130000 di questi tempi è piuttosto dura;
b) che l'agenzia possa aver trovato un acquirente disposto a pagare 200000 e l'agenzia si trattenga (con un abile giochino) la differenza ... 70000

la cosa più strana però è quello che scriverà il notaio sulle modalità di pagamento, indicando 200 e versando 130 (secondo me è assurdo); presta molta attenzione alla lettura del rogito (piuttosto fatti seguire da un tecnico... 100/150 euro + o - ma ne vale la pena).

 

[teofilatto]

Ringrazio tutti coloro che sono sin qui intervenuti poichè in pratica mi confermate che l'operazione suggeritami presenta profili quantomeno di illegalità.
In particolare vorrei chiarire, a chi mi scrive (tovrm)

che mi è stato detto che tutto avverrà in presenza del notaio senza che io sappia, prima, se il mutuo è stato concesso o meno. Ho già fatto presente all'agenzia che l'apporre una firma sotto un "200 mila" non mi vede molto d'accordo. Mi è stato risposto un quasi "o così o niente".
Inoltre non mi è stato finora consegnato l'assegno di 5 mila euro che costituisce la caparra; questo sarà fatto davanti al notaio insieme ad un assegno di 125 mila euro. E' la norma ?
Cosa succede se l'agenzia non fa seguito alla procedura entro quest'anno solare ? (è scritto "l'atto notarile sarà stipulato entro il 31/12/2011"). Che fine fa la caparra ?

tu fai quello che non sa "nè leggere nè scrivere" e dì che se non ti spiegano bene la cosa tu vai in camera di commercio a chiedere lumi, prima cosa. Secondo: in questo periodo è già difficile che si concedano mutui, il fatto che poi ne concedano 200 per un immobile di 130 è cosa fantascentifica (si parla del 50% del valore in più, mica del 10-15%!).
Terzo: esistono registri antiriciclaggiosu cui si annotano i movimenti di denaro; come fanno a scorporare i 130 dai 200? il mutuo comprende anche la ristrutturazione per caso?
Infine ti confermo ciò che ha detto nuoviorizzonti, fatti seguire da un professionista di tua fiducia (un geometra, un architetto...) che ti dia un occhiata alle carte e che eventualmente ti accompagni in agenzia.

n.b.per quanto riguarda la caparra, alcune agenzie non la consegnano, quello non è un problema.

 

[tovrm]

Ringrazio tutti coloro che sono sin qui intervenuti poichè in pratica mi confermate che l'operazione suggeritami presenta profili quantomeno di illegalità.
In particolare vorrei chiarire, a chi mi scrive (tovrm)

che mi è stato detto che tutto avverrà in presenza del notaio senza che io sappia, prima, se il mutuo è stato concesso o meno. Ho già fatto presente all'agenzia che l'apporre una firma sotto un "200 mila" non mi vede molto d'accordo. Mi è stato risposto un quasi "o così o niente".
Inoltre non mi è stato finora consegnato l'assegno di 5 mila euro che costituisce la caparra; questo sarà fatto davanti al notaio insieme ad un assegno di 125 mila euro. E' la norma ?
Cosa succede se l'agenzia non fa seguito alla procedura entro quest'anno solare ? (è scritto "l'atto notarile sarà stipulato entro il 31/12/2011"). Che fine fa la caparra ?

L'agenzia non si sta comportando correttamente, per dirla con eleganza. Io a questo punto direi che una bella denuncia alla Camera di Commercio, come suggerito da teofilatto, ci sta tutta (piuttosto, con l'occasione verifica presso la CCIAA che gli agenti siano realmente iscritti).

In secondo luogo, farei una denuncia alla Guardia di Finanza per quanto sta accadendo: credo che abbiano non poco interesse a chiarire questa situazione (evasione? fondi neri? malavita?).

Argomento caparra: finché la banca non delibera la concessione del mutuo, il preliminare non è perfezionato e l'agenzia non è tenuta a consegnarti l'assegno. Lo sarà solo dopo la delibera di concessione della banca.

Ancora, la proposta di acquisto che tu hai accettato non deve rimandare ad una successiva stipula di un atto preliminare. In questo caso di avrebbe un preliminare di preliminare che, secondo la giurisprudenza, è nullo, non ha valore, è carta straccia (Suprema Corte di Cassazione, sentenza 2 aprile 2009 n. 8038). Questo per spiegarti che, se il contratto non si perfeziona, non hai/avrai diritto alla caparra.

Il compromesso deve essere registrato (per legge) e trascritto (per propria sicurezza). La Finanziaria 2007 ha imposto l'obbligo di registrare il compromesso quando nella trattativa è coinvolto un agente immobiliare: si tratta in sostanza di depositarlo presso l'ufficio del registro e di pagare una tassa di registrazione. Con ciò, tra l'altro, viene ufficializzata la data in cui è avvenuto.
La registrazione è comunque cosa diversa dalla trascrizione, che prevede comunque l'intervento di un notaio e con cui gli obblighi e i diritti derivanti valgono anche nei confronti di terze persone.

Verifica dunque che il compromesso sia stato registrato e, se l'agenzia non lo ha ancora fatto, provvedi tu ed effettua anche la trascrizione.

A quel punto, se il mutuo non è stato deliberato entro la fine dell'anno (l'agenzia è tenuta a comunicartelo, anzi, richiedine la comunicazione in forma scritta), sei svincolato dalla proposta che hai accettato.
Se, invece, il mutuo è stato deliberato e non si rogita nel termine previsto, puoi richiedere, anche giudizialmente se hai trascritto il compromesso, l'esecuzione del contratto, ovvero svincolarti da esso per inadempienza della controparte, avendo inoltre diritto al doppio della caparra versata (se di natura confirmatoria) o alla sola caparra (se di natura penitenziale). Se non è chiarita la natura della caparra, si assume che questa sia confirmatoria.

Condivido il suggerimento a farti assistere da un tecnico o, ancora meglio, da un tuo notaio di fiducia.

 

[Alpuno]

Ora mi è più chiaro tutto. Preciso che l'agenzia in questione fa parte di una notissima catena di franchising immobiliare, diffusissima in tutta Italia.
Seguirò sicuramente i vostri prezioni suggerimenti.
Grazie a tutti.

 

[arianna26]

Io andrei dalla Guardia di finanza, spiegherei la cosa e mi farei accompagnare da loro all'appuntamento con il notaio. o scoppia una grana o il notaio si riposiziona subito.