Superficie catastale

[Franci63]

Quindi per esempio: superficie calpestabile 150 mq (sommando le superfici interne calpestabili di ogni camera con altezza abitabile), +10% (muri spessi 50 ) = 165 mq, a cui eventualmente aggiungere in quota altre superfici accessorie se presenti. È corretto?

No.
Se si vuole calcolare la esatta superficie commerciale, vanno fatte le misurazioni sul posto.
Il resto sono approssimazioni che possono dare indicazioni , ma non precise.
Non capisco però perché non sistemare la discrepanza tra realtà e catasto.

se la visura dicesse 180 mq il funzionario di banca al primo incontro ti dirà che potrebbero finanziare in proporzione

Non si finanzia un tanto al metro.
Ogni immobile va valutato per le sue caratteristiche specifiche, oltre che per la metratura.

 

[Seth]

No.

Hai visto le Precisazioni in Guida Immobiliare Come Valutare Gli Immobili Come Calcolare La Superfice Commerciale ?

Se si vuole calcolare la esatta superficie commerciale, vanno fatte le misurazioni sul posto.

Quindi dici che la prassi di calcolare un 10% forfettario per i muri, senza misurarli, non esiste?

Il resto sono approssimazioni che possono dare indicazioni , ma non precise.

Certo. Ma cosa fa il perito della banca io non lo so.

Non capisco però perché non sistemare la discrepanza tra realtà e catasto.

Si parlava delle possibili conseguenze per il mutuante di una discrepanza tra catastale in Visura e commerciale come determinata dal perito.

Se c’è un errore in quella catastale, certamente la si può correggere, ma intanto bisognerebbe essere certi che c’è l’errore e poi valutare se lo scarto è significativo, credo.

Non si finanzia un tanto al metro.
Ogni immobile va valutato per le sue caratteristiche specifiche, oltre che per la metratura.

Oltre che, ma anche quello.

 

[Miciogatto]

Se sapessi quanto pagano una perizia bancaria al perito non ti faresti tutte queste domande.

 

[Franci63]

Hai visto le Precisazioni

Certo, ma non ne avevo bisogno: era parte del mio lavoro conoscere i criteri per calcolare le superfici (calpestabile o commerciale).

Quindi dici che la prassi di calcolare un 10% forfettario per i muri, senza misurarli, non esiste?

Come scritto anche sul sito da te linkato, è un metodo approssimativo, quando non si può (o non si vuole) eseguire un rilievo sul posto.

Ma cosa fa il perito della banca io non lo so.

Dipende dal perito: alcuni sono più scrupolosi di altri.
Vedi quanto scritto da @Miciogatto .

ma intanto bisognerebbe essere certi che c’è l’errore

Me tu lo sai, se c’è un errore in quanto ti riguarda, o stiamo parlando solo di ipotesi?
Cosa ti preoccupa ?
Quando si vende, e si determina il prezzo da richiedere, la valutazione si fa sul valore di mercato, non in base alla metratura catastale.
E anche chi compra non se ne cura, generalmente.

 

[Seth]

Certo, ma non ne avevo bisogno: era parte del mio lavoro conoscere i criteri per calcolare le superfici (calpestabile o commerciale).

Chiaro.

Come scritto anche sul sito da te linkato, è un metodo approssimativo, quando non si può (o non si vuole) eseguire un rilievo sul posto.

Onestamente, nella mia limitatissima esperienza di proprietario/venditore e non addetto ai lavori, non ho mai visto nessuno misurare lo spessore delle mura (direttamente o da rappresentazione grafica).

Dipende dal perito: alcuni sono più scrupolosi di altri.
Vedi quanto scritto da @Miciogatto .

Eh.

Me tu lo sai, se c’è un errore in quanto ti riguarda, o stiamo parlando solo di ipotesi?

Sospetto che la misura catastale non sia precisissima e potrebbe essere un po’ “sgonfiata” dalla perizia che valuterà la superficie commerciale.

Tra l’altro dalla visura storica emerge che pochi anni fa la superficie catastale è cresciuta leggermente in occasione di una CILA (per semplice spostamento di un tramezzo interno, senza aggiunte di alcun tipo). Il geometra dell’epoca interpellato ha detto che probabilmente è perché erano cambiati i criteri di conteggio dei muri rispetto a quelli originari anni Sessanta.

Cosa ti preoccupa ?

Che l’acquirente riceva, al dunque, un finanziamento inferiore al previsto, il che potrebbe creare problemi.

Quando si vende, e si determina il prezzo da richiedere, la valutazione si fa sul valore di mercato, non in base alla metratura catastale.
E anche chi compra non se ne cura, generalmente.

Certo, giustissimo, ma ogni pretesto può essere buono per provare a buttare giù il prezzo.

 

[Franci63]

non ho mai visto nessuno misurare lo spessore delle mura (direttamente o da rappresentazione grafica).

Male

Che l’acquirente riceva, al dunque, un finanziamento inferiore al previsto, il che potrebbe creare problemi.

Se gli finanziano meno di quanto gli serve , non potrà comprare, ovviamente.
Ma non è un tuo problema; nel senso che , se ti ha dato una caparra, rischia lui di perderla.

ma ogni pretesto può essere buono per provare a buttare giù il prezzo.

Non con un contratto firmato .
Cioè , lui ci può provare, e tu potrai decidere se assecondare la richiesta o tenere la caparra e vendere ad altri, se lui non potrà comprare.

 

[Seth]

Male

Però è la stessa FIAIP a dire che i muri portanti non dovrebbero aggiungere più del 10% nella superficie commerciale. Ammetterai che è un bell’invito a semplificare.

Normative di riferimento per il calcolo delle superfici commerciali - Fiaip

Per il calcolo delle superfici commerciali comunemente ci si rifà alle seguenti normative: La norma UNI 10750:2005 il D.P.R. n. 138/98, Norma UNI 10750 – Servizi Agenzie Immobiliari. Requisiti del Servizio. 4.4 Criteri per la valutazione patrimoniale La norma UNI 10750, riporta i seguenti i...

www.fiaip.it

Se gli finanziano meno di quanto gli serve , non potrà comprare, ovviamente.
Ma non è un tuo problema; nel senso che , se ti ha dato una caparra, rischia lui di perderla.


Non con un contratto firmato .
Cioè , lui ci può provare, e tu potrai decidere se assecondare la richiesta o tenere la caparra e vendere ad altri, se lui non potrà comprare.

La situazione non è ancora ferma nero su bianco.

Ad ogni modo, mi sono fatto l’idea che in realtà il valore della superficie in Catasto è corretto, considerando che il perimetro è in gran parte di muri portanti di 50 cm (da inserire al 100%). Non ho le misure dei muri condivisi e dei tramezzi interni ma stimo rispettivamente un 25 cm (da inserire al 50%) e 12 cm (100%). Non sono in grado di fare misurazioni e calcoli esattissimi, ma spannometricamente mi sembra che ci siamo, e d’altra parte non vedo perché mettere in discussione il lavoro del geometra dell’epoca.

Tuttavia, come dicevo, se qualcuno calcolerà la superficie commerciale approssimando l’area dei muri portanti a non oltre il 10%, ecco allora che verrebbero a mancare alcuni metri quadri.

Vabbè, vedremo.

 

[Franci63]

La situazione non è ancora ferma nero su bianco.

Senza un contratto firmato nessuna banca procede con la richiesta di mutuo.
Si capisce che il fai da te non è l’ideale proprio dalla lungaggine delle “trattative”