Acquisto 2° box pertinenza - detrazione IRPEF

[phalcon]

Buongiorno a tutti! Vorrei chiedervi delle info e questa mi sembra la sezione più attinente.

Nel 2010 ho acquistato direttamente da costruttore con agevolazioni 1° casa un appartamento e un box di pertinenza entrambi in comproprietà al 50% con la mia compagna.
Ora vorrei acquistare soltanto io al 100% l’ultimo box rimasto invenduto. Ho i seguenti dubbi:

1) l’IVA da applicare su tale box è 4% (essendo pertinenza della 1° casa) o 10%?

2) riguardo la detrazione IRPEF del 36% (ora 50% fino al 30.06.2013), posso recuperarla interamente o l’Agenzia delle Entrate potrebbe farmi questioni perché sono proprietario dell’appartamento solo al 50% e non al 100% come sul box pertinenziale che acquisterò?

3) per considerare il box in questione di pertinenza dell’appartamento, è sufficiente indicare nel preliminare e nel rogito i dati catastali dell’appartamento e i riferimenti del precedente atto di compravendita?

Per l’acquisto secondo voi come è meglio procedere:

- fare un preliminare e registrarlo pagando con bonifico un acconto e poi prima del rogito (sempre con bonifico) il saldo

OPPURE

- fare un preliminare non registrato consegnando al venditore un assegno bancario a titolo di cauzione e poi effettuare il bonifico per l’intera cifra lo stesso giorno del rogito con restituzione dell’assegno cauzione

Grazie mille per i chiarimenti che vorrete fornirmi!

 

[User_29045]

1) l’IVA da applicare su tale box è 4% (essendo pertinenza della 1° casa) o 10%?

L'IVA è del 10% perché il 4% si paga solo per LA PRIMA PERTINENZA DI CATEGORIA C/6, sia essa box o posto auto.

 

[User_29045]

2) riguardo la detrazione IRPEF del 36% (ora 50% fino al 30.06.2013), posso recuperarla interamente o l’Agenzia delle Entrate potrebbe farmi questioni perché sono proprietario dell’appartamento solo al 50% e non al 100% come sul box pertinenziale che acquisterò?

Se intesti il box al 50%, recuperi il 50% della detrazione perché essa va ripartita tra i due comproprietari.

Se intesti il box al 100%, recuperi il 100% della detrazione.

Puoi appoggiare la pertinenza - tua al 100% - ad un appartamento tuo al 50%, fruendo dei relativi recuperi al 100% se risulta dai bonifici che sei stato solo tu a pagare, e se l'intestazione del secondo box sarà solo a nome tuo.

 

[User_29045]

Paradossalmente, potresti essere proprietario di 1/6 della tua prima casa, e appoggiarci una pertinenza (box o posto auto) tua al 100%, fruendo delle relative detrazioni se il box o posto auto lo paghi tutto tu, e se tale box o posto auto è intestato solo a te.

 

[User_29045]

3) per considerare il box in questione di pertinenza dell’appartamento, è sufficiente indicare nel preliminare e nel rogito i dati catastali dell’appartamento e i riferimenti del precedente atto di compravendita?

Per considerare il box pertinenza dell'appartamento, nel testo del rogito notarile dovrà essere indicato con precisione l'immobile cui è pertinenza (foglio, particella, subalterno, Città, Indirizzo, Numero Civico, Piano, Scala, Interno), nonché ovviamente le coordinate catastali e l'indirizzo esatto del box / posto auto che sarà pertinenza.

Sul testo del rogito dovranno risultare frasi simili alle seguenti:

La "Società Birilla Baralla S.r.l", in persona come sopra, cede e vende con ogni debita garanzia di legge, compresa quella per molestia ed evizione al sig. POSSESSORE DE POSSESSORIS che, accetta ed acquista la seguente porzione immobiliare facente parte del Parcheggio Interrato sito in Comune di FORLIMPOPOLI, Via dei Colli Fioriti n 17A e 17B precisamente:
- posto auto sito al piano primo sottostrada, contraddistinto con il numero interno ventisette B (n. int. 27B) della consistenza catastale di mq. 37 (metri quadrati trentasette) che sarà adibito a pertinenza dell'appartamento meglio in appresso descritto posto nell'immediata vicinanza, confinante con spazio di manovra per due lati, box n. 157, salvo se altri;
censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Forlimpopoli al foglio 123 particella 234, sub. 56, z.c. 3, cat. C/6, cl. 7, consistenza mq. 37, r.c. euro 360,36, via dei Colli Fioriti n. 17A n. 17B piano S1 interno 27B.

La parte acquirente ai sensi della legge 122/89 (e successive modifiche e integrazioni) dichiara di voler destinare il posto auto acquistato a pertinenza dell'alloggio di sua proprietà sito in FORLIMPOPOLI, via dei Colli Fioriti n. 7, posto al piano dodicesimo, distinto con il numero interno 89, acquistato con atto a rogito del Notaio Azzecca Garbugli di Forlimpopoli in data 29 gennaio 1981, Rep. n. 123456, registrato a Forlimpopoli - Atti Pubblici il 7 febbraio 1981 al n. 123.

 

[User_29045]

NOTA BENE: La legge 122/89 è la Legge Tognoli, VERIFICA SE VALE NEL TUO CASO. I box e posti auto asserviti alle relative abitazioni ai sensi della Legge Tognoli generano, solitamente, pertinenzialità IRREVOCABILI, ovvero sia NON SI POTRA' IN FUTURO VENDERE IL BOX/POSTO AUTO separatamente dall'abitazione a cui sono stati legati con rispettivo rogito notarile di acquisto. A Roma ad esempio ci sono stati casi in cui la Società Costruttrice, vendendo box costruiti su area di proprietà privata (e NON TERRENO DEMANIALE), hanno venduto ai sensi della Legge Tognoli (122/89), avendo però ottenuto dal Comune di Roma la DEROGA AL VINCOLO DI PERTINENZIALITA', ovvero sia i box e posti auto potranno in futuro, grazie a tale deroga, essere alienati separatamente dagli appartamenti, a condizione che i futuri acquirenti dichiarino a loro volta di asservirli a pertinenza della loro abitazione principale sita nel medesimo comune (Roma nel mio caso).

I box e posti auto costruiti invece su TERRENO DEMANIALE vengono invece venduti IN DIRITTO DI SUPERFICIE (ad esempio novantennale), e NON POTRANNO ESSERE ALIENATI SEPARATAMENTE DALL'ABITAZIONE A CUI SONO STATI LEGATI CON ROGITO NOTARILE ai sensi della Legge 122/89.

Io a Roma ho sia un box Legge 122/89 con pertinenzialità IRREVOCABILE, sia un posto auto con pertinenzialità REVOCABILE, ossia il Comune di Roma ha concesso espressa deroga a tale vincolo di pertinenzialità perché si tratta di un posto auto costruito su proprietà privata della società costruttrice, e non costruito su terreno demaniale.

Il tipo di pertinenzialità (revocabile o irrevocabile) si desume non solo dal testo del rogito notarile, ma dall'ultima sezione della NOTA DI TRASCRIZIONE, che lo Studio Notarile presso il quale stipulerai l'atto di compravendita ti dovrà consegnare in unico originale trascorsi alcuni mesi dalla compravendita (firmerai per ricevuta dell'unico originale, esonerando lo Studio Notarile da responsabilità in caso tu smarrisca tale unico originale).

Se ti servono altri chiarimenti chiedi pure.

 

[User_29045]

- fare un preliminare e registrarlo pagando con bonifico un acconto e poi prima del rogito (sempre con bonifico) il saldo

Questa è la modalità che preferisco, ossia preliminare REGISTRATO. Attenzione, se vuoi essere l'unico intestatario del box, dovrai pagare solo tu e con bonifico bancario o postale con apposita causale, sennò il tutto è nullo e non potrai recuperare alcunché.

 

[phalcon]

Grazie mille per le risposte molto dettagliate! Davvero gentile! :daccordo:

Comunque io non ho acquistato la casa e il 1° box in diritto di superficie e anche questo 2° box sarà un acquisto dallo stesso costruttore che è proprietario del terreno.
Quindi in futuro, se avessi bisogno di soldi liquidi, potrei venderlo separatamente dalla casa, confermi? (a qualcuno che lo legherà come pertinenza al suo appartamento)

Per quanto riguarda il pagamento, in occasione dell'acquisto della 1° casa+box ho fatto preliminare registrato con acconto tramite assegno bancario e al rogito assegni circolari + bonifici relativi al box (per usufruire della detrazione 36%).

Ora stavo pensando, visto che si tratta di acquistare solo un box, se potrebbe essere più semplice fare un preliminare non registrato consegnando al venditore un assegno bancario a titolo di cauzione e poi effettuare il bonifico per l’intera cifra lo stesso giorno del rogito con restituzione dell’assegno cauzione (ufficialmente è come se fossi andato direttamente a rogito facendo il bonifico poche ora prima).
Che problemi potrei avere con questa modalità? Ad esempio se il venditore il giorno del rogito non volesse restituirmi l'assegno versato come cauzione facendo il furbo? (il rogito avverrà dopo aver pagato la somma totale tramite bonifico, quindi ci guadagnerebbe).

Grazie anticipatamente per le ulteriori delucidazioni!

 

[User_29045]

Le cifre pagate con assegni bancari e assegni circolari non sono fiscalmente recuperabili. Quindi, attenzione.

Hai la possibilità di recuperare solo ciò che paghi con BONIFICO AI SENSI DELLA LEGGE PER IL RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO (EX 449/97), e il bonifico deve avere una apposita causale che faccia riferimento alla legge, che contenga il codice fiscale del pagante e la partita IVA del beneficiario (che è l'impresa costruttrice), e così via.

La modalità più corretta è il bonifico per l'intera cifra fatta alcune ore prima del rogito con restituzione dell'assegno cauzionale.

Ci deve però essere totale fiducia nel venditore, ossia sperare che questo non metta all'incasso l'assegno prima del rogito notarile.

I preliminari non registrati e non trascritti ti espongono a una sanzione amministrativa, e tra l'altro non ti tutelano nel caso in cui, last minute, il venditore trovi un acquirente più generoso di te: se pensi che la probabilità che ciò accada sia bassa, vai direttamente al rogito senza fare alcun preliminare e lasciando un assegno a titolo di deposito cauzionale, con l'accordo verbale che ti verrà riconsegnato il giorno del rogito.

Assicùrati però che, nei giorni intercorrenti tra la data di consegna dell'assegno al venditore, e la data del rogito, sul conto corrente di traenza vi siano fondi sufficienti a coprire l'eventuale messa all'incasso dell'assegno da parte del venditore. Se un venditore ha bisogno di soldi, disperato può anche mettere all'incasso gli assegni, in fondo se tu glielo hai dato e l'accordo è solo verbale, può venire meno all'accordo verbale di mancato incasso fino al rogito, perché tu non puoi rinfacciargli niente in sede legale.

 

[phalcon]

La modalità più corretta è il bonifico per l'intera cifra fatta alcune ore prima del rogito con restituzione dell'assegno cauzionale.
Ci deve però essere totale fiducia nel venditore, ossia sperare che questo non metta all'incasso l'assegno prima del rogito notarile.
I preliminari non registrati...non ti tutelano nel caso in cui, last minute, il venditore trovi un acquirente più generoso di te.

Quindi (scusa se ti disturbo ancora), se non ho abbastanza fiducia nel venditore, mi conviene evitare l'assegno cauzionale e fare un preliminare registrato versando a mezzo bonifico apposito (valido per la detrazione IRPEF) un acconto e successivamente il saldo il giorno del rogito sempre a mezzo bonifico apposito.

Non ci sono problemi se l'intera cifra del box viene divisa in 2 bonifici (acconto e saldo), giusto? O devo per forza fare un unico bonifico corrispondente alla fattura il giorno del rogito?

Grazie ancora per l'aiuto! :daccordo: