Acquisto casa priva di planimetria catastale

[masmau67]

Buongiorno a tutti. Torno a chiedere consiglio a questo prezioso forum dopo una lunga assenza e ringrazio ancora tutti per la partecipazione alla precedente discussione.
In questa occasione vorrei dei chiarimenti in merito all'acquisto di una casetta in montagna.
Innanzitutto l'immobile è sito nel Comune di Cappadocia in Provincia dell'Aquila e dovrebbe essere stato costruito nei primi anni 60.
Individuato l'immobile adatto alle nostre esigenze (una modesta casetta con un piccolo giardino) ho contattato il venditore e con mia moglie ho fatto un primo veloce sopralluogo.
La casa ci è subito piaciuta e per questo ho subito interessato il muratore esperto della zona per verificare la consistenza della struttura e la possibilità di un eventuale ampliamento.
L'interessamento all'acquisto è anche legato alla riuscita dell'ampliamento della costruzione che attualmente dovrebbe avere una superficie di circa una 50 di m².
Per questo mi sono anche recato presso l'ufficio tecnico del Comune per controllare la situazione catastale e ho contattato anche un geometra per individuare lo spazio dove poter allargare la casa.
L'idea è quella di realizzare una seconda cameretta con un aumento della cubatura fino al 20% previsto dal Piano Casa.
Il geometra ha individuato più o meno il lato dell'edificio dove rispettando le distanze dai confini si potrebbe costruire e al momento sono in attesa di sapere nei dettagli la fattibilità.
All'Ufficio tecnico invece la planimetria risulta assente e per questo il proprietario si è già attivato con un suo geometra al fine di realizzare una piantina aggiornata della casa.
Credo che questa piantina sia indispensabile per effettuare il rogito.
Inoltre nel terreno che circonda la casa sono presenti due fabbricati, una in lamiera che funziona da ripostiglio e uno in muratura utilizzato come legnaia e lavatoio.
A quanto pare queste due costruzioni risultano abusive e probabilmente dovranno essere demolite.
Da una visura effettuata presso il Catasto dell'Aquila, la casa e il terreno hanno due differenti particelle.
A questo punto le mie domande sono le seguenti:
I due fabbricati (ripostiglio e legnaia) possono rimanere in piedi, magari con un condono o devono essere demoliti?
Se ne deve interessare il proprietario prima della vendita?
Se nella realizzazione o aggiornamento della planimetria non si riportano tali fabbricati a cosa si può andare incontro?
Accorpare l'unità immobiliare (catasto fabbricati) e l'immobile (catasto dei terreni) in un'unica soluzione è possibile?
Ci sono vantaggi o svantaggi per il pagamento delle imposte comunali?
Ci sono altre situazioni da chiarire prima di prendere appuntamento con un Notaio.
E' possibile effettuare solo l'atto di compravendita finale Rogito senza ricorrere la Compromesso e quali potrebbero essere gli eventuali vantaggi e svantaggi?
Grazie mille a tutti.
Cordialmente
Maurizio.

 

[User_29045]

Credo che questa piantina sia indispensabile per effettuare il rogito.

Sì, la planimetria catastale è indispensabile per effettuare il rogito notarile di compravendita: nessun notaio dotato di un minimo di buon senso ti permetterebbe di rogare senza planimetria allegata al rogito notarile.

Inoltre nel terreno che circonda la casa sono presenti due fabbricati, una in lamiera che funziona da ripostiglio e uno in muratura utilizzato come legnaia e lavatoio.
A quanto pare queste due costruzioni risultano abusive e probabilmente dovranno essere demolite.

QUI ATTENDO ALTRI PARERI, ma istintivamente sono portato a pensare che se queste costruzioni ti possono servire e non sono censite, perché buttarle giù? Chi viene a controllare? In ogni caso puoi usare queste costruzioni come SCUSA per ottenere uno SCONTO SUL PREZZO, dicendo che dovrai demolirle a TUE SPESE, cosa che poi magari NON farai. Chiedo scusa per la franchezza.

Se ne deve interessare il proprietario prima della vendita?

Se desideri DAVVERO che vengano demoliti, assolutamente sì, deve interessarsene il proprietario PRIMA del rogito e PRIMA del compromesso, oppure IN ALTERNATIVA puoi usarli come SCUSA per ottenere uno SCONTO (come affermato da me poc'anzi).

Se nella realizzazione o aggiornamento della planimetria non si riportano tali fabbricati a cosa si può andare incontro?

A sanzioni che non riesco a quantificare, con l'obbligo di censire in catasto (con assegnazione di rendita catastale) gli abusi o demolirli, ma se fino ad oggi nessuno ha rotto le scatole all'ATTUALE proprietario che non ha neanche depositato la planimetria, non vedo perché debbano rompere le scatole a te. Sto ragionando in termini PROBABILISTICI, magari sbaglio e attendo altri autorevoli pareri dei forumisti.

Accorpare l'unità immobiliare (catasto fabbricati) e l'immobile (catasto dei terreni) in un'unica soluzione è possibile?

Un conto è che un appartamento nasca con giardino annesso e non censito, coi millesimi di proprietà che inglobano il giardino (e magari anche la cantina, come succedeva con gli appartamenti degli anni '70), altro conto è che hai una riga (foglio/particella/subalterno) nel catasto fabbricati e una riga (foglio/particella/subalterno) nel catasto terreni: A MIO AVVISO, SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA, non puoi fonderli. Attendo anche qui autorevoli pareri, sto andando A INTUITO.

Ci sono vantaggi o svantaggi per il pagamento delle imposte comunali?

Se accorpi tutto ovviamente l'IMU sulla prima casa non la paghi. Verifica la fattibilità con un geometra abilitato.

Ci sono altre situazioni da chiarire prima di prendere appuntamento con un Notaio.

- A carico di chi saranno le spese dell'atto notarile? Non è scontato che paghi l'acquirente, anche se è la prassi;

- Sono stati effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio negli anni passati? Sono state interamente recuperate le 10 annualità di recupero IRPEF? Si conviene e si stipula che i recuperi IRPEF passino all'acquirente (situazione "di default"), oppure restino alla venditrice?

- Sono state approvate dall'assemblea dei condomini delle spese condominiali di straordinaria manutenzione, e non sono ancora state eseguite?

- Sono in corso opere condominiali di straordinaria manutenzione?

- Esistono conti in sospeso con l'amministrazione del condominio per spese di straordinaria manutenzione o per spese di ordinaria manutenzione o per spese ordinarie in genere?

- Tutti i tributi afferenti l'immobile in oggetto sono stati regolarmente pagati?

- Gli impianti sono funzionanti?

- Esistono controversie e/o vertenze in fase giudiziale e/o stragiudiziale, con terzi e/o con confinanti in relazione ad eventuali danni derivanti dall'immobile e/o dalle parti comuni e loro pertinenze?

E' possibile effettuare solo l'atto di compravendita finale Rogito senza ricorrere la Compromesso e quali potrebbero essere gli eventuali vantaggi e svantaggi?

Certo che è possibile, ci mancherebbe altro.
Il vantaggio è che eviti perdite di tempo, il compromesso di solito serve all'acquirente per avere qualche mese per chiedere un MUTUO. Tant'è che l'ottenimento del mutuo viene posto come condizione essenziale per poter rogare, senza la quale la proposta di acquisto è nulla. Il vantaggio del compromesso, per l'acquirente, è che il compromesso REGISTRATO E TRASCRITTO lo garantisce e gli dà la precedenza rispetto ad altri potenziali ACQUIRENTI. Per il venditore il compromesso è uno svantaggio perché gli congela l'immobile (SIA PER GLI AFFITTI CHE PER LE VENDITE) fino alla INADEMPIENZA del PROMISSARIO ACQUIRENTE, ed il congelamento vale anche dal punto di vista ECONOMICO (se il giorno dopo del compromesso trovi un CINESE che ti darebbe il doppio, gli devi dire 'NO' finché il promissario acquirente non si rivela inadempiente, decorso il termine essenziale per rogare). Il compromesso stipulato da un NOTAIO tutela il venditore che aggiunge le clausole di NON PROROGABILITA' DEL TERMINE ULTIMO PER ROGARE, e solo un notaio lo sa fare BENE.

Senza compromesso: sia l'acquirente che il venditore evitano accuratamente di prendere un accordo scritto, e si ricordano l'un l'altro che sono liberi da ogni vincolo fino all'atto del rogito notarile davanti al notaio. Il RISCHIO per il venditore è evidente: l'effetto bolla di sapone, ossia l'acquirente che ci ripensa davanti al notaio, se la fa sotto e fugge via. In questo caso non puoi nemmeno citarlo in giudizio per danni, perché non c'è un compromesso, e devi pagare il notaio perché ha comunque investito TEMPO, RISORSE e DENARO per REDIGERE L'ATTO, anche se l'atto non è stato effettuato, firmato e siglato dal notaio.

 

[Gianco]

All'Ufficio tecnico invece la planimetria risulta assente e per questo il proprietario si è già attivato con un suo geometra al fine di realizzare una piantina aggiornata della casa.
Credo che questa piantina sia indispensabile per effettuare il rogito.

All'ufficio tecnico comunale potresti trovare solo il progetto e le successive variazioni. Le planimetrie le trovi solo in catasto.
Se il fabbricato esiste prima del 67 potrebbe essere stato edificato senza licenza edilizia perché prima non era richiesta.
Pertanto ora hai necessità di regolarizzare la planimetria catastale allo stato attuale, posto che eventuali abusi non ti siano stati contestati o non siano stati riscontrati da foto aeree. Se i fabbricati extra possono essere dichiarati ante 67 li puoi accatastare ed il problema dovrebbe essere risolto. Parli poi di due numeri, uno relativo al fabbricato e l'altro al terreno. Probabilmente uno è relativo al fabbricato rurale. Il tuo geometra dovrebbe fare delle ricerche e dichiarare il fabbricato nel catasto fabbricati e se il terreno non è particolarmente esteso potrebbe passarlo come corte del fabbricato al catasto fabbricati. In tal caso fosse edificabile saresti esentato dall'IMU.

 

[Gianco]

- A carico di chi saranno le spese dell'atto notarile? Non è scontato che paghi l'acquirente, anche se è la prassi;

E' consuetudine che tutte le spese da sopportare per l'atto, compreso un eventuale frazionamento, ma non l'accatastamento e tutte le tasse sempre a carico del venditore, le deve sopportare l'acquirente.

 

[User_29045]

E' consuetudine che tutte le spese da sopportare per l'atto, compreso un eventuale frazionamento, ma non l'accatastamento e tutte le tasse sempre a carico del venditore, le deve sopportare l'acquirente.

E' consuetudine, come affermi, ma non regola. Sto per vendere un posto auto con spese dell'atto a mio carico. Diciamo che è consuetudine "salvo diversa pattuizione".

 

[masmau67]

Buonasera. Grazie a Possessore e grazie a Gianco.
Il proprietario nel pomeriggio mi ha comunicato di aver già avuto dal geometra la planimetria aggiornata e l'APE indispensabile per poter vendere casa. Noto una inconsueta sollecitudine da parte del venditore. Inoltre nell'aggiornamento non ha tenuto in considerazione i due fabbricati sospetti. Non era meglio inserirli nella planimetria e successivamente accatastarli?
Per quanto riguarda i dati catastali volevo precisare che il proprietario mi ha mostrato due Visure differenti, una per l'abitazione e una relativa al terreno, con 2 particelle diverse.
Parlandoci per telefono, credo di aver capito che adesso, tramite il geometra intervenuto per la planimetria, è stato chiesto l'accorpamento in un'unica soluzione. Non è meglio mantenere due rendite catastali differenti in modo da pagare imposte comunali minori sul singolo terreno? Grazie

 

[User_29045]

Se volevi che i due fabbricati abusivi fossero censiti nella planimetria e accatastati, avresti dovuto chiederlo. Se non hai redatto e firmato un compromesso sei ancora in tempo, altrimenti se la cosa fatta com'è stata fatta non ti soddisfa, puoi sempre dire "Non fa nulla", e tirarti indietro.

La sollecitudine è sospetta, ma può esserlo anche la non sollecitudine, ossia il proprietario che ti dice, "Prenditi tutto il tempo che vuoi", proprio per darti l'idea del relax e farti credere che puoi pensarci per 10 anni. Poi però non ti devi lamentare se vende a qualcun altro. E puoi gioire solo se vende a qualcun altro e c'erano magagne. Ma se le magagne non c'erano, hai perso un'occasione. La sollecitudine può essere dettata da fattori esterni: se uno ha una ex moglie che gli chiede gli alimenti, e non sa come darglieli, inizia a (s)vendere. E quando ci riesce, te credo che ha "cortese sollecitudine"!

I terreni solitamente hanno una rendita catastale molto bassa, devi farti assistere da un geometra (che sceglierai tu) per valutare assieme a lui la scelta da fare.
Non parli di metri quadrati, ma genericamente di un terreno. Potrebbe essere il terreno che circonda la reggia di Versailles, oppure un trapezio d'erba sotto casa mia dove coltivo le fragole per mangiarmele di gusto. Non dici come e se è coltivato questo terreno, la rendita varia a seconda che sia un SEMINATIVO ARBOREO, un INCOLTO STERILE, e così via.

 

[User_29045]

Allo stato attuale i fabbricati sospetti, e la relativa demolizione, se davvero la desideri, sono interamente a tuo carico: non sono graficati nella planimetria, e non verranno menzionati nel rogito. Un po' come due senzatetto che ti dormono in giardino da anni, e tutti fanno spallucce e li lasciano lì.

 

[masmau67]

Grazie ancora. Provo ad essere più preciso. Purtroppo non posso inserire le visure perché ho solo delle foto sfocate però posso confermare che non corrisponde neanche alla Reggia di Caserta. Il terreno ha una superficie di 485 mq. Quello che non capisco è la necessità di unire le 2 rendite. (Chiaramente questa cosa deve essere verificata meglio). La sollecitudine esiste anche da parte mia, ci tengo ad acquistare quella casetta. Però ho notato da parte del proprietario un certo fastidio, quando il geometra portato dal mio muratore, ha messo in evidenza il probabile abusivismo delle due strutture. È normale prassi portare in sede di rogito tutta la documentazione completa e aggiornata dell'immobile? Devono essere dichiarate tutte le eventuali modifiche apportate negli anni alla costruzione? Per quanto riguarda invece l'eventuale demolizione dei 2 fabbricati, non dovrebbero esserci problemi. Quello prefabbricato in lamiera credo che in ogni caso debba sparire in quanto è sito proprio nello spazio dove vorremmo creare l'ampliamento. Il secondo in muratura meno evidente è poggiato lungo il terrapieno e non dovrebbe essere difficile da eliminare. Quello che mi preme sapere se una volta acquistato l'immobile, in caso di controllo a cosa si potrebbe andare incontro. Saluti

 

[Gianco]

E' consuetudine, come affermi, ma non regola. Sto per vendere un posto auto con spese dell'atto a mio carico. Diciamo che è consuetudine "salvo diversa pattuizione"

Il Diritto insegna che se non c'è una legge che regolamenta ci si deve avvalere delle "consuetudini". Non ci sono alternative a meno che non sia un caso particolare nel qual caso intervengono gli accordi. Non sono ammesse imposizioni!