Inquilino moroso

Buonasera, nel gennaio 2014 mia figlia ha dato in locazione a canone concordato con cedolare secca con contratto 4+2 regolarmente registrato, un'abitazione situata nel comune di trani. Alla fine dello scorso anno l'inquilino le ha comunicato che avrebbe lasciato l'immobile alla fine dell'anno in quanto stava completando la ristrutturazione di una masseria acquistata nelle campagne limitrofe. l'inquilino non ha lasciato l'immobile è non ha più pagato il canone di locazione.
benché più volte sollecitato a comunicare quando avrebbe traslocato, non ha mai risposto negandosi anche al telefono. nello scorso mese di maggio, dopo una raccomandata di sollecito ha pagato due mensilità dicendo che il resto poteva trovare ristoro nella cauzione di tre mesi a suo tempo versata. Il 16 luglio ha traslocato lasciando debiti di condominio nella misura di 2500 € di cui 1/3 attribuibili a consumi idrici non pagati oltre a sei anni di quote condominiali del box dato in locazone come pertinenza dell'abitazione. Ci siamo rivolti ad un legale che gli ha già comunicato il ricorso alle vie legali in caso di mancato pagamento del dovuto. Vorrei la vostra opinione sulla procedura da noi seguita e come evitare il contenzioso legale. grazie

Solo per via legale. Intanto le quote condominiali devi pagarle tu come proprietario e su questo non ci piove. Per il resto visto il comportamento puoi andare per vie legali e fargli pagare anche le briciole.

lucia cecilia ha scritto:

Il 16 luglio ha traslocato

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L'inquilino ha rilasciato spontaneamente l'immobile: questo è un vantaggio perché se fosse rimasto lì senza pagare tua figlia avrebbe dovuto iniziare la pratica di sfratto per morosità, che è lunga e costosa.
Purtroppo mancando lo sfratto convalidato dal giudice la locatrice dovrà dichiarare anche i canoni non incassati e pagare le relative imposte (cedolare secca) fino alla data di risoluzione, che coincide con quella di rilascio.

Se non l'ha ancora fatto, si ricordi di comunicare all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Se la scadenza del sesto anno era a fine 2019, si suppone che il contratto sia stato prorogato di un ulteriore biennio.

lucia cecilia ha scritto:

come evitare il contenzioso legale.

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Prima di iniziare la pratica legale per il recupero del credito, è opportuno valutare se l'ex inquilino è solvibile. La richiesta decreto ingiuntivo, notifica al debitore (che può proporre opposizione), successivi pignoramenti se non paga spontaneamente; sono un iter lungo e costoso. E dall'esito incerto se non vi fossero beni e/o redditi aggredibili.

Può essere utile un accordo bonario tra le parti: proporre al debitore una parziale rimessione del debito e rateizzazione. In modo che riesca a pagare almeno una parte in rate mensili, anche piccole.
Se però non adempie perché non può o non vuole pagare, non resta che adire le vie legali se il creditore ha la ragionevole speranza di recuperare qualcosa.

uva ha scritto:

Prima di iniziare la pratica legale per il recupero del credito, è opportuno valutare se l'ex inquilino è solvibile.

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se ha sistemato una casa colonica, o masseria che dir si voglia, pensi che abbia fatto i lavori su una casa che abiterà in affitto?
Questa persona avrà un lavoro o una fonte di reddito per fare lavori edili?

uva ha scritto:

Prima di iniziare la pratica legale per il recupero del credito, è opportuno valutare se l'ex inquilino è solvibile.

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osservazione giusta, ma si ricade nella mia risposta precedente. Non sembra il caso di un inquilino moroso che ha perso il lavoro o che lavora in nero ed è scappato senza pagare quello che doveva pagare.

uva ha scritto:

Può essere utile un accordo bonario tra le parti: proporre al debitore una parziale rimessione del debito e rateizzazione.

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secondo me questa strada può essere pericolosa nel senso che, visto quello che sta succedendo, la postante rientrerà del debito ridotto a babbo morto. La lettera di concordato di saldo e stralcio del debito, che va fatto riconosce dall'inquilino, deve essere scritta da un avvocato con gli attributi voluminosi.

vittorievic ha scritto:

pensi

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Penso ciò che sta scritto nel primo post:

lucia cecilia ha scritto:

una masseria acquistata

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Non si sa se il soggetto è l'unico proprietario della masseria, se l'ha acquistata con mutuo, se la masseria è ipotecata; né si sa quali siano il suo lavoro e i suoi redditi.

vittorievic ha scritto:

La lettera di concordato di saldo e stralcio

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Io con un mio ex inquilino ho gestito personalmente il recupero bonario del credito (con parziale rimessione del debito), senza avvocato e senza lettera di concordato e stralcio.
Ho inserito nell'accordo la clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ.) in caso di inadempimento, e la clausola di decadenza dal termine (art. 1186 Cod.Civ.) in caso di insolvenza.
Tutto è andato a buon fine.

uva ha scritto:

Tutto è andato a buon fine.

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tu sei tu, che hai fatto di necessità virtù, visto che amministri un patrimonio immobiliare, la postante mi sembra che stia affrontando il problema per la prima volta.

Il contratto è scaduto il 31 dicembre 2019 e nn è stato rinnovato poiché ha asserito che sarebbe andato via nel giro di un mese al max due. dopodiché non ha risposto alle mail, non ha pagato, non ha risposto alle telefonate. La masseria è stata acquistata prima di prendere in affitto la casa di mia figlia e l'affitturno è un imprenditore molto ben introdotto nel settore marmi e pietre tipiche della zona.all'agenzia delle entrate è stato comunicato che il contratto non è stato rinnovato.

Domani mia figlia lo incontrerà alla presenza di un perito esperto che valuterà che non siano stati arrecati danni all'abitazione e al box e per ritirare le chiavi.

Sì, è vero, è la prima volta che affrontiamo questo problema e la lettera di disdetta non è stata inviata subito dopo il mancato pagamento proprio perché si auspicava una soluzione bonaria e mia figlia voleva evitare conflitti.

lucia cecilia ha scritto:

Il contratto è scaduto il 31 dicembre 2019 e nn è stato rinnovato

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lucia cecilia ha scritto:

all'agenzia delle entrate è stato comunicato che il contratto non è stato rinnovato.

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Quando un contratto di locazione giunge alla sua scadenza naturale e non viene prorogato, per l'Agenzia delle Entrate esso è risolto. Non è necessario fare la comunicazione col mod. RLI.