Superficie catastale

Seth ha detto:

Quindi per esempio: superficie calpestabile 150 mq (sommando le superfici interne calpestabili di ogni camera con altezza abitabile), +10% (muri spessi 50 ) = 165 mq, a cui eventualmente aggiungere in quota altre superfici accessorie se presenti. È corretto?

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No.
Se si vuole calcolare la esatta superficie commerciale, vanno fatte le misurazioni sul posto.
Il resto sono approssimazioni che possono dare indicazioni , ma non precise.
Non capisco però perché non sistemare la discrepanza tra realtà e catasto.

Seth ha detto:

se la visura dicesse 180 mq il funzionario di banca al primo incontro ti dirà che potrebbero finanziare in proporzione

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Non si finanzia un tanto al metro.
Ogni immobile va valutato per le sue caratteristiche specifiche, oltre che per la metratura.

Franci63 ha detto:

No.

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Hai visto le Precisazioni in Guida Immobiliare Come Valutare Gli Immobili Come Calcolare La Superfice Commerciale ?

Franci63 ha detto:

Se si vuole calcolare la esatta superficie commerciale, vanno fatte le misurazioni sul posto.

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Quindi dici che la prassi di calcolare un 10% forfettario per i muri, senza misurarli, non esiste?

Franci63 ha detto:

Il resto sono approssimazioni che possono dare indicazioni , ma non precise.

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Certo. Ma cosa fa il perito della banca io non lo so.

Franci63 ha detto:

Non capisco però perché non sistemare la discrepanza tra realtà e catasto.

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Si parlava delle possibili conseguenze per il mutuante di una discrepanza tra catastale in Visura e commerciale come determinata dal perito.

Se c’è un errore in quella catastale, certamente la si può correggere, ma intanto bisognerebbe essere certi che c’è l’errore e poi valutare se lo scarto è significativo, credo.

Franci63 ha detto:

Non si finanzia un tanto al metro.
Ogni immobile va valutato per le sue caratteristiche specifiche, oltre che per la metratura.

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Oltre che, ma anche quello.

Se sapessi quanto pagano una perizia bancaria al perito non ti faresti tutte queste domande.

Seth ha detto:

Hai visto le Precisazioni

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Certo, ma non ne avevo bisogno: era parte del mio lavoro conoscere i criteri per calcolare le superfici (calpestabile o commerciale).

Seth ha detto:

Quindi dici che la prassi di calcolare un 10% forfettario per i muri, senza misurarli, non esiste?

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Come scritto anche sul sito da te linkato, è un metodo approssimativo, quando non si può (o non si vuole) eseguire un rilievo sul posto.

Seth ha detto:

Ma cosa fa il perito della banca io non lo so.

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Dipende dal perito: alcuni sono più scrupolosi di altri.
Vedi quanto scritto da @Miciogatto .

Seth ha detto:

ma intanto bisognerebbe essere certi che c’è l’errore

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Me tu lo sai, se c’è un errore in quanto ti riguarda, o stiamo parlando solo di ipotesi?
Cosa ti preoccupa ?
Quando si vende, e si determina il prezzo da richiedere, la valutazione si fa sul valore di mercato, non in base alla metratura catastale.
E anche chi compra non se ne cura, generalmente.

Franci63 ha detto:

Certo, ma non ne avevo bisogno: era parte del mio lavoro conoscere i criteri per calcolare le superfici (calpestabile o commerciale).

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Chiaro.

Franci63 ha detto:

Come scritto anche sul sito da te linkato, è un metodo approssimativo, quando non si può (o non si vuole) eseguire un rilievo sul posto.

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Onestamente, nella mia limitatissima esperienza di proprietario/venditore e non addetto ai lavori, non ho mai visto nessuno misurare lo spessore delle mura (direttamente o da rappresentazione grafica).

Franci63 ha detto:

Dipende dal perito: alcuni sono più scrupolosi di altri.
Vedi quanto scritto da @Miciogatto .

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Eh.

Franci63 ha detto:

Me tu lo sai, se c’è un errore in quanto ti riguarda, o stiamo parlando solo di ipotesi?

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Sospetto che la misura catastale non sia precisissima e potrebbe essere un po’ “sgonfiata” dalla perizia che valuterà la superficie commerciale.

Tra l’altro dalla visura storica emerge che pochi anni fa la superficie catastale è cresciuta leggermente in occasione di una CILA (per semplice spostamento di un tramezzo interno, senza aggiunte di alcun tipo). Il geometra dell’epoca interpellato ha detto che probabilmente è perché erano cambiati i criteri di conteggio dei muri rispetto a quelli originari anni Sessanta.

Franci63 ha detto:

Cosa ti preoccupa ?

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Che l’acquirente riceva, al dunque, un finanziamento inferiore al previsto, il che potrebbe creare problemi.

Franci63 ha detto:

Quando si vende, e si determina il prezzo da richiedere, la valutazione si fa sul valore di mercato, non in base alla metratura catastale.
E anche chi compra non se ne cura, generalmente.

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Certo, giustissimo, ma ogni pretesto può essere buono per provare a buttare giù il prezzo.

Seth ha detto:

non ho mai visto nessuno misurare lo spessore delle mura (direttamente o da rappresentazione grafica).

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Male

Seth ha detto:

Che l’acquirente riceva, al dunque, un finanziamento inferiore al previsto, il che potrebbe creare problemi.

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Se gli finanziano meno di quanto gli serve , non potrà comprare, ovviamente.
Ma non è un tuo problema; nel senso che , se ti ha dato una caparra, rischia lui di perderla.

Seth ha detto:

ma ogni pretesto può essere buono per provare a buttare giù il prezzo.

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Non con un contratto firmato .
Cioè , lui ci può provare, e tu potrai decidere se assecondare la richiesta o tenere la caparra e vendere ad altri, se lui non potrà comprare.

Franci63 ha detto:

Male

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Però è la stessa FIAIP a dire che i muri portanti non dovrebbero aggiungere più del 10% nella superficie commerciale. Ammetterai che è un bell’invito a semplificare.

Franci63 ha detto:

Se gli finanziano meno di quanto gli serve , non potrà comprare, ovviamente.
Ma non è un tuo problema; nel senso che , se ti ha dato una caparra, rischia lui di perderla.


Non con un contratto firmato .
Cioè , lui ci può provare, e tu potrai decidere se assecondare la richiesta o tenere la caparra e vendere ad altri, se lui non potrà comprare.

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La situazione non è ancora ferma nero su bianco.

Ad ogni modo, mi sono fatto l’idea che in realtà il valore della superficie in Catasto è corretto, considerando che il perimetro è in gran parte di muri portanti di 50 cm (da inserire al 100%). Non ho le misure dei muri condivisi e dei tramezzi interni ma stimo rispettivamente un 25 cm (da inserire al 50%) e 12 cm (100%). Non sono in grado di fare misurazioni e calcoli esattissimi, ma spannometricamente mi sembra che ci siamo, e d’altra parte non vedo perché mettere in discussione il lavoro del geometra dell’epoca.

Tuttavia, come dicevo, se qualcuno calcolerà la superficie commerciale approssimando l’area dei muri portanti a non oltre il 10%, ecco allora che verrebbero a mancare alcuni metri quadri.

Vabbè, vedremo.