Annullamento Compromesso

[cerians]

Buongiorno, nel Marzo 2011 ho firmato un compromesso per l'acquisto di una casa.
Ad oggi ho pagato 10.000 euro di caparra e 38.000 euro + IVA 4% per avanzamento lavori.
Nel compromesso non vengono riportate i rieferimenti alla fidejussone, ne i riferimenti
catastali della casa in contruzione, ne i riferimento all'assicurazione etc.
Ho deciso quindi di richiedere l'annullamento del compromesso.
Prima di andare a parlare con il costruttore ho interpellato un avvocato, il quale
mi sconsiglia di mandare io la raccomandata e di avere contatti diretti con il costruttore,
ma mi consiglia di mandare la raccomandata direttamente dallo studio legale,
chidendo al costruttore una scrittura privata di annullamento del contratto e rientro dei fondi.
Totale pratica 4 o 5000 euro, se il costruttore accetta la risoluzione del contratto, se non si trova una
conciliazione si andrà in causa e quindi le spese aumenteranno.
Non esiste un modo più semplice, io sarei andato prima a parlare con il costruttore (ma l'avv sconsiglia)
La prossima rata l'avrei il 28/2 quindi ho abbastanza urgenza di mandare
la raccomandata per non passare io nella parte del torto

Grazie
Stefano

 

[Adriano Giacomelli]

Come prima impressione, non colgo i motivi per i quali vorresti richiedere l'annullamento.
Hai firmato nel Marzo 2011, hai previsto tempi di consegna, hai identificato l'immobile oggetto del tuo compromesso?
Ti vuoi ritirare perchè? Non credo che il motivo possa essere perchè nel compromesso non sono riportati i catastali, che forse devono essere ancora ottenuti con l'introduzione nel catasto a immobile ultimato.
L'avvocato, se chiede 4/5 mila euro per farti la raccomandata, forse non è l'avvocato giusto, se a obiettivo raggiunto ti chiede tale cifra, forse o è. La raccomandata la puoi fare tu, ma attento alle motivazioni, che non ho ancora colto.

 

[cerians]

Ciao, il motivo per cui voglio ritirarmi è la mancanza della fidejussione, da dicembre il cantiere è fermo con tanto di tetto piantato li a metà e il costruttori mi ha chiamato chiedendomi di anticipare di 20 gg la rata.
La parcella dell'avocato è giusitificata per le scritture private di annullamento del compromesso (tra l'altro già nullo). Quello che non capisco è se il mio contratto è già nullo è così difficile riavere i soldi se il costruttore capendo di essere in torto decide ri rendermeli?
Grazie
scusate se sono poco chiaro ma sono un po' agitato.

 

[Adriano Giacomelli]

Dunque, tu capirai facilmente che andare a chiedere soldi ad un impresario che denuncia, già, chiaramente il suo stato di solvibilità, lasciando un cantiere "piantato li' a metà" è cosa ardua e difficile, oltre che improbabile. Allora sì che, a mio parere, conviene partire subito con una richiesta di rimborso, se individui il bene da mettere sotto sequestro a garanzia del tuo credito che vuoi vantare. (Cose da avvocati)
Pensa bene, intanto non anticipare scadenze se non sono strettamente dovute dall'avanzamento dei lavori e dalla osservanza di tutti gli impegni che il costruttore ha preso.
Se poi tu partissi per il recupero forzoso, appurati di avere una qualche probabilità di farcela e di avere un soggetto solvibile, di fronte, diversamente farai solo spese legali.

 

[cerians]

Quello che non mi è chiaro però è questo: ammettiamo che il costruttore mi dica, va bene ti rendo i soldi, annulliamo il compromesso.
Per annullare fisicamente il compromesso ho bisogno di un avvocato o basta semplicemente fare una carta dove riteniamo nullo il compromesso, lui mi da un assegno circolare e chiusa li la storia? ....sono un ottimista
grazie

 

[Adriano Giacomelli]

Si ragiona a documenti, infatti se hai fatto un compromesso o preliminare registrato, una scrittura analoga e anch'essa registrata può annullare il documento originario. Quindi la sua scrittura può essere redatta da chiunque ma necessita essere valida, negli interresi tuoi e delle parti in genere, andrà fatto riferimento anche e soprattutto all'annullamento delle penali o altro che il compromesso originale prevedeva.

 

[cerians]

grazie

 

[STUDIO CONTAB]

10.000 euro di caparra e 38.000 euro + IVA 4% per avanzamento lavori

Stefano non comprendo perché le somme versate successivamente (38.000 + IVA 4%) non sono state versate quale integrazione di caparra (penitenziale o confirmatoria?), in questo caso il costruttore ai fini della caparra risponde solo per 10.000 euro ........ forse un po' poco in caso di suo inadempimento.

Ho deciso quindi di richiedere l'annullamento del compromesso

Annullare un compromesso se non vi é accordo tra le parti non é una passeggiata, soltanto uno studio attento del testo del preliminare potrà far emergere eventuali richieste di risoluzione contrattuale, applicazioni di penali ecc. ecc.

mi sconsiglia di mandare io la raccomandata e di avere contatti diretti con il costruttore,
ma mi consiglia di mandare la raccomandata direttamente dallo studio legale,

Immagino che la busta con l'intestazione dello studio legale sia più bella della semplice busta comprata in cartoleria ove per mittente ci sia il tuo nome magari scritto a penna , peccato che abbia la stessa validità giuridica e la puoi far valere in giudizio ...... il contenuto però é importante e sicuramente non può essere fatto da un "non addetto ai lavori" .

chidendo al costruttore una scrittura privata di annullamento del contratto e rientro dei fondi

Si certo perché il costruttore é fesso !!!! Ipotizziamo che non ci siano validi motivi per una risoluzione contrattuale, il costruttore potrebbe dire in due parole :"Egregio Stefano Ti libero dai futuri versamenti e dalle obbligazioni tutte risolvendo il preliminare, ma mi trattengo le somme che mi hai versato" e questo é soltanto uno degli argomenti di trattativa.

Totale pratica 4 o 5000 euro, se il costruttore accetta la risoluzione del contratto, se non si trova una conciliazione si andrà in causa e quindi le spese aumenteranno.

Mi trattengo dallo scrivere perché altrimenti esplodo, probabilmente la tipografia che stampa la carta intestata usa inchiostro d'oro e concordo con Giacomelli che probabilmente non é la persona giusta

Non esiste un modo più semplice, io sarei andato prima a parlare con il costruttore (ma l'avv sconsiglia)

non vedo il perché non si debba dialogare con la controparte, certo, attenzione a ciò che si dice: "non dirai certo caro Stefano che per motivi o paure tue non vuoi più la casa"

La prossima rata l'avrei il 28/2 quindi ho abbastanza urgenza di mandare
la raccomandata per non passare io nella parte del torto

Certo i tempi sono strettissimi, versare ulteriori somme é un rischio, ma é anche un rischio mandare una raccomandata senza cognizione di causa, non muoverti se non hai il parere di un buon professionista che magari usa busta e carta da lettere da 50 centesimi : ha lo stesso valore legale E' IMPORTANTE IL CONTENUTO .

Comunque a parte il sarcasmo, di cui chiedo scusa ai colleghi ed utenti del forum, ai fini della solvibilità del costruttore comincia a fare una visura in conservatoria, per verificare se ci sono ipoteche giudiziali, sequestri conservativi, pignoramenti e comunque elementi che possano già pubblicamente evidenziare uno stato d'insolvenza.
Il compromesso é trascritto ? o soltanto registrato ?
Il costruttore ha qualche istanza fallimentari presso il Tribunale ?
La Società ha avuto problemi di protesti ?
In Comune i permessi per costruire anche con le varianti li ha ottenuti tutti ? oppure sta facendo i lavori abusivamente ?
Sono tutti elementi che il professionista ....(anche quello con la carta intestata da 50 centesimi) può far valere, oltre ad eventuali ulteriori contestazioni che dallo studio del preliminare possono emergere.
Spero di averTi dato qualche "input"

 

[cerians]

Ciao Paolo, il costruttore non mi sta dando le fideiussioni, ne le ha riportate nel preliminare, dovrebbe bastare per rendere nullo il preliminare.
Sulla solvibiltà del costruttore chiaramente l'avvocato farà i controlli e stà aspettando il mio ok.
Per il costo ipotizzato per la pratica, da quello che ho capito il costo è dato dalla registrazione della scrittura privata di annullamento dal recupero dei fondi etc.
Sul discorso della busta, la mia idea era di farmi scrivere il testo dall'avvocato e mandarla io, so che puo' sembrare assurdo, ma non volevo mettere di mezzo subito l'avvocato
grazie

 

[arianna26]

A me 4000 euro in prima battuta sembrano una follia. comincerei con il sentire altri legali.