renato77

Nuovo Iscritto
Ho acquistato da poco un appartamento (PRIMA CASA) di un complesso immobiliare soggetto ad interesse storico, versando fino ad ora all'impresa costruttrice circa 1/4 del prezzo dell'immobile. Premetto che sul complesso immobiliare grava un'ipoteca a garanzia di un mutuo contratto dalla società costruttrice e che lo stesso mutuo è stato successivamente frazionato.
Attualmente sto aspettando il passare dei 60 giorni, periodo in cui le "Belli Arti" potrebbero esercitare il diritto di prelazione, cosa assai remota.
Al termine di questi 60 giorni (fine aprile 2012), il tutto verrà perfezionato con un secondo atto dal notaio, dove verserò il saldo, o accollandomi la parte frazionata del mutuo dell'impresa o con mutuo di banca di fiducia.
Purtroppo la ditta costruttrice sembra essere in cattive acque a causa delle poche vendite.
Nel caso dovesse fallire in questo periodo tra il primo e secondo atto, quali rischi corro? Come posso tutelarmi a riguardo?

Grazie in anticipo per i consigli che mi darete
Renato77
 

teofilatto

Membro Attivo
Professionista
c'è una cosa semplicissima, che dovrebbe essere di uso comune e che invece per furberia all'italiana si tace, che si chiama fideiussione: in pratica il venditore ha l'obbligo di versare fideiussione per gli importi ricevuti fino all consegna dell'immobile. Pretendi che ti venga consegnata, pena la nullità del contratto!

Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122
All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
La fideiussione e' rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si e' verificata.
 

teofilatto

Membro Attivo
Professionista
infatti questa legge viene a seguito delle migliaia (ricordo una cifra: 200.000 persone) che negli anni sono state fregate, visto che in caso di fallimento gli acquirenti venivano dopo le banche nel rimborso dei crediti.
quindi: esigere la fideiussione o minacciare di andare da un'altra parte.

Nella fattispecie, vedi se riesci a convincere il costruttore, altrimenti annulla il contratto: rischi che se fai altri pagamenti e lui dà il giro perdi tutto.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
infatti questa legge viene a seguito delle migliaia (ricordo una cifra: 200.000 persone) che negli anni sono state fregate, visto che in caso di fallimento gli acquirenti venivano dopo le banche nel rimborso dei crediti.
quindi: esigere la fideiussione o minacciare di andare da un'altra parte.

Nella fattispecie, vedi se riesci a convincere il costruttore, altrimenti annulla il contratto: rischi che se fai altri pagamenti e lui dà il giro perdi tutto.

Se il costruttore è già in crisi di liquidità, con i tempi che corrono, quale banca rilascerà una fudejussione ?
DElle fidejussioni assicurative meglio diffidare, al momento della eventuale escussione, ti tirano fuori tanti di quei cavilli che ti portano a maledire il giorno in cui ti sei rivolto alle assicurazioni.
 

teofilatto

Membro Attivo
Professionista
eh lo so, infatti sono cose da fare prima, visto che dopo che il problema è successo diventa tutto più difficile. Per questo io dico: dammi garanzie o ridammi i soldi. é vero che così si rischia di impegolarsi in una causa, ma meglio adesso che dopo aver versato 80% del valore...
se poi ci sono idee migliori, fatemi sapere, il forum seve a questo
 

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